樓市成交量下滑土地市場熱度未減，警惕房冷地熱釀風險

　　近日，杭州樓盤降價、銀行資金鏈收緊，房地產股遭遇重挫，一系列事發(fā)突然，給信心滿滿的房地產業(yè)當頭一棒。但值得注意的是，在樓市成交量大幅下滑的同時，土地市場卻難為所動，拍賣依然火熱。

　　專家表示，內地房地產企業(yè)雖然經歷了2008年的短暫低迷，但卻未經歷過較大的高低起伏，內地房企對風險認識仍然薄弱。因此，應警惕對市場風險認識仍然薄弱的內地房企，對房市信號作出錯誤判斷，造成不可控的風險。

　　一線土地市場熱度未減

　　2月26日下午，北京第34宗配建自住房地塊成功出讓，旭輝和當代聯合體以7.78億元成功競得平谷區(qū)大興莊鎮(zhèn)A　02-01、A　02-02地塊，溢價率49.04%，為北京新添6.9萬平自住型商品房。

　　據了解，地塊原先配有2.5萬平方米限價商品房，房屋銷售限價6000元/平方米，而地塊價格到達合理土地上限價格后，將現場競配自住型商品房面積，該部分房屋限價1　.1萬元/平方米，套型建筑面積控制在140平方米以內。

　　經過11輪舉牌，東亞出價觸及該地塊的合理價格上限7　.78億元，在之后的現場配建自住型商品房面積環(huán)節(jié)，世紀鴻和旭輝當代聯合體競爭激烈，最終，旭輝當代聯合體以現場競配6.9萬平方米自住型商品房的代價奪得第34宗配建自住房用地。

　　而此前，2月21日，北京有三宗地掛牌截止并進入現場競價，收入110億元。同日，廣州廣鋼新城五幅地塊單日155億成交。

　　土地市場熱度在一線城市持續(xù)擴散，今年1月的成交數據較有力的印證了這一觀點，北上廣深土地成交總建面積717萬方米，同比大幅上漲93%，成交金額908億元，同比上漲185%，成交樓板價同比上漲47%。

　　中原地產市場總監(jiān)張大偉表示，房企回歸一二線市場，在北京等一線城市拿地拼搶白熱化。截至日前，標桿房企合計在2014年拿地額為367億元，其中一線城市達到了116.89億元。

　　張大偉認為，在一線土地稀缺的背景下，房企選擇在一二線城市聚集，但值得注意到是，現階段全國市場逐漸出現了地熱房冷的現象，房價的持續(xù)上漲透支了購買力，逐漸價格開始上漲乏力。而這種泡沫化的發(fā)展也導致市場存在調整的可能性，開發(fā)商對土地市場的爆棚信心，可能在未來醞釀比較大的風險。

　　樓市成交量下滑

　　杭州樓盤大幅降價，只是樓市近日來的突出個例，但值得注意的是，自2014年以來，雖有節(jié)日假期影響，但成交量恢復乏力下滑明顯。

　　中原地產研究中心統計數據顯示:受春節(jié)假期因素等影響，54個城市成交量出現明顯下調。截至23日，全國主要的54個城市成交量下調13%。值得注意的是，此次一二線城市成交量下調幅度反而超過了三四線城市。其中，一線城市成交量下調幅度達到了20%，二線城市的調整則達到了接近30%。

　　此外，價格方面也出現下滑跡象。日前，國家統計局發(fā)布1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，1月70大中城市房價漲幅放緩明顯。新建住宅方面除了上個月的溫州、韶關外，又有哈爾濱、包頭、濟寧、杭州四個城市加入降價隊列，下跌城市數量增至6城。

　　漲幅方面，1月份70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比平均漲幅由去年12月份的0.51%微降為0.49%。有25個城市新建商品住宅價格環(huán)比漲幅比去年12月份有所回落。

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉認為，1月份房價環(huán)比上漲的城市個數減少，漲幅穩(wěn)中有降，究其原因，一是在前期部分城市加大房地產市場調控力度、努力增加保障性住房供應等一系列政策措施作用下，市場環(huán)境和預期相對穩(wěn)定;二是受信貸條件收緊、庫存壓力減小等因素影響，成交量回落，一些城市房價漲幅進一步收窄。

　　警惕房冷地熱釀風險

　　對于杭州購房者來說，此次樓盤大幅降價絕非偶然，因為這是看似偶然的降價中透露出杭州樓市在持續(xù)“高庫存”下的必然反應。

　　高庫存成為懸在開發(fā)商頭上的一把“利劍”，要想提高成交量，降價無疑是最好選擇。然而，一方面價高難售出，另一方面地價高勢頭難改。對此，中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，現階段房企正面臨著“不搶沒活干，搶了卻不掙錢”的尷尬境地。

　　顧云昌認為，對于杭州來說，庫存量大，且高端盤居多，是其弊病。但房企市場定位偏高與土地價格高企不無聯系。城市樓盤定價過高的重要原因就是土地價格的高企“現階段特征是房冷地熱，在‘地王’頻出的背景下，開發(fā)商不得不開發(fā)高端樓盤以保住利潤。但有些‘地王’很難獲取利潤，能做到不賠錢就算好”。顧云昌說“但杭州大幅降價從另一面也說明，‘地王’地塊正面臨著巨大風險，房企拿地過于自信?！?/p>

　　現階段對于房地產市場信心，購房者與房企正出現著偏差，而這也正是危險的主要原因。

　　戴德梁行日前發(fā)布的中國投資信心報告顯示，開發(fā)商和投資者就未來房地產市場出現不同意見。開發(fā)商明確地指出中國房地產熱潮還沒有完全消退，投資者則普遍較為保守及非常關注房地產市場的下行風險。

　　對此，中國房地產學會副會長陳國強表示，不應低估購房預期改變對市場的影響力。的確，曾出任美國聯邦政府房產金融辦專家，現任新加坡國立大學房地產研究院院長鄧永恒此前在接受《經濟參考報》記者專訪時表示，從中國房地產市場來看，與其他地方不同的是，其房價支撐的絕大部分是由于房價上漲預期。

　　“我們通過模型計算過北京市場的房價，得出如果北京要維持目前房地產市場的發(fā)展現狀的話，北京市場的預期是每年要漲5　.9%。但是如果預期向下跌了一個百分點，則意味著，要使得價格均衡的話北京房價將下降31%。”鄧永恒說。

　　對此，陳國強認為，房企擴張步子邁得太大，一旦經營管理能力跟不上，或者融資遇到阻礙，很容易導致企業(yè)資金鏈緊張甚至斷裂險。

　　陳國強表示，應警惕內地房企，對房市信號作出錯誤判斷，造成不可控的風險。內地房地產企業(yè)雖然經歷了2008年的短暫低迷，但卻未經歷過較大的高低起伏，內地房企對風險認識仍然薄弱。”

來源：經濟參考報

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