樓市再迎最佳購房“窗口期”？

　　在中央釋放支持居民自住和改善性需求、穩(wěn)定住房消費的信號后，地方新一輪的樓市刺激行動也隨之密集展開。一系列利好之下，有不少業(yè)內(nèi)人士認為，在目前價格還未“觸底反彈”前夕，最佳購房“窗口期”已至。

　　樓市再迎最佳購房“窗口期”

　　據(jù)第一財經(jīng)日報報道，過去十年，盡管樓市總體處于大幅上漲狀態(tài)，但對購房者來說，仍有一些最佳的入市時間窗口，可以更低成本、更加從容地挑選。比如2008年9月金融危機爆發(fā)后到2009年的一季度就是一個很好的時間窗口。

　　“我當(dāng)時在廈門大學(xué)附近買的二手房，單價不到9000元，當(dāng)時很多人都覺得買貴了，但現(xiàn)在一平方米已經(jīng)3萬以上了。”來自泉州安溪的施先生說。

　　此后，2011年底到2012年上半年，樓市又迎來一個最佳購房窗口。以廣州為例，當(dāng)時購房者在廣州市區(qū)買的房子現(xiàn)在都漲了四成以上。

　　而現(xiàn)在，類似的最佳購房窗口似乎已顯現(xiàn)。不少業(yè)內(nèi)人士表示，從現(xiàn)在開始到二季度末，將是入市的一個很好的窗口期。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，今年上半年入市為最佳，今年下半年會再次步入“買漲不買跌”的行情。

　　過去十年屢屢準(zhǔn)確預(yù)言樓市走勢的“大炮”任志強日前在佛山演講時稱，雖然目前6億平方米庫存超出預(yù)期，但伴隨著房地產(chǎn)投資、土地供應(yīng)減速，到了第四季度，供求關(guān)系回歸平衡，價格就要開始上升。

　　“之所以說目前出現(xiàn)了最佳購房窗口期，在于房價止跌反彈跡象正趨于明顯?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進告訴《第一財經(jīng)日報》，目前整個樓市政策環(huán)境趨于寬松化，而且后續(xù)還有望出臺一系列政策，比如公積金貸款額度的提高、公積金貸款首付比例下調(diào)等，這些都會帶來住房市場成交量上升的態(tài)勢，進而促進房企調(diào)整定價策略，并采取漲價的做法。

　　嚴(yán)躍進說，從這個角度看，隨著整個房地產(chǎn)市場復(fù)蘇跡象的出現(xiàn)，若不積極入市，可能會延誤最佳購房時機，并且導(dǎo)致購房成本加大。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也分析說，在兩到三次降息、市場成交量恢復(fù)三個月左右、有一個全國性的普遍政策出臺之后，窗口期才會出現(xiàn)?！艾F(xiàn)在正處于政策利好累積、庫存需要一定時間消化的階段，總體上看，一線城市的窗口期已經(jīng)出現(xiàn)?！?/p>

　　這其中，供需比較緊張的深圳去年12月份新建商品住宅的環(huán)比漲幅為1.2%，成為當(dāng)月全國70個大中城市中唯一環(huán)比上漲的城市。2月漲幅雖然有所收窄，但依然保持增長態(tài)勢，成為全國唯一的房價連續(xù)上漲的城市。在不少業(yè)內(nèi)人士看來，其他供需比較緊張的一線城市和部分二線城市也將迎來反彈。

　　張大偉說，去年一線城市不少樓盤都跌了10%，接下來馬上要恢復(fù)到去年下跌之前的最高點。“也就是說，現(xiàn)在正處于2014年深跌之后的恢復(fù)之中，再往上沖多少，要看政策的力度有多大?！?/p>

　　任志強：住宅投資增速急降

　　據(jù)人民網(wǎng)報道，“房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅也在下降，去年可能會降到10%，今年仍然會繼續(xù)下降?！比沃緩娫?015中國房地產(chǎn)500強測評成果發(fā)布會說到，從增長比例的情況來看，今年住宅增速急劇下滑，商業(yè)和寫字樓還是持續(xù)上升。

　　目前土地的供應(yīng)面積還在持續(xù)下滑，提到土地對于未來投資的影響，任志強表示，“如果沒有土地做前期準(zhǔn)備的話，后期讓投資持續(xù)增長是不可能的，當(dāng)土地處在持續(xù)低位的時候，后續(xù)一定出現(xiàn)供求關(guān)系惡化，而不是供需關(guān)系得到改善?！睂τ谛略龉?yīng)量減少問題，任志強認為這個不是房地產(chǎn)“不行”了的跡象，反而提出減少供應(yīng)量有利于消化庫存以及穩(wěn)定價格。

　　任志強指出去年新開工面積還是持續(xù)的負增長，這種負增長有利于調(diào)整供求關(guān)系，但是不利于GDP增長?！捌鋵嵜磕觐A(yù)售面積是超過竣工量的，累計起來，從09年到現(xiàn)在，大概已經(jīng)超賣了12億平方米，現(xiàn)在的總量并不足以保證后續(xù)持續(xù)低迷的開工保證市場的供求”任志強說道。

　　同時，任志強指出去年土地購置最快和最慢的城市差距非常大，分別為-88.9%和206%。同時銷售量也急劇下滑，僅為-16.3%。但同時他也預(yù)計三月份數(shù)據(jù)會回升。今年一季度中部和西部明顯數(shù)據(jù)大幅度下滑，他認為消化周期會繼續(xù)拉長。同時他認為一二線城市的庫存很容易被消化。

　　談到目前人口變化時，任志強認為2015年已經(jīng)是我國人口的最高峰，2015年之后人口趨勢出現(xiàn)了下降。從目前的人口結(jié)構(gòu)上來看，實際上小戶型的剛需需求逐漸轉(zhuǎn)化為以改善型需求為主。

　　任志強對今年的貨幣政策持樂觀態(tài)度，他認為，“逐漸是有利于居民住房消費以及有利于城市發(fā)展建設(shè)”。

　　不超20城有望反彈

　　投資需求曾一直是樓市高增長的動力之一。由于可選投資渠道匱乏，房地產(chǎn)在過去十多年中，一直是居民的最佳投資選擇。不僅門檻低、回報穩(wěn)定，還能借助銀行杠桿放大收益。但近年來，短期投機需求隨著交易稅費的增加和政策打擊已經(jīng)顯著減少。大多數(shù)城市住房供大于求，價格過高，未來增值不確定，已經(jīng)不再是最佳投資選擇，因此房地產(chǎn)投資需求也出現(xiàn)顯著回落。

　　據(jù)第一財經(jīng)日報報道，目前已經(jīng)進入到一個降準(zhǔn)降息通道，公積金政策也都在全面放松，包括一線城市限購也有望松動，現(xiàn)在確實有進入到窗口期的跡象和可能性。但是否進入到最佳購房窗口期，仍然要分城市、分區(qū)域來看，“現(xiàn)在已經(jīng)結(jié)束了過去單邊上漲的狀態(tài)，不管從心理層面，還是從事實上的供需矛盾來看，經(jīng)過過去三四輪的上漲，樓市都到了一個新階段?！?/p>

　　“既然是窗口，肯定是后續(xù)要能漲的才算窗口，會跌的肯定不能叫窗口。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，過去市場供需結(jié)構(gòu)比較緊張，因此只要有鼓勵政策出來，市場就會發(fā)生翻轉(zhuǎn)。但這一輪救市政策出來，除了一線城市和部分二線城市市場活躍外，其他城市都處于波瀾不驚的狀態(tài)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，從全國來看，供需結(jié)構(gòu)比較緊張的城市大約10個。其他供需比較健康的中心城市10個左右，全國總共也就20個城市房價有上升的空間?！捌渌鞘幸蠞q的可能性就很小，因為它的需求已經(jīng)不支撐價格上漲的可能性。”也就是說，未來只有北上廣深和廈門等二線城市的房價有望迎來反彈，其他三四線城市甚至部分二線城市仍然處于絕對過剩的狀態(tài)。

　　經(jīng)歷了十年的高速發(fā)展后，中國房地產(chǎn)行業(yè)已處于由高速增長向平穩(wěn)發(fā)展的過渡階段。全國各地樓市都火爆、所有產(chǎn)品都熱銷、所有房企都賺錢的時代，已經(jīng)一去不返。在新常態(tài)階段，不同城市不同區(qū)域的表現(xiàn)將進一步分化。張大偉說，在三四線城市樓市普遍過剩、人口導(dǎo)入十分有限的情況下，三四線城市和一二線城市的分化進一步加劇。

　　這其中，決定這種區(qū)域分化的一大因素就是需求。以福建為例，數(shù)據(jù)顯示，在2005年到2013年這9年期間，福建各地的人口增速差距相當(dāng)懸殊。其中，廈門增速高居全省首位，9年間人口增長了65.78%，此外像福州市區(qū)、泉州市區(qū)、晉江、石獅等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的人口也都實現(xiàn)快速增長，全省人口向廈門、福州、泉州等幾大城市集中的趨勢相當(dāng)明顯。

　　相比之下，有一半以上的區(qū)縣人口出現(xiàn)了負增長，尤其是閩北、閩西等山區(qū)縣人口負增長高達兩成以上。目前這種趨勢仍在加劇。廈門均和房地產(chǎn)評估董事長王崎告訴本報記者，在目前泉州、龍巖等周圍三四線城市房價走低的情況下，無論是購房者還是開發(fā)商，都會把資金集中到一二線核心城市，資金會進一步向廈門這樣的核心城市集中。

　　拉開松綁序幕

　　根據(jù)“閩七條”，除購買別墅外，個人購買首套房、首改房含一手房和二手房，不論其面積大小，均可享受首套房有關(guān)優(yōu)惠政策。相比去年出臺的“閩八條”，閩七條在信貸支持方面更落到實處。其中，加大使用住房公積金購房支持力度。對首次申請住房公積金貸款的職工，首付比例降低至20%。

　　主要表現(xiàn)在于政策的出臺結(jié)合了財政和金融部門的聯(lián)動。中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉表示，此次出臺的意見是福建省住建廳會同該省財政廳和金融辦三部門聯(lián)合發(fā)布的，執(zhí)行力更高。此外，像興業(yè)、廈門國際銀行、海峽銀行等機構(gòu)均屬福建省轄銀行，也更有利于信貸新政的實施。

　　據(jù)南方都市報報道，從廣州公積金中心有關(guān)負責(zé)人處了解到，總體額度緊張的情況下，排隊、送遞情況難以掌控。具體的落實還要看額度如何，今年總體有望比去年底的緊張狀況有所緩解。

　　“公積金對樓市的利好還是顯而易見的，剛需會在此政策的利好下入場，調(diào)控放松迎來第二波?！睗M堂紅置業(yè)有限公司廣州市場部總監(jiān)周峰向南都記者表示，對政策上市場的期望是進一步降低門檻，增加公積金貸款額度，簡化手續(xù)，建立方便快捷的業(yè)務(wù)流程，縮短辦理時限等。

　　有接近權(quán)威消息的業(yè)內(nèi)人士透露，“住建部”正在醞釀發(fā)布關(guān)于穩(wěn)定住房消費的相關(guān)文件，重要意見有兩點：一是支持使用公積金降低首套房首付比例至兩成；二是下調(diào)二套房商貸首付比例，下調(diào)房貸利率。該文件目前已得到財政部和央行支持。最近，廣州、北京、濟南等城市重申，首套房90平方米以下最低可公積金貸款兩成首付。

　　重磅政策意味著，公積金改革有望全國全面鋪設(shè)開來。包括一線城市，雖然暫時未能放松限購，但關(guān)于信貸以及公積金政策的局部調(diào)整似乎已經(jīng)“箭在弦上”。

　　在北京提高公積金貸款額度的情況下，部分城市如上海就積極做出反應(yīng)，在公積金貸款額度提高上進行了論證。上海方面權(quán)威渠道消息透露正醞釀提高公積金個貸限額，可貸額度或提高50%。

　　“可貸額度一次性提高50%并非沒有可能，主要要看公積金管理中心能否敢于承擔(dān)此類責(zé)任，畢竟這會加劇公積金資源的緊張?！币拙臃康禺a(chǎn)研究員如是向南都記者分析，值得強調(diào)的是，從目前整個住房市場的“救市”策略看，必須通過金融制度創(chuàng)新來盤活潛在的購房需求，進而加大住房市場的復(fù)蘇力度。

　　“公積金個人住房按揭貸款額度提高，是降低購房成本的一個重要手段。”其表示，過去公積金貸款額度不夠的情況下，很多購房款實際上還是需要購房者以儲蓄資金來沖抵的，最后造成購房的負擔(dān)很大，也使得公積金制度的杠桿效力不夠。

　　據(jù)媒體從廣州銀行界業(yè)內(nèi)了解到，行業(yè)對于公積金受國家支持這個大方向頗為認可，從目前整個住房市場的“救市”策略看，也應(yīng)該通過金融制度創(chuàng)新來盤活潛在的購房需求，進而加大住房市場的復(fù)蘇力度。

　　易居就預(yù)計，一些地方城市會在二季度陸續(xù)出臺鼓勵公積金的政策，對于住房市場的活躍有明顯的提振效果，這會體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場情緒提振等方面。

　　“最近住房公積金政策動態(tài)主要有幾個特點：一是公積金貸款利率開始下降。二是各地公積金貸款的額度相對應(yīng)也有所提高，各地提高了對于首套家庭自住房公積金貸款額度的支持?！蓖咦稍冄芯靠偙O(jiān)張宏偉接受南都記者采訪表示，個別城市開始降低公積金購房的首付比例，根據(jù)估計，住房公積金在跨省、跨市異地支取將會在今年有所突破。

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