地方控房價目標(biāo)被指寬松，業(yè)內(nèi)稱樓市泡沫仍嚴重

如果說2011年是開發(fā)商最難熬的一年，那么2012年將很可能是最終決定生死的一年。本報記者注意到，新年伊始，從地方政府部門、開發(fā)企業(yè)到投資投機者，吁請調(diào)控“松一松”的呼聲再起波瀾。

　　需注意的是，據(jù)不完全統(tǒng)計，全國有不少城市未能實現(xiàn)自己定下的調(diào)控目標(biāo)。其中，?？谑腥ツ昵?1月房價漲幅高達29.50%。西安市去年前11月的房價同比漲幅達12.8%。

　　即使達標(biāo)的城市，也是因為目標(biāo)定得太低。同策咨詢研究中心分析師姚伯均告訴本報，樓市泡沫在很大范圍內(nèi)依然嚴重存在，如上海某些區(qū)域的供求比達到了驚人的8.66:1，大量區(qū)域供求比依然在2:1以上。

　　過于寬松的房價目標(biāo)

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，2011年全國公布了年度新建住房價格控制目標(biāo)的城市超過600個，多數(shù)與地方GDP、人均可支配收入增速掛鉤，多數(shù)地方只需控制當(dāng)年新建住房價格增幅在10%以內(nèi)即達標(biāo)，唯有北京明確提出“穩(wěn)中有降”的目標(biāo)。

　　由于2011年12月份各地的房價數(shù)據(jù)尚未完全公布，以截至2011年11月的剔除保障房因素的樓市數(shù)據(jù)，有相當(dāng)數(shù)量的城市并未實現(xiàn)房價調(diào)控目標(biāo)。其中深圳、上海、杭州房價出現(xiàn)下降，跌幅僅在5%左右；多數(shù)城市房價仍保持上漲，半數(shù)城市房價漲幅超10%，最高漲幅近30%。

　　據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，?？谑?011年的控漲目標(biāo)是漲幅低于全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長水平，截至去年11月，該市GDP預(yù)期漲幅為10%左右，同期當(dāng)?shù)胤績r均價為9992.3元/平方米，2010年同期則為7716.2元/平方米，漲幅高達29.50%，遠遠未完成調(diào)控目標(biāo)。

　　海口之后，其他很難完成控漲目標(biāo)的城市還包括：2011年前11月，長沙房價同比漲幅26.34%，同期該市GDP及居民收入預(yù)期增幅分別為12%和14%；成都房價同比漲幅17.90%；鄭州房價同比漲幅17.78%，同期該市GDP及居民收入預(yù)期漲幅分別為10%和13%；重慶上漲16.39%、沈陽15.61%、南京12.02%、北京7.86%。

　　值得注意的是，除了西安外，包括大連同比上漲9.85%、廣州8.86%、武漢3.76%和天津0.54%等不少房價同比依然上漲的城市，由于制定的房價控制目標(biāo)相對寬松，它們均已順利完成調(diào)控目標(biāo)。

　　形成鮮明對比的是，已完成調(diào)控目標(biāo)的重點城市中，房價統(tǒng)計顯示真正同比下降的城市僅占少數(shù)，僅包括杭州同比下降3.15%、上海4.00%和深圳5.02%等城市。

　　與地方房價控制目標(biāo)形同虛設(shè)相呼應(yīng)的，是地方限購令繼續(xù)執(zhí)行時的“觀望”。2011年1月底后各地共48個城市相繼出臺地方性限購政策，其中10個城市限購令于2011年12月31日到期，1個城市2012年2月29日到期，其余37個城市沒有明確具體時間。

　　據(jù)最新公開信息，本報記者統(tǒng)計，共有26個城市先后表態(tài)限購令2012年繼續(xù)執(zhí)行。其他如2011年底限購令到期的貴陽市，該市住建局對外稱“該部門已將相關(guān)報告提請上級部門審批”。

　　樓市泡沫難消退

　　從地方利益和經(jīng)濟短期發(fā)展的角度看，控制房價上漲目標(biāo)、嚴格執(zhí)行限購令的動力顯然不足。而從2011年各地最終房價同比漲幅看，樓市調(diào)控離成功還很遙遠。

　　此輪調(diào)控一年多以后，多數(shù)城市樓市的調(diào)控效果主要還停留在成交量萎縮和少量的降價層面，從量價齊跌到價格下調(diào)還需要最后“一把火”。姚伯均注意到，不少區(qū)域樓市所出現(xiàn)的供求嚴重失衡現(xiàn)象，一方面是調(diào)控的效果表現(xiàn)，更是這些區(qū)域原本存在嚴重供求泡沫的“臨床反應(yīng)”。

　　同策房產(chǎn)咨詢研究數(shù)據(jù)顯示，上海商品住宅市場2011年供應(yīng)8萬套，近1000萬平方米，而成交僅有6萬套，約700萬平方米。年末可售住宅余量達975萬平方米，其中當(dāng)年新增未去化住宅達到300萬平方米。

　　姚伯均以上海市場為例分析，按照城市外圍低端項目相對多，存貨去化周期要求相對較短的邏輯，崇明、金山、浦東新區(qū)等三個郊區(qū)區(qū)縣住宅存量去化時間較長，其中崇明縣達到了2.71年、金山達到1.95年，浦東新區(qū)達到了2.31年，計入南匯的合并后的新浦東也達到了1.65年，存在較嚴重的泡沫。

　　采訪中，多位業(yè)內(nèi)資深人士認為，當(dāng)前不少城市的樓市依然是被暫時壓抑住的“活火山”，一旦壓力解除，再次噴發(fā)的概率極高?！袄^續(xù)嚴厲調(diào)控，讓這座火山實現(xiàn)逐步冷卻，這是目前調(diào)控騎虎難下的唯一出路?！币晃毁Y深人士直言。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉針對近期有關(guān)“地方政府購買商品房抵保障性住房”的消息評論說，地方政府購買商品房抵保障性住房，有助于推動商品房市場成交回升，這個政策是政府為完成保障性住房任務(wù)而“變相救商品住宅市場”。（田新杰）

來源：21世紀經(jīng)濟報道

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