5月全部指標(biāo)都回落，房市高位盤整地市依然堪憂

　　上海易居房地產(chǎn)研究院6月9日發(fā)布了《2013年1-5月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》。報(bào)告指出，5月份國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)下行，跌幅進(jìn)一步收窄；土地市場(chǎng)成交量繼續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，價(jià)格水平處于高位；房地產(chǎn)投資增速保持平穩(wěn)，新開工面積小幅正增長(zhǎng)；商品房銷售增幅回落，價(jià)格增幅進(jìn)一步放緩；房企資金同比增幅回落，其他資金占比進(jìn)一步上升?？傮w而言，5月全部指標(biāo)都回落，房市高位盤整，地市依然堪憂。

　　一、國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)下行，跌幅進(jìn)一步收窄

　　5月份，國(guó)房景氣指數(shù)為97.26，比上月回落0.09點(diǎn)，比去年同期提高2.36點(diǎn)。自3月以來(lái)，國(guó)房景氣指數(shù)已持續(xù)三個(gè)月下跌，但跌幅進(jìn)一步收窄。從整體看，今年以來(lái)國(guó)房景氣指數(shù)走勢(shì)基本平穩(wěn)，較去年同期上升明顯。雖然3月出臺(tái)的新一輪政策對(duì)行業(yè)有所影響，但行業(yè)整體還是處于相對(duì)平穩(wěn)的水平。本輪行業(yè)上行過程中，國(guó)房景氣指標(biāo)雖然反彈，但至今仍處于“不景氣區(qū)間”，主要是開發(fā)投資、新開工、購(gòu)地量等供應(yīng)指標(biāo)較為低迷，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月基本平穩(wěn)。

　　二、土地市場(chǎng)成交量繼續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，價(jià)格水平處于高位

　　一全國(guó)土地購(gòu)置面積降幅加大，土地市場(chǎng)持續(xù)活躍

　　1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積11756萬(wàn)平方米，同比下降13.1%，降幅比1-4月份擴(kuò)大4.5個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款2718億元，同比增長(zhǎng)3.7%，增速比1-4月份回落6.9個(gè)百分點(diǎn)。前5個(gè)月土地購(gòu)置面積同比降幅有所加大，主要是5月份當(dāng)月土地購(gòu)置面積同比下降明顯。從今年以來(lái)土地購(gòu)置面積同比增幅看，整體還是呈現(xiàn)上行態(tài)勢(shì)，隨著土地市場(chǎng)的持續(xù)活躍，預(yù)計(jì)二季度末土地購(gòu)置面積同比降幅仍將保持逐步上行態(tài)勢(shì)。土地購(gòu)置量的持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)，非常不利于明后年房屋供應(yīng)的增多。

　　二全國(guó)土地購(gòu)置均價(jià)持續(xù)上漲，同比漲幅有所回落

　　1-5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)2312元/平方米，同比增長(zhǎng)19.4%，增幅比1-4月份縮小1.7個(gè)百分點(diǎn)。土地購(gòu)置均價(jià)同比增幅在前四個(gè)月達(dá)到歷史新高后，有所回落。但從土地價(jià)格看，今年3月以來(lái)，土地購(gòu)置均價(jià)呈現(xiàn)逐月小幅上升態(tài)勢(shì)，整體處于兩年來(lái)的較高水平。近期土地市場(chǎng)依舊活躍，特別是一二線城市土地成交活躍，地王不斷浮現(xiàn)，都帶動(dòng)了土地價(jià)格的持續(xù)上行。預(yù)計(jì)二季度末，在土地市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)的情況下，土地價(jià)格漲幅同比仍將延續(xù)平緩上行態(tài)勢(shì)。

　　三、房地產(chǎn)投資增速保持平穩(wěn)，新開工面積小幅正增長(zhǎng)

　　一全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅小幅回落，基本保持平穩(wěn)水平

　　1-5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資26798億元，同比增長(zhǎng)20.6%，增速比1-4月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資18363億元，同比增長(zhǎng)21.6%，增速提高0.3個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.5%。5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資7618億元，環(huán)比增長(zhǎng)26%，同比增長(zhǎng)19.4%。其中住宅投資5242億元，環(huán)比增長(zhǎng)27.6%，同比增長(zhǎng)6.6%。

　　從房地產(chǎn)投資額同比增幅走勢(shì)看，前5個(gè)月較前4個(gè)月呈現(xiàn)小幅下跌態(tài)勢(shì)，但整體基本平穩(wěn)。從整體看，今年3月以來(lái)受到房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)投資額同比增幅有所回落，但基本穩(wěn)定在20%以上。預(yù)計(jì)二季度末，隨著市場(chǎng)的持續(xù)平穩(wěn)以及政策效應(yīng)的遞減，房地產(chǎn)投資額同比增幅仍將保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

　　二全國(guó)房屋新開工面積同比回落，依舊處于正增長(zhǎng)區(qū)域

　　1-5月份，房屋新開工面積73613萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.0%，增速比1-4月份回落0.9個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅新開工面積54291萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.8%。5月份房屋新開工面積18107萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)8.9%，同比下降1.5%；其中，住宅新開工面積12961萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)6.7%，同比下降2.5%。

　　從房屋新開工面積同比增幅走勢(shì)看，前5個(gè)月同比依舊處于正增長(zhǎng)區(qū)域，但漲幅有所放緩。近期隨著新一輪調(diào)控政策效應(yīng)的逐步消化，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期依舊樂觀，房屋新開工保持了平穩(wěn)態(tài)勢(shì)?？傮w來(lái)看，今年房屋新開工面積同比基本將保持正增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

　　四、商品房銷售增幅回落，價(jià)格增幅進(jìn)一步放緩

　　一商品房銷售面積增幅略降，同比增長(zhǎng)35.6%

　　1-5月份，商品房銷售面積39118萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.6%，增速比1-4月份回落2.4個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額25864億元，同比增長(zhǎng)52.8%，增速比1-4月份回落7個(gè)百分點(diǎn)。5月份，商品房銷售面積9357萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)5.6%，同比增長(zhǎng)28.4%；商品房銷售額6017億元，環(huán)比增長(zhǎng)2.8%，同比增長(zhǎng)33.4%。

　　從商品房銷售情況看，前5個(gè)月全國(guó)商品房銷售量同比漲幅較前4個(gè)月小幅回落，仍處于三年來(lái)的較高水平。在目前商品房市場(chǎng)處于平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)下，由于去年同期市場(chǎng)成交回升明顯，也導(dǎo)致了同比漲幅出現(xiàn)一定的回落。預(yù)計(jì)在市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定的情況下，商品房銷售同比增幅也將保持平緩的回落態(tài)勢(shì)。

　　從各物業(yè)類型看，住宅銷售依舊好于辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，但同比增幅進(jìn)一步收窄，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房同比增幅持續(xù)上升。1-5月份，住宅銷售面積增長(zhǎng)37.6%，銷售額增長(zhǎng)56.8%；辦公樓銷售面積增長(zhǎng)35.5%，銷售額增長(zhǎng)53.7%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)11.8%。銷售額增長(zhǎng)22.4%。辦公樓銷售面積同比增幅持續(xù)兩月上升后，已接近住宅銷售面積同比增幅，顯示近期辦公樓市場(chǎng)成交活躍。住宅銷售受政策影響，同比增幅進(jìn)一步回落。預(yù)計(jì)二季度末住宅銷售同比增幅整體仍將保持放緩態(tài)勢(shì)。

　　二全國(guó)商品房成交均價(jià)漲幅持續(xù)收窄，辦公樓增幅回落最大

　　1-5月份，全國(guó)商品房成交均價(jià)同比增長(zhǎng)12.7%，增幅較1-4月份縮小3.1個(gè)百分點(diǎn)；其中住宅成交均價(jià)同比增長(zhǎng)14%，增幅縮小3.1個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓成交均價(jià)同比增長(zhǎng)13.5%，增幅縮小8.6個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交均價(jià)同比增長(zhǎng)9.4%，增幅縮小5個(gè)百分點(diǎn)。各物業(yè)銷售均價(jià)同比增幅均較前4月有所回落，其中辦公樓回落幅度最大。隨著政策對(duì)于住宅市場(chǎng)的抑制，住宅均價(jià)同比漲幅進(jìn)一步放緩。

　　三全國(guó)商品房待售面積平穩(wěn)上升，商業(yè)用房增加明顯

　　5月末，商品房待售面積42924萬(wàn)平方米，比4月末增加336萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積增加91萬(wàn)平方米，辦公樓待售面積增加14萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積增加161萬(wàn)平方米。

　　5月末，商品住宅待售面積同比增長(zhǎng)43.1%，較4月末同比增幅繼續(xù)回落。商品住宅可售量在上月末出現(xiàn)下跌后，再次上升。近期市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)，企業(yè)推盤節(jié)奏和力度有所恢復(fù)，在購(gòu)房需求有所回落的情況下，市場(chǎng)新增供應(yīng)量明顯加大，也導(dǎo)致商品住宅庫(kù)存有所上升。預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月，還將穩(wěn)中有增。

　　五、房企資金同比增幅回落，其他資金占比進(jìn)一步上升

　　1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金45115億元，同比增長(zhǎng)32.0%，增速比1-4月份回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款8051億元，增長(zhǎng)27.9%；利用外資199億元，增長(zhǎng)18.2%；自籌資金16588億元，增長(zhǎng)14.3%；其他資金20277億元，增長(zhǎng)53.7%。在其他資金中，定金及預(yù)收款12514億元，增長(zhǎng)57.9%；個(gè)人按揭貸款5404億元，增長(zhǎng)61.7%。

　　1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增幅較前4個(gè)月有所回落，但整體依舊處于兩年來(lái)的較高水平，顯示房地產(chǎn)企業(yè)整體資金情況依舊較好。在市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)的情況下，預(yù)計(jì)這一指標(biāo)整體將呈進(jìn)一步平緩走勢(shì)。

　　從開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的構(gòu)成分析，1-5月份，國(guó)內(nèi)貸款占17.8%；利用外資占0.4%；自籌資金占36.8%，其他資金占44.9%。

　　其他資金來(lái)源占比繼續(xù)上升。1-5月份，各項(xiàng)資金來(lái)源占比中，利用外資和國(guó)內(nèi)貸款均有所下滑，而自籌資金和其他資金占比則有所上升。其他資金中，定金及預(yù)付款占據(jù)了較大比例，顯示近期以銷售回款為主的其他資金和自籌資金來(lái)源成為房地產(chǎn)企業(yè)主要融資手段，特別是其他資金占比的進(jìn)一步上升，成為企業(yè)穩(wěn)定的資金來(lái)源。

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