房?jī)r(jià)兩年來(lái)首現(xiàn)環(huán)比下跌，專(zhuān)家稱(chēng)換擋而非崩盤(pán)

　　在半數(shù)大中城市房?jī)r(jià)下跌的“重?fù)簟毕?，中?guó)持續(xù)近兩年的房?jī)r(jià)全面上漲態(tài)勢(shì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

　　一些人士將其視為樓市遭遇拐點(diǎn)的鐵證，更有人將房地產(chǎn)市場(chǎng)比喻為將要撞向冰山的泰坦尼克號(hào)。不過(guò)，多位專(zhuān)家在接受中新社記者采訪(fǎng)時(shí)表示，目前尚無(wú)樓市逼近斷崖式拐點(diǎn)的依據(jù)。近期的成交下滑、房?jī)r(jià)下跌更類(lèi)似于汽車(chē)換擋之時(shí)的減速，意味著中國(guó)樓市由高速發(fā)展轉(zhuǎn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。

　　中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日公布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)激起業(yè)界的高度關(guān)注。一方面，5月份70個(gè)大中城市中，半數(shù)城市房?jī)r(jià)下跌；另一方面，70個(gè)大中城市的平均月度房?jī)r(jià)指數(shù)近兩年來(lái)首次出現(xiàn)環(huán)比下跌。樓市掉頭向下的趨勢(shì)似乎已經(jīng)形成。

　　中國(guó)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)鄧郁松指出，目前中國(guó)戶(hù)均住房略超過(guò)一套，住房相對(duì)短缺的狀況已經(jīng)結(jié)束，這也意味著持續(xù)十余年的樓市高速發(fā)展時(shí)代即將終結(jié)。

　　但這是否意味著樓市蕭條、甚至大跌的時(shí)代的到來(lái)呢？

　　許多專(zhuān)家并不認(rèn)同。鄧郁松認(rèn)為，一方面，雖然一些地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了住房供應(yīng)過(guò)多的跡象，但全國(guó)范圍內(nèi)并沒(méi)有出現(xiàn)明顯的產(chǎn)能過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，總體而言，1998年以來(lái)中國(guó)居民的收入上漲幅度高于房?jī)r(jià)漲幅，民眾購(gòu)買(mǎi)能力并未出現(xiàn)大幅下滑。貿(mào)然斷言樓市會(huì)出現(xiàn)大幅下跌并無(wú)依據(jù)。

　　中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹也認(rèn)為，當(dāng)前的自住性需求量仍然很大，這是維持市場(chǎng)信心的根基。而城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)，穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以及消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，也將繼續(xù)為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供空間。

　　另外，包括老舊小區(qū)翻新、棚戶(hù)區(qū)改造等在內(nèi)的舊城改造以及家庭小型化等也被許多業(yè)界專(zhuān)家視為高速發(fā)展階段結(jié)束之后，樓市主要的新增需求來(lái)源。這些需求也為樓市提供穩(wěn)定的發(fā)展動(dòng)力。

　　對(duì)于今年以來(lái)樓市降溫、特別是5月份房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量激增的原因，鄧郁松分析稱(chēng)，主要來(lái)源于供需兩個(gè)方面：

　　在供給方面，近年來(lái)一些城市房地產(chǎn)項(xiàng)目新開(kāi)工規(guī)模過(guò)大，供應(yīng)量迅速攀升。樓盤(pán)集中推出也導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)加大、銷(xiāo)售減緩，房企為了回籠資金采用降價(jià)促銷(xiāo)的方式，客觀上拉低了房?jī)r(jià)。

　　在需求方面，連月來(lái)趨緊的信貸抑制了部分首次置業(yè)的購(gòu)房需求釋放，主要表現(xiàn)為住房按揭貸款放款周期延長(zhǎng)、利率優(yōu)惠減少、申請(qǐng)門(mén)檻提高等。此外，作為購(gòu)房主要群體的改善性需求也長(zhǎng)期受到限購(gòu)、限貸等政策的限制，難以釋放。供需因素共同作用，“逼退”房?jī)r(jià)。

　　從宏觀角度來(lái)看，北京理工大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)周畢文指出，今年以來(lái)世界經(jīng)濟(jì)、中國(guó)經(jīng)濟(jì)都出現(xiàn)明顯的放緩趨勢(shì)。宏觀經(jīng)濟(jì)整體疲軟之時(shí)，樓市也難以長(zhǎng)期逆勢(shì)上揚(yáng)。他將近期房?jī)r(jià)的下調(diào)視為市場(chǎng)過(guò)熱之后的自發(fā)回調(diào)。

　　周畢文告訴記者，這種回調(diào)源于長(zhǎng)期的行政性調(diào)控以及多年“地產(chǎn)熱”之后出現(xiàn)的市場(chǎng)失真和供需失衡。但這種情況尚不足以形成崩盤(pán)式拐點(diǎn)，反而是一次房地產(chǎn)市場(chǎng)自我調(diào)整和穩(wěn)定的機(jī)會(huì)。

　　政府不應(yīng)該在此時(shí)出手救市，而是需要頂住壓力，以市場(chǎng)作用化解痼疾，周畢文說(shuō)，這樣才能避免形成更大的泡沫。

　　不過(guò)，鄧郁松認(rèn)為，在樓市“降速減擋”的調(diào)整階段中，完善相關(guān)政策，鼓勵(lì)民眾持續(xù)改善居住條件也是當(dāng)局重要的政策方向。“中國(guó)目前住房質(zhì)量并不高，住房條件改善的空間很大”，鄧郁松認(rèn)為，這一目標(biāo)可以通過(guò)持續(xù)換購(gòu)住房來(lái)實(shí)現(xiàn)。官方可以通過(guò)調(diào)整限貸、限購(gòu)以及降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等手段，鼓勵(lì)和保護(hù)改善性需求。

　　對(duì)于后市的判斷，周畢文認(rèn)為，房?jī)r(jià)是否反彈很大程度上取決于貨幣政策的松緊。如果持續(xù)收緊信貸，那么樓市可能會(huì)出現(xiàn)加速下滑，但如果信貸放松，房?jī)r(jià)則可能出現(xiàn)迅速反彈。（作者：龐無(wú)忌）

來(lái)源：中國(guó)新聞網(wǎng)

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