房地產(chǎn)調(diào)控措施取得初步成效“去金融化”成關(guān)鍵

　　目前來看，各地9月下旬以來陸續(xù)出臺的房地產(chǎn)調(diào)控措施取得了初步成效。有媒體報道，一些熱點城市的住宅成交量開始下降，房價快速上漲的勢頭中斷。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，10月份，累計住宅銷售額增速較上月下降，一線城市和熱點二線城市的房價環(huán)比漲幅都出現(xiàn)了回落。可以說，地產(chǎn)調(diào)控的力度與主要效果都是值得肯定的。

　　但另一方面，近期土地市場的行情表明，一些開發(fā)商拿地的熱情仍然很高。在北京樓盤和廣州樓盤11月的土地拍賣中，都出現(xiàn)了競拍現(xiàn)場報價達到最高限價的情況，需要轉(zhuǎn)而采取其他方式如比較自持商品住房比例、配建人才公寓面積等確定競得人。這種狀況反映，開發(fā)商仍然預期未來房價會較大幅度地上漲。雖然住宅銷售額增速放緩、房價漲幅回落，但他們依然相信“買到就是賺”。

　　中金公司的一份研究報告對2017年房地產(chǎn)市場進行了預測：上半年房價將維持平穩(wěn)，下半年房價將重回上升趨勢。這應該也是很多人對于房價走勢的判斷。如果將時段再拉長一些，例如到2018年之后，那會有更多的人預期未來房價還會大幅上漲。這是開發(fā)商在調(diào)控下仍然敢高價拿地的信心所在。

　　他們的信心來源于一些“歷史經(jīng)驗”：從2004年至今的十多年中，房價大部分時期都是持續(xù)快速上漲。房價也在某些時段出現(xiàn)過下跌，但幾個月最多一年多的時間之后，就會重拾漲勢，漲到比之前高得多的水平，這被形象地描繪為“報復性上漲”。在房價的周期性運動中，普通居民的居住成本越來越高。

　　房價為什么會出現(xiàn)“報復性上漲”的現(xiàn)象？以前主要是由于兩方面的原因，一是多數(shù)熱點城市的住宅供不應求，而以往一些地方重抑制需求、輕促進供給，在房價下跌的周期，土地供應和住宅建設的節(jié)奏會放緩，導致供不應求的狀況更加嚴重，從而積蓄房價上漲的動能；二是房地產(chǎn)調(diào)控會周期性地從抑制轉(zhuǎn)為刺激，這是因為，一些政府部門希望通過房地產(chǎn)投資拉動經(jīng)濟增長。

　　在2015年以來的這輪房價上漲中，房價還得到了“金融化”的助力，“金融化”還是房價“報復性上漲”的重要原因。所謂“金融化”，就是越來越多地使用金融工具。以前，購房者和開發(fā)商的主要資金來源是自有資金和銀行貸款。當樓市成交量下降時，投機投資者的資金難以回籠，就有資金鏈斷裂的危險，他們會被迫出售一些房產(chǎn)，對房價形成壓力。而這些年來，購房者和開發(fā)商可以獲得資金的渠道越來越多，對于投機投資者來說，自有資金甚至不占太大比例。例如，在需求端，購房者可以通過首付貸籌集資金被嚴厲監(jiān)管；在供給側(cè)，則有信托、理財、基金等更多渠道?！敖鹑诨笔雇稒C投資者資金非常充裕，無須擔憂資金鏈斷裂，即使房地產(chǎn)調(diào)控造成成交量下降，他們也不會降低房價出售。也就是說，“金融化”會進一步降低調(diào)控的效力。

　　“金融化”的影響在今年的土地市場中表現(xiàn)得較為突出。部分開發(fā)商得到了多種資金渠道的支持，拿地時不惜代價競拍得手。拿到地塊之后，就會有“金主”主動要求合作。而開發(fā)商高價拿地，還能起到一定的“示范效應”，令市場預期周邊房價還會繼續(xù)大漲，他們可以趁機拉高房價出售。另外，由于資金充裕，開發(fā)商惜售的情況也會更加嚴重。“金融化”從某種程度上改變了房地產(chǎn)市場的供給側(cè)，但不是起到促進供給效率提高的作用，而是降低了供給效率，這與供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的目標也是背道而馳的。

　　本輪房地產(chǎn)調(diào)控要取得真正成效，需要針對上述三方面的問題采取措施。首先，堅定抑制房價的決心。其次，促進供給的增長，包括土地出讓要維持適度規(guī)模。第三，使房地產(chǎn)適當?shù)厝ァ敖鹑诨?，房子是用來住的，房地產(chǎn)不能淪為金融工具。當前，去“金融化”尤為關(guān)鍵。

　　近年來，房地產(chǎn)以及經(jīng)濟整體的“金融化”程度越來越高，一方面是由于信貸、貨幣的增長仍然很快，另一方面是由于金融工具的發(fā)展過快。這種趨勢是不利于實體經(jīng)濟發(fā)展的。10月28日召開的中央政治局會議提出，注重抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟金融風險。這應當是目前的重要任務。

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