樓市政策調(diào)控下的2013：地王頻出 千億房企擴(kuò)容

2013年樓市收官，這一年，政策調(diào)控依然是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào)，從“國(guó)五條”到“京七條”、“滬七條”，政策不斷加碼。這一年，房企銷售的“千億軍團(tuán)”擴(kuò)大至七家，開(kāi)發(fā)商掙得盆滿缽滿，手里握著大把資金到處“攻城略地”，“地王”頻出。

　　過(guò)去的2013年，很多人實(shí)現(xiàn)了“住房夢(mèng)”，但仍有很多人在“望房興嘆”，“改善住房”依然是大部分人所執(zhí)著的夢(mèng)想。新的一年，樓市將會(huì)呈現(xiàn)怎么樣的走勢(shì)，房?jī)r(jià)能否回歸理性，值得期待。

　　政策頻出：樓市長(zhǎng)效機(jī)制待建立

　　2013年，樓市延續(xù)了以往的調(diào)控主基調(diào)。2月20日，新“國(guó)五條”出臺(tái)，提出要堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房，嚴(yán)格執(zhí)行商品房限購(gòu)措施，擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。

　　3月1日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》，首次明確二手房交易個(gè)人所得稅嚴(yán)格按照個(gè)人所得的20%征收。隨后的一個(gè)月里，北京、上海、廣州等地先后出臺(tái)地方細(xì)則。

　　為此，清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心研究員袁鋼明在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時(shí)表示，為了防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，調(diào)控政策必須加碼，甚至還應(yīng)該出臺(tái)一些前所未有的新措施。然而，新“國(guó)五條”的實(shí)際執(zhí)行并未收到業(yè)界期望的效果，樓市依然表現(xiàn)火爆，“日光盤”頻出、“地王”記錄不斷被刷新，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。

　　進(jìn)入第四季度，以一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市為代表，“深八條”、“京七條”等收緊性政策相繼出臺(tái)。在中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉看來(lái)，2013年雖然出臺(tái)了“國(guó)五條”，但絕大部分城市并未落地；各地出臺(tái)的調(diào)控升級(jí)政策的確影響了2013年四季度市場(chǎng)，但因?yàn)樵诠?yīng)方面沒(méi)有有力措施，未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)依然很難出現(xiàn)改變。因此，2014年長(zhǎng)效機(jī)制的建立非常迫切，樓市不改變屢調(diào)屢漲的預(yù)期，未來(lái)軟著陸的可能越來(lái)越小。

　　“日光盤”頻出：多數(shù)樓盤遭哄搶

　　在樓市調(diào)控沒(méi)有放松的環(huán)境下，各地銷售表現(xiàn)火爆。據(jù)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道梳理發(fā)現(xiàn)，2013年，熱點(diǎn)城市市場(chǎng)表現(xiàn)為供需不均，北京、上海、南京等地“日光盤”頻出。

　　3月份，北京通州的金地?格林格林項(xiàng)目首次開(kāi)盤，約有4000多人爭(zhēng)搶400多套房源。不到3小時(shí)該樓盤的484套房源全部認(rèn)購(gòu)?fù)戤叄涣頁(yè)?jù)新民網(wǎng)報(bào)道稱，3月24日晚間，在寶山大場(chǎng)鎮(zhèn)一處新盤售樓處，面對(duì)每平米22000元的開(kāi)盤價(jià)，近百名購(gòu)房者徹夜排隊(duì)等待開(kāi)售。

　　據(jù)了解，“日光盤”幾乎貫穿了整個(gè)2013年。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉對(duì)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，樓市“日光盤”背后集聚著多重矛盾，這個(gè)矛盾多數(shù)與開(kāi)發(fā)企業(yè)博弈調(diào)控政策以及未來(lái)政策面的走勢(shì)密切相關(guān)。

　　另?yè)?jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，未來(lái)限購(gòu)仍將從嚴(yán)，購(gòu)房人對(duì)購(gòu)房資格更加珍惜，由品牌房企開(kāi)發(fā)建設(shè)的、價(jià)位合理的優(yōu)質(zhì)樓盤項(xiàng)目自然成為更多購(gòu)房人關(guān)注等候的焦點(diǎn)。

　　房?jī)r(jià)上漲：市場(chǎng)供需不對(duì)稱

　　在樓市旺盛的需求面前，房?jī)r(jià)一路上漲。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2013年12月份，百城新建住宅均價(jià)為10833元/平方米，環(huán)比11月上漲0.70%，自2012年6月以來(lái)連續(xù)第19個(gè)月環(huán)比上漲。

　　其中，北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為18994元/平方米，環(huán)比上月上漲1.31%，與上年同期相比上漲17.56%。另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11月份70城市房?jī)r(jià)變動(dòng)數(shù)據(jù)顯示，一線城市新房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月同比上漲超20%，另有26個(gè)城市房?jī)r(jià)同比漲幅達(dá)到或超過(guò)10%。

　　張大偉認(rèn)為，2013年的調(diào)控以無(wú)效告終，從年初的“國(guó)五條”各地公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，到11月接近20個(gè)城市出臺(tái)地方調(diào)控收緊政策，雖然一定程度上抑制了房?jī)r(jià)加速上漲，漲幅的確放緩，但從成交量看，整體市場(chǎng)依然非?；馃?，一二線城市日光盤迭出。

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)朱中一在接受本網(wǎng)記者采訪時(shí)表示，房?jī)r(jià)上漲與購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期有關(guān)，但主要還是供求關(guān)系問(wèn)題。他說(shuō)：“包括北京、上海等一線城市及部分二線城市，市場(chǎng)的供應(yīng)與需求還是很不對(duì)稱的情況。”

　　地王頻出：“面粉”貴過(guò)“面包”

　　2013年住宅銷售一路火爆，土地市場(chǎng)也是“硝煙彌漫，捷報(bào)頻傳?！睋?jù)了解，開(kāi)發(fā)商憑借資金優(yōu)勢(shì)，在土地市場(chǎng)出手大方，一些城市熱點(diǎn)地塊一度遭到拼搶，“地王”記錄不斷被刷新。

　　7月3日，北京夏家胡同地塊以17.7億元價(jià)格成交，樓面地價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平米；9月4日，北京農(nóng)展館地王誕生，第二天，上海、杭州、蘇州一日內(nèi)三個(gè)地王地塊集中入市，總成交價(jià)超過(guò)400億元。房企不惜重金頻頻在土地市場(chǎng)大手筆拿地，連一度聲稱不拿地王的萬(wàn)科，也在一個(gè)月時(shí)間內(nèi)連續(xù)拿下三塊“地王”。

　　地王頻出，部分地塊甚至是“面粉”貴過(guò)“面包”，為此，中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時(shí)稱，地王的出現(xiàn)和房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)有很大關(guān)系。開(kāi)發(fā)商資金充裕，樓市剛性購(gòu)房需求依然旺盛，因此，開(kāi)發(fā)商更積極地在熱點(diǎn)城市儲(chǔ)備土地以待后期開(kāi)發(fā)。

　　開(kāi)發(fā)商火熱的拿地局面下，2013年土地出讓金上漲明顯，以一線城市為例，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4個(gè)一線城市土地出讓金均創(chuàng)歷史記錄，合計(jì)土地出讓金超過(guò)5000億元。其中，上海更是創(chuàng)造了2000億元的土地出讓金記錄，北京全年土地出讓金超過(guò)1800億元。

　　千億房企擴(kuò)容：2020年將達(dá)20家

　　2013年樓市收官，多家房企超額完成年度銷售目標(biāo)。其實(shí)，早在兩三個(gè)月前，融創(chuàng)、世貿(mào)、碧桂園等多家房企就以完成年度業(yè)績(jī)。另外，2013年備受關(guān)注的千億房企陣營(yíng)擴(kuò)大至七家。

　　據(jù)克而瑞研究中心與中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合發(fā)布的《2013年房企銷售排行榜TOP50》顯示，2013年萬(wàn)科的銷售額為1740.6億元，位居銷售榜首位。綠地集團(tuán)銷售額達(dá)到1625.3億元，緊隨萬(wàn)科位居第二。

　　另外，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、碧桂園和恒大地產(chǎn)分別以1301億元、1251億元、1170億元、1097億元及1082億元的銷售額排名第三到第七位，至此，千億房企陣容從2012年的三家擴(kuò)容至七家。

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院提供給本網(wǎng)的資料顯示，未來(lái)千億將成為全國(guó)性龍頭房企的下限，2020年可能有20家企業(yè)達(dá)到這一水平。根據(jù)該機(jī)構(gòu)的測(cè)算，預(yù)計(jì)到2020年將有6家2000億級(jí)企業(yè)、14家1000-2000億企業(yè)、17家500-1000億企業(yè)。值得注意的是，在萬(wàn)科之后，中海、保利、萬(wàn)達(dá)等將在未來(lái)幾年突破2000億元，將龍頭企業(yè)的規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)推向新的高點(diǎn)。（孫建永）

來(lái)源：中國(guó)新聞網(wǎng)

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來(lái)源“中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀