房價漲幅創(chuàng)新高，業(yè)內(nèi)呼喚長效機制

　　十一黃金周是傳統(tǒng)旅游旺季，同時亦是樓市的旺季。

　　據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月1日至10月7日監(jiān)測的32個城市，24城市樓市日均成交量同比上漲，12城市漲幅在50%以上。

　　而在房價漲幅方面，包括北京、上海、深圳等多城市已經(jīng)達(dá)到歷史最高點。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，以北京為代表的熱點城市，今年以來供應(yīng)不足以及地王頻現(xiàn)，促使房價上行壓力突出，政策方面存在進(jìn)一步加碼可能。

　　北京剛需已被擠出六環(huán)外

　　在通州某樓盤業(yè)主群，十一長假熱烈的討論話題不是出游盛況，而是房價漲幅。該樓盤已經(jīng)接近六環(huán)，但實際房價已經(jīng)飆升至27000元/平方米，由22000元/平方米的毛坯房和5000元/平方米的精裝修組成。

　　高房價似乎并不缺少成交。亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，國慶長假期間北京商品住宅共實現(xiàn)成交893套，成交面積7.04萬平方米，比去年同期上升了104.3%。

　　但同期新增供應(yīng)量卻在減少。亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，國慶假期北京商品住宅市場僅有3個項目入市，比去年同期減少了兩個。3個項目共新增商品住宅211套，預(yù)售許可面積3.1萬平方米，相比去年同期分別減少81%、69.3%。

　　9月份，僅有兩個別墅項目入市，分別是位于昌平區(qū)的香江別墅Ⅱ以及密云縣的懿品府，兩個項目共新增別墅產(chǎn)品187套。香江別墅Ⅱ在開盤當(dāng)日即熱銷55套，銷售額5.1億元。

　　鴻坤集團相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前新盤供應(yīng)主要集中在五環(huán)外，四環(huán)內(nèi)已經(jīng)沒有純別墅新盤供應(yīng)，這使得四環(huán)附近的純別墅的稀缺性愈加凸顯。鴻坤·林語墅此前在開盤當(dāng)日所推房源即告售罄，足以看出市場對于核心地段別墅產(chǎn)品的需求。

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫擔(dān)心的是，隨著下半年以來大量項目的入市熱銷，使得大量房企已近完成全年銷售計劃，而房企整體存貨量不足，快速去化引發(fā)提價風(fēng)潮風(fēng)靡市場，個別項目一年內(nèi)價格漲幅高達(dá)30%以上，部分剛需盤價格已超出剛需人群的承受范圍。

　　目前，北京六環(huán)實際房價已接近25000元/平方米。位于南六環(huán)的保利春天里，算上精裝修，目前房價為24000元/平方米。該樓盤銷售人員稱，目前在售房源已不接受新增排號，要想排號只能等下一期。位于通州六環(huán)的華遠(yuǎn)銘悅，目前毛坯均價為22000元/平方米，精裝修24000元/平方米，銷售員稱，他們十一期間推出的67套房源現(xiàn)已所剩無幾。

　　要想在北京六環(huán)購置一套房屋，總價普遍在200萬以上，再算上精裝修所需要額外負(fù)擔(dān)的費用，首付款已接近百萬。剛需已基本被排擠到六環(huán)以外。

　　在目前市場情況下，一二線剛需購房者受到房貸收緊的影響最大。這部分購房者首付能力弱，絕大部分房款需要貸款。雖然中央政策提及保護剛需，但現(xiàn)實是首套房剛需的貸款利率折扣一直在減少。以貸款100萬為例，首套房貸若享受85折利率優(yōu)惠，30年貸款期內(nèi)購房者需要支付的利息是105.9萬；如果是基準(zhǔn)利率，購房者需要支付的利息高達(dá)128.7萬。

　　二手房方面，21世紀(jì)不動產(chǎn)市場研究部稱，4月以來成交量多以無稅房和少稅房帶動，但現(xiàn)在無稅房已消化得差不多了，僅有的一些無稅和少稅房源掛牌價又不斷上漲，業(yè)主幾乎沒有議價空間，因而也阻擋了部分剛需的釋放。與此同時，國五條以來北京二手房稅費累加，總價越來越高，部分二手房購房者被迫分流至更偏遠(yuǎn)的新房項目。

　　四季度政策加碼預(yù)期強烈

　　北京并不是個案。多個城市房價均已經(jīng)漲至歷史高點。

　　根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，百城住宅均價自2012年6月止跌后連續(xù)16個月環(huán)比上漲?？傮w來看，今年一季度百城均價漲幅明顯，累計上漲2.91%，二季度漲幅逐漸收窄，累計上漲2.60%，三季度受北京、廣州等熱點城市帶動，漲幅較二季度明顯擴大，累計上漲2.89%。

　　三季度，十大城市新房和二手房價格漲幅均在擴大。2013年1-9月，十大城市新房累計上漲12.51%，漲幅比二手房低2.3個百分點。分季度來看，新房和二手房價格漲幅均在三季度再度擴大，新房三季度累計上漲4.62%，今年以來首次超過二手房。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍稱，目前房地產(chǎn)市場整體處在上升通道中，至少在11月之前看不到任何逆轉(zhuǎn)的跡象，在各方一片量價齊看漲的預(yù)期中，今年10月的成交量將創(chuàng)下3年來的新高，房價也難以抑制。今年的“銀十”，其分量或堪比金九。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，旺盛需求及持續(xù)升溫的土地市場，仍在推動購房者入市意愿和熱點城市房價上漲預(yù)期，調(diào)控基調(diào)不容改變。北京中原市場研究總監(jiān)張大偉稱，預(yù)計超過十個城市很難完成房價調(diào)控目標(biāo)，這些城市可能會在四季度繼續(xù)收緊限價政策。他表示，市場已經(jīng)到了必須出臺長效機制的時期。當(dāng)前行政調(diào)控的作用毋庸置疑，但屢調(diào)屢漲已經(jīng)導(dǎo)致民眾對政策預(yù)期的改變，對房地產(chǎn)市場健康走向的信心不足。但房地產(chǎn)最終走向健康發(fā)展之路還是要依靠市場手段進(jìn)行調(diào)節(jié)，要讓市場規(guī)律發(fā)揮更大的作用。

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟報道

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