樓市腳步可緩一緩，實(shí)體經(jīng)濟(jì)要趕一趕

　　“很多城市一年的供地量，相當(dāng)于三四年的住宅銷(xiāo)售量，我們建議會(huì)員企業(yè)，到三四線城市去開(kāi)發(fā)要慎之又慎?！睎|部地區(qū)一房地產(chǎn)商會(huì)負(fù)責(zé)人日前表示。在近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整中，三四線城市堪稱(chēng)“重災(zāi)區(qū)”。

　　對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，一方面，那種明顯脫離實(shí)際需求和實(shí)體經(jīng)濟(jì)增速，依靠土地和房?jī)r(jià)的升值預(yù)期來(lái)快速造樓、造城的開(kāi)發(fā)模式，是時(shí)候終止了。另一方面，在樓市降溫、緊縮之際，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的提振也變得十分迫切。

土地存量居高不下

　　“這兩年供地太多，現(xiàn)在積壓得很厲害?！睎|部地區(qū)某地級(jí)市相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。近期人們可以在市中心一處新開(kāi)發(fā)的環(huán)湖區(qū)域看到，周邊密布著建設(shè)中的住宅項(xiàng)目，但不過(guò)不少項(xiàng)目的施工已明顯放緩，甚至處于半停工狀態(tài)。

　　上述負(fù)責(zé)人表示，當(dāng)?shù)刈≌袌?chǎng)的購(gòu)買(mǎi)力主要來(lái)自市中心兩個(gè)城區(qū)，但現(xiàn)在的供應(yīng)量超過(guò)了四個(gè)區(qū)的需求規(guī)模，今年將對(duì)土地供應(yīng)的節(jié)奏和規(guī)模進(jìn)行控制。

　　中原集團(tuán)研究中心分析對(duì)比了全國(guó)４０個(gè)主要城市最近５年的住宅用地供應(yīng)可建面積與住宅銷(xiāo)售量發(fā)現(xiàn)：一線城市最近５年中普遍存在含住宅用地（純住宅用地與商住用地）供應(yīng)不足的情況，而二線及三四線城市則有明顯的土地供應(yīng)過(guò)剩。中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟則介紹，一般認(rèn)為，存量土地與住宅年銷(xiāo)售量的比值在６之內(nèi)可稱(chēng)正常。但不少三四線城市均已超出正常值，鄂爾多斯、營(yíng)口等地的比值更是超過(guò)１０。

　　目前來(lái)看，一方面，不少城市今年均收縮了土地供應(yīng)計(jì)劃，并放緩供應(yīng)節(jié)奏。另一方面，房企近期大幅收縮了在三四線城市的拿地?cái)?shù)量。億翰智庫(kù)提供的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年前４個(gè)月，監(jiān)測(cè)的十大房企在三四線城市拿地面積占比為２９．１４％，比去年同期下滑５個(gè)百分點(diǎn)；拿地金額占比同比降幅為１１．１５％。

三四線城市房子蓋多了

　　“到２０２０年，要解決約１億進(jìn)城常住的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)、約１億人口的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村改造、約１億人口在中西部地區(qū)的城鎮(zhèn)化?！敝醒朐谛滦统擎?zhèn)化規(guī)劃中凸顯的“３億人”，是房地產(chǎn)界描述行業(yè)前景時(shí)引述最多的論據(jù)之一。

　　然而，本該先有“市”、再有“城”，不少地方則選擇了先大肆造城，“有城無(wú)市”。而離開(kāi)了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的“市”，房地產(chǎn)的“市”也遲早是無(wú)源之水。一旦“錢(qián)緊”，這頭龐然大物的虛弱之處便暴露無(wú)遺。

　　美銀美林大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺說(shuō)，表面上看，新增商品房供給速度基本與新增城鎮(zhèn)人口帶來(lái)的內(nèi)在需求基本一致。比如，統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去１０年間城鎮(zhèn)人口年均增加約２１００萬(wàn)人，其中２０１３年增加約１９００萬(wàn)人、約合７００萬(wàn)戶家庭，而２０１３年城鎮(zhèn)商品住宅共竣工約７５０萬(wàn)套。

　　“但是，我們發(fā)現(xiàn)新增城鎮(zhèn)住房供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了內(nèi)在需求的增長(zhǎng)?！标懲φf(shuō)，首先是城鎮(zhèn)住宅竣工量包括了保障房及其他非商品住宅的竣工量，其次，從新增城鎮(zhèn)人口高估了城鎮(zhèn)住房的內(nèi)在需求。陸挺認(rèn)為，大多數(shù)流動(dòng)人口買(mǎi)不起房，因而不會(huì)參與到城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)中，且他們當(dāng)中大多數(shù)也不符合保障房申請(qǐng)資格；至于被劃入城鎮(zhèn)的原農(nóng)村人口，這部分人群原先已經(jīng)擁有住房，可以假設(shè)他們本來(lái)居住的房屋并未全部拆遷。額外的供給，就可被視為用于滿足城鎮(zhèn)原住人口的住房改善需求和投資需求。

　　“隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，改善性住房需求依然存在，且城鎮(zhèn)人口仍將繼續(xù)增長(zhǎng)。但有證據(jù)表明，二者在過(guò)去１０年間均已得到相當(dāng)程度的釋放。未來(lái)，住房新增供給步伐可能需要放慢。”陸挺說(shuō)。

　　中國(guó)國(guó)際金融有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家彭文生日前在舉行的“２０１４年中國(guó)經(jīng)濟(jì)論壇”上表示，在國(guó)內(nèi)總體需求放緩的背景下，房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)投資等理應(yīng)有所降溫，這樣才能讓中國(guó)家庭有更多的錢(qián)和意愿來(lái)消費(fèi)。

等一等實(shí)體經(jīng)濟(jì)的腳步

　　當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，結(jié)構(gòu)出現(xiàn)積極變化，但經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然較大。人們注意到，自４月份以來(lái)召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，均聚焦經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，內(nèi)容涉及小微企業(yè)減稅、棚戶區(qū)改造、鐵路建設(shè)、金融服務(wù)“三農(nóng)”、民間投資、穩(wěn)外貿(mào)、就業(yè)創(chuàng)業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、水利工程建設(shè)等內(nèi)容，并針對(duì)性地出臺(tái)了一系列具有含金量的政策措施。其中，穩(wěn)增長(zhǎng)、市場(chǎng)化、重落實(shí)，成為三大關(guān)鍵詞。

　　在房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)回調(diào)之際，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的提振變得更為迫切。

　　瑞銀證券中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤說(shuō)，這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫與此前的幾輪降溫不同，以往主要是政策導(dǎo)致，但這次對(duì)房地產(chǎn)的政策并沒(méi)有太大變化。他認(rèn)為，目前房地產(chǎn)業(yè)不僅是增長(zhǎng)放緩那么簡(jiǎn)單，而是出現(xiàn)了根本性的變化。

　　房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)哪些根本性的變化？如何處理調(diào)控問(wèn)題？如何應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險(xiǎn)？這些問(wèn)題都還有待觀察。目前可以看到的是，隨著市場(chǎng)調(diào)整的深入，各方的博弈越來(lái)越劇烈，地區(qū)間的分化也越來(lái)越明顯。

　　房地產(chǎn)問(wèn)題又走到了十字路口。應(yīng)該是時(shí)候讓房地產(chǎn)慢一慢，等一等實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的腳步了。

來(lái)源：中國(guó)信息報(bào)

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