分類指導(dǎo)將緩解2014樓市兩極分化

2013年末，為完成年內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)控任務(wù)，地方政府集中上演了一輪“救火”措施。北京、上海、深圳等漲幅過(guò)快城市的調(diào)控手段多集中在限購(gòu)、提高二套房首付比例、提高非戶籍人口購(gòu)房門檻等，同時(shí)強(qiáng)調(diào)增加住房供應(yīng)。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心科研處處長(zhǎng)周江對(duì)大智慧通訊社表示，明年的房地產(chǎn)調(diào)控政策還會(huì)持續(xù)，但會(huì)更加強(qiáng)調(diào)政策的差異性，更加注重分類指導(dǎo)。

　　周江進(jìn)一步分析，這種差異化的調(diào)控政策可能表現(xiàn)在兩個(gè)方面，一方面中央政策更加注意分類指導(dǎo)，如差異化的信貸政策等，另一方面，城市政府結(jié)合自身房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況制定各自調(diào)控細(xì)則等。

　　具體表現(xiàn)上，與一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市升級(jí)調(diào)控不同，徐州通過(guò)縮小限購(gòu)區(qū)域、調(diào)整限購(gòu)戶型等方式鼓勵(lì)需求，之前溫州 、蕪湖也出臺(tái)了類似的鼓勵(lì)性政策。

　　中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議、全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議等不斷釋放未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控信息，供應(yīng)端調(diào)節(jié)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大住宅用地供應(yīng)，加大保障性住房供應(yīng)已達(dá)成共識(shí)，需求端熱點(diǎn)城市未來(lái)調(diào)控仍不放松，分類指導(dǎo)“疏堵結(jié)合”的調(diào)控基調(diào)形成。

　　2014住宅用地供不應(yīng)求望適當(dāng)緩解

　　12月中旬，中央城鎮(zhèn)化工作會(huì)議提出，減少工業(yè)用地，適當(dāng)增加生活用地特別是居住用地，切實(shí)保護(hù)耕地、園地、菜地等農(nóng)業(yè)空間，劃定生態(tài)紅線。按照守住底線、試點(diǎn)先行的原則穩(wěn)步推進(jìn)土地制度改革。

　　近期，國(guó)土部和地方政府關(guān)于供地結(jié)構(gòu)的調(diào)整已悄然開啟實(shí)際操作，其中，工業(yè)用地出讓最低標(biāo)準(zhǔn)將提升、稅收額度將提高，國(guó)土部?jī)?nèi)部人士對(duì)大智慧通訊社表示，未來(lái)國(guó)土部將通過(guò)調(diào)節(jié)工業(yè)用地價(jià)格來(lái)控制工業(yè)用地規(guī)模。

　　在新增建設(shè)用地指標(biāo)不變的情況下，可以預(yù)見，控制工業(yè)用地規(guī)模的同時(shí)，未來(lái)住宅用地供應(yīng)會(huì)有所增加，2014住宅用地供不應(yīng)求將適當(dāng)緩解。

　　大智慧通訊社從安徽省相關(guān)部門了解到，近期，安徽省政府制定了土地使用稅最低稅額標(biāo)準(zhǔn)，較以前的標(biāo)準(zhǔn)額度有較大提高。目前，各個(gè)市縣正根據(jù)此標(biāo)準(zhǔn)制定具體的征稅稅額，明年一季度或?qū)㈥懤m(xù)出臺(tái)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)對(duì)大智慧通訊社表示，安徽省土地使用稅的全面提高對(duì)各類用地產(chǎn)生的影響不同，其中對(duì)于工業(yè)用地的影響最大。

　　陳國(guó)強(qiáng)分析，住宅用地、綜合用地和商業(yè)用地是通過(guò)招拍掛的方式進(jìn)行出讓的，因此企業(yè)在拿地之初對(duì)于土地的取得成本、開發(fā)中的投資控制、收益空間都是經(jīng)過(guò)測(cè)算，然而，工業(yè)用地長(zhǎng)期以來(lái)取得成本較低，成本控制意識(shí)較低，加之出讓規(guī)模一般較大，因此土地使用稅的提高對(duì)于工業(yè)用地影響最大。

　　12月26日，國(guó)土資源部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院發(fā)布的《中國(guó)土地政策藍(lán)皮書2013》在推動(dòng)明年的土地政策時(shí)也指出，提高工業(yè)用地價(jià)格，減少工業(yè)用地，適當(dāng)增加居住用地供應(yīng)。

　　關(guān)于工業(yè)用地價(jià)格的調(diào)整國(guó)土部早在2013年7月就下發(fā)《關(guān)于開展全國(guó)工業(yè)用地成本費(fèi)用調(diào)查的通知》國(guó)土資廳發(fā)〔2013〕31 號(hào)，通知指出，調(diào)查工作是在全國(guó)范圍內(nèi)，調(diào)查工業(yè)用地成本費(fèi)用變化情況，工業(yè)用地成本費(fèi)用變化與土地征收補(bǔ)償安置密切相關(guān)，并間接影響房地產(chǎn)用地等其他用地價(jià)格形成機(jī)制。

　　湖北省國(guó)土廳土地利用處副處長(zhǎng)陳平在接受大智慧通訊社采訪時(shí)表示，此次工業(yè)用地成本費(fèi)用調(diào)查主要是為規(guī)范地價(jià)管理提供基礎(chǔ)。調(diào)查是要摸清現(xiàn)實(shí)中哪些費(fèi)用構(gòu)成了工業(yè)用地成本，如征地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)以及稅費(fèi)等等，獲取實(shí)際的成本支出，以便科學(xué)的指導(dǎo)地價(jià)。

　　房地產(chǎn)調(diào)控分類指導(dǎo)，2014各地市場(chǎng)兩極分化將縮小

　　12月24日，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開。會(huì)議提出，繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和監(jiān)管工作，保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，執(zhí)行好既有調(diào)控措施。更加注重分類指導(dǎo)，繼續(xù)強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管。鼓勵(lì)地方從本地實(shí)際出發(fā)，積極創(chuàng)新住房供應(yīng)模式，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。

　　周江指出，明年的各項(xiàng)調(diào)控執(zhí)行力度不會(huì)放松。隨著差異化調(diào)控思路的貫徹執(zhí)行，長(zhǎng)期來(lái)看有利于促使區(qū)域之間的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)更加合理，但這需要一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程；短期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將呈現(xiàn)分化特點(diǎn)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)也對(duì)大智慧通訊社表示，分類調(diào)控這是將來(lái)的政策走向。從現(xiàn)在17個(gè)城市已經(jīng)出臺(tái)的調(diào)控政策來(lái)看實(shí)際上已經(jīng)顯示出這樣的分類調(diào)控的思路。分類指導(dǎo)的調(diào)控思路會(huì)使今年房地產(chǎn)市場(chǎng)兩極分化現(xiàn)狀有所改變，預(yù)計(jì)明年各地市場(chǎng)分化情況會(huì)逐漸縮小。

　　強(qiáng)調(diào)保障房建設(shè)，中高端住房繼續(xù)看漲

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，努力解決好住房問(wèn)題，加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和供給，做好棚戶區(qū)改造。

　　此前，政府會(huì)議也強(qiáng)調(diào)，做好住房保障和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，這個(gè)過(guò)程中盡管淡化“房?jī)r(jià)”的調(diào)控特征，但是，調(diào)控的基調(diào)還是存在。從新型城鎮(zhèn)化的角度來(lái)講，現(xiàn)階段仍然堅(jiān)持調(diào)控，其實(shí)是在為積極穩(wěn)妥推進(jìn)土地管理制度改革與新型城鎮(zhèn)化做鋪墊。

　　2013年12月初，住建部、財(cái)政部、發(fā)展改革委三部門聯(lián)合發(fā)出關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知，要求從2014年起各地廉租住房建設(shè)計(jì)劃調(diào)整并入公共租賃住房年度建設(shè)計(jì)劃。2014年以前年度已列入廉租住房年度建設(shè)計(jì)劃的在建項(xiàng)目可繼續(xù)建設(shè)，建成后統(tǒng)一納入公共租賃住房管理。公共租賃住房租金原則上按照適當(dāng)?shù)陀谕囟?、同類型住房市?chǎng)租金水平確定。最近相關(guān)部門也提出2014年會(huì)探索共有產(chǎn)權(quán)房的保障性住房模式。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，住房保障和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，是為積極穩(wěn)妥推進(jìn)土地管理制度改革與完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機(jī)制的一方面，從其作用和目的來(lái)看，不可懈怠。

　　北京等地2013年已經(jīng)加大保障房建設(shè)力度，并積極探索“夾心層”住宅供應(yīng)模式，世邦魏理仕環(huán)球研究部華北區(qū)董事陳紅飛表示，大量的保障性住房和自住型商品房土地供應(yīng)也擠占了純商品住宅的土地供應(yīng)，使得未來(lái)市場(chǎng)上新增純商品住宅的供應(yīng)，特別是中高端產(chǎn)品，更加稀缺，這可能會(huì)導(dǎo)致該類住宅的價(jià)格進(jìn)一步上行。

來(lái)源：大智慧阿思達(dá)克通訊社

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