加快房地產(chǎn)稅立法 樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制呼之欲出

　　住建部副部長(zhǎng)陸克華2月23日在回答記者提問(wèn)時(shí)表示，房地產(chǎn)稅這個(gè)問(wèn)題是十八屆三中全會(huì)明確的改革任務(wù)，要加快房地產(chǎn)稅立法，并適時(shí)推進(jìn)改革。有關(guān)部門(mén)正在按照中央要求開(kāi)展工作。

　　2月23日上午10點(diǎn)，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行房地產(chǎn)和棚戶區(qū)改造有關(guān)情況新聞發(fā)布會(huì)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)陳政高及副部長(zhǎng)陸克華出席了此次發(fā)布會(huì)。

　　值得注意的是，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)陸克華在會(huì)上回答媒體關(guān)于房地產(chǎn)稅的問(wèn)題時(shí)表示，房地產(chǎn)稅是十八屆三中全會(huì)明確的改革任務(wù)，要加快房地產(chǎn)稅立法，并適時(shí)推進(jìn)改革，有關(guān)部門(mén)正在按照中央要求開(kāi)展工作。

　　對(duì)于建立讓房地產(chǎn)市場(chǎng)更加健康穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)陳政高再次提及，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

　　針對(duì)住建部的表態(tài)，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，“包括稅制改革、還有住建部主要負(fù)責(zé)的不動(dòng)產(chǎn)登記等等，這些都是在十八屆三中全會(huì)財(cái)稅體制改革、深化各方面改革的工作計(jì)劃之內(nèi)，是按照計(jì)劃不斷推進(jìn)過(guò)程當(dāng)中?！?/br>

　　倪紅日表示，目前，中央總體方向已經(jīng)確定。即將兩個(gè)稅種房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合在一起。然后以市場(chǎng)機(jī)制為基礎(chǔ)來(lái)評(píng)估市場(chǎng)價(jià)格，居民住宅也要逐漸開(kāi)始征稅。

　　房地產(chǎn)稅正在路上

　　自房地產(chǎn)稅被提及至今，已有十余年時(shí)間。按照十八屆三中全會(huì)部署，《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》指出要完善稅收制度。

　　追溯到2013年，十八屆三中全會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)稅的提法是，“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革，加快資源稅改革，推動(dòng)環(huán)境保護(hù)費(fèi)改稅。”

　　2014年3月10日，國(guó)稅總局局長(zhǎng)表態(tài)將配合加快房產(chǎn)稅立法進(jìn)程；2015年3月4日，根據(jù)國(guó)務(wù)院656號(hào)文件，從3月1日開(kāi)始，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》正式實(shí)施，全國(guó)所有城鎮(zhèn)都必須將其紙質(zhì)房產(chǎn)檔案錄入電子信息庫(kù)，并建立本地的住房信息系統(tǒng)；2016年5月25日，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)、華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng)賈康表示，十二屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃已經(jīng)將房地產(chǎn)稅法列入了第一類(lèi)的立法項(xiàng)目。

　　倪紅日表示，房地產(chǎn)稅制改革大方向已經(jīng)確定，目前還涉及具體征收細(xì)節(jié)的方案研究。“按照原來(lái)計(jì)稅依據(jù)，房產(chǎn)和土地是分開(kāi)計(jì)算的，未來(lái)房地產(chǎn)稅會(huì)按照市場(chǎng)機(jī)制統(tǒng)一計(jì)算，這是國(guó)際上的通行做法。”

　　房地產(chǎn)稅，是一個(gè)綜合性概念，即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過(guò)程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。在中國(guó)包括房地產(chǎn)業(yè)增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等。

　　作為財(cái)政稅收領(lǐng)域的專(zhuān)家，倪紅日認(rèn)為，屆時(shí)會(huì)由專(zhuān)門(mén)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)估，然后把評(píng)估結(jié)果作為稅基來(lái)征稅，這是合理的方式。這其中，包括住宅，也包括經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)?！艾F(xiàn)在針對(duì)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的稅也是征的，只不過(guò)不科學(xué)、沒(méi)有市場(chǎng)化；目前住宅是暫時(shí)免征。但這里面確實(shí)涉及很多問(wèn)題。比如，怎么征收更公平，還有監(jiān)管上的、操作性的具體問(wèn)題等等，各個(gè)主管部門(mén)都在做準(zhǔn)備。當(dāng)然首先第一位就得搞清楚這個(gè)房子是誰(shuí)的、納稅人是誰(shuí)；然后再來(lái)決定計(jì)稅依據(jù)；怎么征收；稅率是多少?！?/br>

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次住建部表態(tài)，在房地產(chǎn)稅這個(gè)問(wèn)題上，提到了“適時(shí)推進(jìn)”一詞，說(shuō)明兩點(diǎn)。第一是此類(lèi)改革要權(quán)衡各個(gè)因素，需要解決各類(lèi)實(shí)際問(wèn)題，倉(cāng)促推進(jìn)反而不恰當(dāng)。第二是改革的決心是堅(jiān)定的，此類(lèi)改革對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展都有積極的意義，必須要采取積極推進(jìn)態(tài)度。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于房產(chǎn)稅來(lái)說(shuō)，主要有兩個(gè)關(guān)鍵詞。第一是立法，這說(shuō)明目前房地產(chǎn)稅的改革過(guò)程中主要是針對(duì)此類(lèi)立法制度而進(jìn)行的，要落地還是有一定的時(shí)間的。第二是適時(shí)，這其實(shí)說(shuō)明了此類(lèi)改革不求快，但求穩(wěn)。這樣兩個(gè)詞基本上回答了目前此類(lèi)市場(chǎng)的一些顧慮，自然是有積極意義的。

　　長(zhǎng)效機(jī)制建立

　　對(duì)于決策層，關(guān)于房地產(chǎn)稅達(dá)成共識(shí)的是，房地產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制而確立。但房地產(chǎn)稅對(duì)于抑制房?jī)r(jià)的作用存在爭(zhēng)議。

　　嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在此類(lèi)稅費(fèi)制度上，實(shí)際上推進(jìn)節(jié)奏以穩(wěn)為主，所以時(shí)間可能還會(huì)繼續(xù)延后。至少在2018年之前并沒(méi)有落地的可能，這需要立法等內(nèi)容做鋪墊。從制度推進(jìn)角度來(lái)看，對(duì)于降房?jī)r(jià)是有相關(guān)作用的，如果抑制不了房?jī)r(jià)，那么推進(jìn)此類(lèi)稅收制度意義就要削弱。當(dāng)然單一因素是否真正能夠降低房?jī)r(jià)，也要看其他一些變量的關(guān)系，類(lèi)似貨幣、存貨等變量。

　　倪紅日認(rèn)為，房地產(chǎn)稅對(duì)于抑制房?jī)r(jià)的作用需客觀看待。“房地產(chǎn)稅不能說(shuō)對(duì)房?jī)r(jià)沒(méi)有影響，說(shuō)沒(méi)有影響也不對(duì)，但是說(shuō)有很大、決定性影響，這種說(shuō)法也不對(duì)，兩種極端的說(shuō)法都不對(duì)。房地產(chǎn)稅是有一定影響的，但是是間接性影響，不會(huì)直接影響房?jī)r(jià)?！?/br>

　　倪紅日認(rèn)為，由于目前并不知房地產(chǎn)稅具體方案內(nèi)容，房地產(chǎn)稅對(duì)于市場(chǎng)的影響還不好評(píng)估。但她認(rèn)為，從政府的角度看，出臺(tái)房地產(chǎn)稅的目標(biāo)是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，而非打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)稅改革專(zhuān)家組成員曲衛(wèi)東則認(rèn)為，房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)存在一定程度下行壓力?！俺钟卸嗵鬃》康娜祟A(yù)期到持有成本加大，可能會(huì)賣(mài)掉一些他認(rèn)為沒(méi)有必要持有的房產(chǎn)，短期內(nèi)供應(yīng)量增加了就會(huì)使價(jià)格往下走。但從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)稅并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)有實(shí)質(zhì)性的影響，但房地產(chǎn)稅確實(shí)會(huì)使住房在利用方面更加經(jīng)濟(jì)合理?！?/br>

　　另外，曲衛(wèi)東認(rèn)為，從土地財(cái)政不可持續(xù)角度看，征收房地產(chǎn)稅也非常有必要。

　　中原地產(chǎn)分析師張大偉分析認(rèn)為，隨著樓市調(diào)控持續(xù)深入，房地產(chǎn)稅等長(zhǎng)效機(jī)制的推進(jìn)在逐漸加速。整體看，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)將逐漸平穩(wěn)。短期看，房地產(chǎn)稅落地的可能性不大，但預(yù)計(jì)最近房地產(chǎn)稅的推進(jìn)速度將加快，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也將產(chǎn)生比較明顯的影響。房地產(chǎn)調(diào)控越來(lái)越趨向長(zhǎng)效機(jī)制。

　　張大偉認(rèn)為，目前的中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新常態(tài)，去庫(kù)存依然在持續(xù)中，預(yù)計(jì)執(zhí)行房地產(chǎn)稅改革的市場(chǎng)主要集中在部分一二線城市。

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