樓市調控或入去行政化時代，房企再融資開閘升溫

近日，上市房企再融資將開閘的消息再度引起了資本市場的波動。在樓市宏觀調控的大背景下，已有將近四年時間沒有房地產(chǎn)企業(yè)在A股IPO或增發(fā)，此時放開再融資政策傳遞出哪些信號？其將對股市和樓市影響幾何？

　　暫停近四年再融資重啟時機已到

　　2010年初，監(jiān)管層正式宣布暫停批準房地產(chǎn)企業(yè)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。

　　“當時主要是為了配合宏觀調控政策，擔心房企上市、再融資后會因為‘不差錢’而推高地價、房價?！敝行沤ㄍ斗康禺a(chǎn)分析師蘇雪晶稱，隨后有若干家上市房企增發(fā)計劃泡湯，而一些計劃在A股上市的房地產(chǎn)企業(yè)也因此擱淺。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，由于A股直接融資渠道受阻，近年來內(nèi)地房企或海外上市，或發(fā)債，或通過私募、信托等平臺融資，融資成本大幅攀升，某些企業(yè)融資成本甚至高達15%以上。而如此高的融資成本不僅轉嫁到房價之中，最后讓購房人承擔，還對實體經(jīng)濟其他私人部門產(chǎn)生了“擠出效應”。

　　交通銀行研究顯示，今年一季度，社會融資總額同比多增的1.83萬億元中，有七成多流向了房地產(chǎn)和地方融資平臺；二季度，這一格局也并未發(fā)生根本性改變。這兩個部門的資金需求也抬高了整個社會的融資成本，導致國內(nèi)流動性雖相對寬松、但經(jīng)濟增長并沒有受益。

　　“直接向資本市場融資，相比銀行貸款或其他渠道融資成本可以下降很多。”綠地集團董事長張玉良認為，這幾年上市房企喪失了直接融資功能之后，對企業(yè)發(fā)展有很大影響。“現(xiàn)在房企再融資應該放開，而且時機已到”。

　　蘇雪晶表示，資本市場直接融資的順暢將有利于長效機制的進一步完善，有利于房地產(chǎn)市場化調控思路的延續(xù)，同時將有效地增加市場供應，完全符合“長效機制”的定義。

　　再融資重啟或成地產(chǎn)股上漲催化劑

　　市場普遍認為，房地產(chǎn)企業(yè)再融資一旦重啟，地產(chǎn)板塊將迎來持續(xù)反彈行情。中投證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師李少明表示，放開房企再融資應是針對大量房企借道海外上市及調控市場化所作的政策調整，這將有利于板塊業(yè)績的釋放和反彈的持續(xù)。

　　7月以來，隨著房地產(chǎn)企業(yè)再融資重啟預期的不斷升溫，上市房企掀起了停牌潮。公開信息顯示，從7月1日至今，已有宋都股份、金豐投資、新湖中寶、迪馬股份和中弘股份等多家公司因“籌劃重大事項”而停牌。7月4-5日，一則再融資將放開的傳聞更是引發(fā)了地產(chǎn)板塊強勁反彈。申銀萬國[微博]數(shù)據(jù)顯示，兩天內(nèi)，地產(chǎn)板塊相對滬深300指數(shù)的相對收益率高達4.0%。

　　毫無疑問，放開再融資將對房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金形成實質性利好。長期來看，再融資放開有利于優(yōu)勢企業(yè)的長期發(fā)展，進而提高行業(yè)集中度，龍頭和優(yōu)質成長企業(yè)的估值有望得到修復。

　　申銀萬國認為，再融資將刺激地產(chǎn)股估值修復。在7、8月份銷售缺乏亮點、而龍頭公司估值僅有七倍左右的情況下，再融資重啟將可能成為地產(chǎn)板塊股價表現(xiàn)的主要催化劑。前期擴張快、負債率較高的成長型公司，以及已經(jīng)上報過股權/債權融資預案、股東資源豐富的公司，有保障房或一級開發(fā)業(yè)務的公司可能將更早受益。

　　“去行政化”或成方向

　　在“國五條”實施已過百日，房地產(chǎn)市場初顯平穩(wěn)，而房價始終堅挺，土地市場“地王”頻出，樓市調控壓力依然較大的大背景下，市場對房企再融資開閘最大的擔心是將釋放出樓市調控的“拐點”信號，使近幾年的調控成效前功盡棄。

　　張玉良認為，短期內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)融資后可能會推高地價、房價；但長期來看，房價最終是由供需關系決定，放開融資后，房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金，增加投資，反而有利于擴大供給，從而平抑房價。不僅如此，開發(fā)商資金不再緊缺后，除了增加居住地產(chǎn)外，還會開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和城市設施配套服務的地產(chǎn)項目，對經(jīng)濟發(fā)展有積極推動作用。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭也認為，房企融資開閘與房地產(chǎn)繼續(xù)進行調控并不相悖。“近年來，業(yè)內(nèi)一直呼吁，未來房地產(chǎn)調控應在加強落實現(xiàn)有短期政策的基礎上，著重進行中長期政策制定，建立房地產(chǎn)調控長效機制，更多地用市場化手段而不是行政手段來調控。有條件地放開房企融資政策，就是弱化行政干預，通過市場規(guī)律的傳導，達到調整市場結構的目的?！?/p>

　　“該放的權力堅決放開放到位，該管的事必須管住管好”，專家認為，樓市調控應當有進有退，行政化的調控手段應逐步退出，在房地產(chǎn)融資、開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)應盡量減少行政干預，實現(xiàn)市場化運作。同時，住房信息聯(lián)網(wǎng)、不動產(chǎn)登記、房產(chǎn)稅等長效機制也應適時啟動，從土地、金融、財稅等方面繼續(xù)進行靈活調控。

　　蘇雪晶分析認為，今年全國兩會后，對于房地產(chǎn)行業(yè)調控，政府部門更強調通過長效機制的建立來替代行政調控手段。然而，房地產(chǎn)調控長效機制的建立需要一系列的準備工作，在完善的機制保障下，逐步增強市場的調控作用，從“堵”變成“通”。

來源：經(jīng)濟參考報

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