樓市是階段性回暖 去庫存仍是明年樓市主基調(diào)

　　在調(diào)控政策去行政化、成交量環(huán)比回升的推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場的悲觀預(yù)期有所減弱，部分房企甚至斷言“冬去春又來”。不過，樓市階段回暖并不代表本輪調(diào)整的結(jié)束，在經(jīng)濟(jì)增速中樞下移、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛猶存的大背景下，應(yīng)特別警惕樓市衰退的沖擊波，去庫存仍是明年樓市主基調(diào)。

　　綜合各類研究機(jī)構(gòu)、中介公司的數(shù)據(jù)來看，10月全國樓市成交呈環(huán)比回暖態(tài)勢，同比降幅也在收窄，一線城市庫存在連續(xù)8個(gè)月環(huán)比增長后首次出現(xiàn)下跌。然而，對(duì)樓市的這種階段性波動(dòng)我們應(yīng)該有理性的認(rèn)識(shí)。

　　首先，目前的回暖是結(jié)構(gòu)性回暖。區(qū)域上，一線城市回暖跡象更為明顯，二三線城市樓市銷售仍較清淡；產(chǎn)品上，保障房、自住型商品房成為部分地區(qū)樓市成交主力，商品住宅成交仍處歷史低位。

　　其次，目前的回暖是調(diào)控去行政化、房企低價(jià)促銷的結(jié)果。2010年以來的限購、限貸、限價(jià)政策正逐步得到糾偏，向市場釋放了被過緊調(diào)控錯(cuò)殺的部分購房需求，也傳遞了鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)的政策信號(hào)，加之房企在資金壓力下的被動(dòng)降價(jià)促銷，加速了部分資金入市。

　　再次，目前的回暖是階段性的，可持續(xù)性待考，更難言會(huì)扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)大周期調(diào)整趨勢。從供求關(guān)系上看，房地產(chǎn)已在總量上步入供大于求階段，一方面，勞動(dòng)人口拐點(diǎn)已現(xiàn)，購房剛性需求大幅減少，老齡社會(huì)的到來宣告房地產(chǎn)快速增長期的結(jié)束；另一方面，住宅庫存總量龐大，而且在現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)口徑之外還有大規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房存在，庫存消化將是一個(gè)長期過程。從投資屬性上看，有機(jī)構(gòu)測算，一線城市商品房租金回報(bào)率均在2.5%以下，明顯低于一年期存款利率，更不敵各種互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品收益率。在資本市場創(chuàng)新發(fā)展、各類資管產(chǎn)品層出不窮情況下，資金從樓市分流將更趨明顯。

　　當(dāng)然，城鎮(zhèn)化仍將對(duì)房地產(chǎn)構(gòu)成一定程度的支撐，但邊際拉動(dòng)效率在下降，再加上經(jīng)濟(jì)處于增速下臺(tái)階、結(jié)構(gòu)再優(yōu)化階段，房地產(chǎn)也面臨同樣的結(jié)構(gòu)調(diào)整壓力。按照典型的房地產(chǎn)市場18-20年周期波動(dòng)經(jīng)驗(yàn)，從1999年起步的我國房地產(chǎn)周期已實(shí)現(xiàn)15年快速上漲，大幅超過經(jīng)濟(jì)增速及居民收入增長，內(nèi)在調(diào)整壓力較強(qiáng)。

來源：中國證券報(bào)

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