2012中國樓市呈現(xiàn)出趨冷、反彈、微漲三個階段

編者按：2012年，樓市快跑完了全程。這過程中，把樓市比喻成了很多有意思的詞匯，比如“面粉面包”，“看病吃藥”，“拔河比賽”等等。這些比喻是樓市的真實寫照，反映著樓市，也在改變著樓市。有分析認為，在中央政策、地方政府、金融機構(gòu)等多方力量的博弈下，中國樓市在2012年呈現(xiàn)出趨冷、反彈、微漲三個階段，而明年樓市持續(xù)穩(wěn)中微漲的局面將成為大概率事件。

房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)向調(diào)結(jié)構(gòu)

專家表示，保持經(jīng)濟高速增長才是房地產(chǎn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。

“各地政府在調(diào)控房地產(chǎn)市場時，應(yīng)該將合理的房價作為一個明確的宏觀目標，而不是將注意力過多地集中在土地、房型等微觀層面?！敝袊l(fā)展研究基金會副秘書長湯敏表示。

靠吃藥不是長久之計

限購、限價、限貸、限售等短期行政手段，對于房價而言，這些政策確實能在短期見到明顯的效果，但是終究不是長久之計，房價在平穩(wěn)運行了一段時間后，環(huán)比房價連續(xù)6個月走高，一線城市的同比房價也回到上升通道。

中國城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟研究所所長陳淮認為，2012年是中國房地產(chǎn)市場成功發(fā)展的一年，也是調(diào)控政策取得明顯成效的一年。至于2013年樓市的發(fā)展，陳淮覺得，僅僅靠吃藥，靠調(diào)控，是無法長期健康運行樓市這艘大船的，而是應(yīng)將希望寄托于未來的“改革”和“城鎮(zhèn)化”。

陳淮笑稱：“很多人問我2013年走勢，我覺得是蓋更多的房子。中國的城鎮(zhèn)化剛剛開始，這是最強大的引擎，而改革可以增強經(jīng)濟活力，保持經(jīng)濟高速增長，這才是房地產(chǎn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)。”

城鎮(zhèn)化將加大住宅需求

中國目前的城市化進程如火如荼，毫無疑問，城市化為中國的房地產(chǎn)市場帶來了巨大的發(fā)展空間。城市化進程的加速，致使房地產(chǎn)出現(xiàn)剛性需求，從這個意義上說，房價上漲是正常的。

隨著城市化進程的推進，人們對于住房需求的確很大，這也是不爭的事實，但剛性需求絕非房價不斷上漲的主要原因。只有具備購買意愿的人群同時具備了購買能力，有效需求才成立。

“城鎮(zhèn)化”毋庸置疑是未來中國房地產(chǎn)行業(yè)的潛力所在，正如國務(wù)院副總理李克強11月28日所說：“中國已發(fā)展還很不平衡，尤其是城鄉(xiāng)差距量大面廣，差距就是潛力，未來幾十年最大的發(fā)展?jié)摿υ诔擎?zhèn)化。”與以往的城鎮(zhèn)化發(fā)展不同，接下來的城鎮(zhèn)化更多的意味著人口的城鎮(zhèn)化，這就是說，更多的人面臨著住宅需求。

城鎮(zhèn)戶口與非城鎮(zhèn)戶口的差別，阻礙了人口城鎮(zhèn)化，造成了城鎮(zhèn)化進程中土地與人口的不匹配，很多人守著一張非城鎮(zhèn)戶口望著曾經(jīng)的土地上林立的高樓慨嘆。2011年我國城鎮(zhèn)化率達51.27%，據(jù)此計算我國城鎮(zhèn)人口已達6.9億，但是，2011年年底中國農(nóng)村戶籍人口是9.3億，這意味著城鎮(zhèn)人口數(shù)量僅為4.2億。

對于城鎮(zhèn)化發(fā)展中出現(xiàn)的問題，全國人大財經(jīng)委員會副主任尹中卿直言，改革開放30多年來城鎮(zhèn)化建設(shè)取得了顯著成就，但也要清醒地看到，長期以來各個地方都把推進城鎮(zhèn)化簡單地等同于城市建設(shè)，過分注重城市建成區(qū)規(guī)模的擴張而忽視了城市人口規(guī)模的集聚，把農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)移人員僅僅當(dāng)做生產(chǎn)者、當(dāng)做勞動力，而不愿意接受他們本人和他的家屬進入城市成為市民，結(jié)果導(dǎo)致了現(xiàn)在比較嚴重的城鎮(zhèn)化滯后于工業(yè)化。

12月4日，新一屆中央政治局召開會議，分析研究2013年經(jīng)濟工作。會議上明確提出，明年加強房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障工作。會議指出，2013年要保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，著力提高針對性和有效性，適時適度進行預(yù)調(diào)微調(diào)，加強政策協(xié)調(diào)配合；要加強房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障工作，強化社會服務(wù)和管理，維護社會和諧穩(wěn)定。

加強房地產(chǎn)調(diào)控似乎收緊了房地產(chǎn)市場的閘門，而“積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化，增強城鎮(zhèn)綜合承載能力”的思路，卻似乎又在為房地產(chǎn)市場發(fā)展尋找新道路，不過，政治局工作會議也指出要“有序推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”。

與往年不一樣的是，國家發(fā)改委明年工作的重點，從過去通常的八項變成了九項，新增加了城鎮(zhèn)化內(nèi)容，此意味著未來最大內(nèi)需市場啟動。

目前國家發(fā)改委已經(jīng)編制了《促進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃》，該規(guī)劃對于城市群建設(shè)，以及大中小城市協(xié)調(diào)健康發(fā)展，以及優(yōu)化城市化布局和形態(tài)，加強城鎮(zhèn)化管理等進行了說明。該規(guī)劃將上升到國家層面，并由國務(wù)院審批通過。這涉及到上百個城市定位，以及上萬個小城鎮(zhèn)的布局。

此前有測算認為，中國每年城市人口比重上升1個百分點，可以啟動5萬多億的內(nèi)需。如果未來城鎮(zhèn)化率提高10個百分點，則可以啟動50萬億內(nèi)需，相當(dāng)于再造一個目前的GDP。

有估算認為，如果在未來十年中國的城鎮(zhèn)人口比重能上升到2/3，年均社會消費額可以從目前的10萬億元增加到20萬億元，年均20萬億元以上的投資規(guī)?？梢跃S持20年。城市化率每提高一個百分點，新增投資需求6.6萬億元，能夠替代10萬億出口。

保障房流轉(zhuǎn)要盡快解決

一方面，有序推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化使房地產(chǎn)調(diào)控面臨著新的人口挑戰(zhàn)，另一方面，人口城鎮(zhèn)化之后，低收入人群的增加還考驗著政府的保障制度。

“十二五”期間，3600萬套保障房的建設(shè)體量，將大大改變原有住房結(jié)構(gòu)，將保障范圍提升至20%，這意味著，目前一部分夾心層的住房問題將得到解決。然而，擺在保障房建設(shè)難題面前的，不僅有天量資金從何而來，還有保障房分配與流轉(zhuǎn)這個系統(tǒng)性工程如何完善。保障房分配如何確保公平、經(jīng)濟適用房究竟能不能上市交易、如何流轉(zhuǎn)起來，這些都是需要從長計議的問題。

雖然，各地方出臺過一些符合自己地方需求的保障房流轉(zhuǎn)建議，比如不再建設(shè)經(jīng)濟適用房、政府優(yōu)先回購保障房等等，但是這些都尚缺乏頂層設(shè)計，沒有一個相對同一固定的標準。

近日剛剛結(jié)束的全國發(fā)展和改革工作會議也對保障房建設(shè)問題進行了討論。中國房地產(chǎn)及住宅研究會有關(guān)負責(zé)人表示，“保障房建設(shè)是一大民生工程，而目前的一個大瓶頸是資金問題。中央財政補貼只是保障房資金的一小部分，其余都得地方政府自籌。作為財政來源重點的土地出讓凈收益，今年以來下降較大。另一方面城市建設(shè)成本升高，均給地方政府不小壓力。”

他表示，根據(jù)全國發(fā)展和改革會議的表態(tài)，明年有關(guān)方面將會進一步研究如何吸引民資進入保障房領(lǐng)域，并有望出臺相關(guān)政策。（本報記者 李木子）

來源：中國經(jīng)濟網(wǎng)——《證券日報》

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