專家稱樓市回暖言之尚早，下半年房?jī)r(jià)將保持平穩(wěn)

近期，在調(diào)控寒冬中徘徊已久的樓市出現(xiàn)“回暖”跡象。今年3月開(kāi)始樓市出現(xiàn)“小陽(yáng)春”，5月成交業(yè)績(jī)飄紅，6月樓市也被業(yè)界傳為“紅五月”余溫蔓延，全國(guó)各地市場(chǎng)成交量明顯回升，部分地方甚至再現(xiàn)“千人排隊(duì)購(gòu)房”的火爆局面。

樓市調(diào)控堅(jiān)守的同時(shí)，各地樓市政策微調(diào)不斷。近日河南出臺(tái)樓市新政更是被指“公然救市”，有關(guān)樓市“真回暖”還是“假火爆”的討論引起民眾廣泛關(guān)注。6月27日，應(yīng)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道邀請(qǐng)，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌做客中新網(wǎng)視頻訪談時(shí)表示，基于地方政府角度的考慮，地方樓市政策微調(diào)可理解，目前說(shuō)全國(guó)樓市“回暖”還為時(shí)過(guò)早，下半年房?jī)r(jià)也將保持平穩(wěn)。

地方樓市政策微調(diào)可理解但勿超越底線

國(guó)家樓市調(diào)控政策堅(jiān)定不動(dòng)搖，但地方上一些樓市政策“微調(diào)”也值得我們注意，顧云昌在訪談中表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控的確有很大的難度，開(kāi)發(fā)商、銀行、中介商他們?cè)谡哒{(diào)控當(dāng)中利益受到影響，基于地方政府角度的考慮，肯定希望樓市不要太冷淡。地方政府出臺(tái)政策是可以理解的，但政策不能脫離中央的政策，不能超越“底線”。

針對(duì)近期樓市“揚(yáng)州新政”和“河南新政”，顧云昌認(rèn)為，我們國(guó)家十幾年前就開(kāi)始鼓勵(lì)精裝房，但是現(xiàn)在的進(jìn)展還不理想。揚(yáng)州這方面向政府推一把。揚(yáng)州的做法也是想通過(guò)對(duì)精裝房的獎(jiǎng)勵(lì)，來(lái)鼓勵(lì)大家，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)精裝房。河南的做法即認(rèn)房不認(rèn)貸，同時(shí)它要求銀行都按照首套房30%的基準(zhǔn)利率下降，當(dāng)然現(xiàn)在銀行已經(jīng)表過(guò)態(tài)，可以到30%，從這個(gè)就說(shuō)明了地方對(duì)房地產(chǎn)的依賴。

部分地方樓市回暖與宏觀經(jīng)濟(jì)政策變化相關(guān)

雖然以限購(gòu)為主的樓市調(diào)控大政策堅(jiān)定不動(dòng)搖，但央行降息、首套房貸利率優(yōu)惠等利好消息的不斷傳來(lái)，部分樓盤價(jià)格開(kāi)始“止跌回漲”。對(duì)此顧云昌表示，降息、降低準(zhǔn)備金率，調(diào)整存貸利率的浮動(dòng)區(qū)間等等舉動(dòng)，都會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化。這一次樓市5、6月份的表現(xiàn)，恰恰是宏觀經(jīng)濟(jì)層面的變化對(duì)樓市的影響。

顧云昌稱，在房地產(chǎn)調(diào)控政策方面，中央始終提出來(lái)，不放松、不動(dòng)搖，不放松，不反復(fù)。變化的是宏觀經(jīng)濟(jì)層面的政策，這個(gè)政策是在穩(wěn)增長(zhǎng)的前提下，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)行的“微調(diào)”，這些盡管不是針對(duì)房地產(chǎn)的，但是必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響。無(wú)論是從心理預(yù)期和實(shí)際發(fā)生的成本，都有助于買房者進(jìn)入市場(chǎng)買房，宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)金融的變化會(huì)影響買房者，也會(huì)影響者賣房者，也會(huì)影響著開(kāi)發(fā)商。

大城市正在釋放的都是剛性購(gòu)房需求

有媒體報(bào)道稱，住建部人士表示樓市投機(jī)性需求已基本被擠出市場(chǎng)，90%以上都是自住型需求。對(duì)于投資投機(jī)性購(gòu)房需求是否仍然存在的問(wèn)題，顧云昌訪談時(shí)說(shuō)，“在未限購(gòu)城市，投資投機(jī)需求完全被抑制住是不可能的，不過(guò)現(xiàn)在大城市正在釋放的都是剛性需求?！?

顧云昌認(rèn)為，對(duì)于對(duì)投資性購(gòu)房需求，特別是在未限購(gòu)城市當(dāng)中的一些投資投機(jī)需求，只不過(guò)是貸款貸不到了，或者利率提高了，但并不是不能買房。顧云昌指出，反而在大城市，投機(jī)需求或者說(shuō)多套房的投資需求已經(jīng)基本抑制住了，現(xiàn)在正在釋放的都是剛性需求。

“根據(jù)有關(guān)部門進(jìn)行的調(diào)查，在目前的剛性需求中，改善型需求恐怕比例更高，因?yàn)楝F(xiàn)在大多數(shù)的家庭都有第一套房?！鳖櫾撇硎?，除了投資投機(jī)需求，只要是自住型需求，都應(yīng)該支持。但是顧云昌指出，當(dāng)前國(guó)家對(duì)首次購(gòu)買房屋者支持的力度相對(duì)更大。

目前說(shuō)全國(guó)樓市“回暖”還為時(shí)過(guò)早

盡管現(xiàn)在樓市暖意頻現(xiàn)，但顧云昌認(rèn)為，現(xiàn)在看全國(guó)性“回暖”還為時(shí)過(guò)早，只是在有些城市開(kāi)始出現(xiàn)“回暖”。

回顧一下今年樓市：1、2月份很冷清，3月份有一個(gè)小陽(yáng)春，4月份又有一點(diǎn)倒春寒，5月份有一些地方又“回暖”，6月份延續(xù)了5月份的情形。

顧云昌指出，如果按照氣候來(lái)說(shuō)，馬上就是夏天了。我們不希望樓市又一次進(jìn)入火熱的夏天，希望樓市通過(guò)“回暖”的過(guò)程以后“回穩(wěn)”，而且現(xiàn)在看“回穩(wěn)”的可能性還是蠻大的。

預(yù)計(jì)下半年房?jī)r(jià)保持基本穩(wěn)定

目前市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)商在觀望土地，買房者在觀望房?jī)r(jià)，實(shí)際上房?jī)r(jià)是決定購(gòu)房者是否出手的關(guān)鍵因素。對(duì)未來(lái)樓市走向的預(yù)測(cè)，顧云昌預(yù)計(jì)，下半年房?jī)r(jià)會(huì)保持基本穩(wěn)定。

顧云昌表示，有些研究機(jī)構(gòu)得出結(jié)論，2011年全國(guó)平均房?jī)r(jià)還是上升的，大概上升3到4個(gè)百分點(diǎn)。但是加入CPI的因素，實(shí)際房?jī)r(jià)是下跌的。今年以來(lái)，70個(gè)大中城市，大多數(shù)同比環(huán)比是下降的。今后的房?jī)r(jià)，可能基本上保持一種相對(duì)的穩(wěn)定。

顧云昌指出，推動(dòng)房?jī)r(jià)的有許多力量，是供求關(guān)系推動(dòng)的。如果一個(gè)市場(chǎng)當(dāng)中都是剛性需求，就是自住型需求，這是不會(huì)任意推高房?jī)r(jià)的，因?yàn)樽宰⌒托枨髮?duì)房?jī)r(jià)的承受能力是有限的。但如果投機(jī)性需求進(jìn)入市場(chǎng)，再加上金融杠桿，房?jī)r(jià)就會(huì)無(wú)限制推上去。在政策上把握好，遏制投機(jī)投資需求，剛性需求再旺，是自己住的，也不會(huì)出大問(wèn)題。

來(lái)源：中國(guó)新聞網(wǎng)

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