重點(diǎn)城市庫存下降 五城市房價(jià)上行壓力大

　　從反映去庫存壓力的存銷比來看，8月份，35個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.1個(gè)月，該數(shù)值相比7月份的10個(gè)月收窄。

　　今年以來，在一線城市和二線熱點(diǎn)城市樓市火爆的情況下，主要城市庫存不斷下滑，一些熱點(diǎn)城市由于供應(yīng)不足，房價(jià)仍面臨較大的上漲壓力。

　　存銷比處歷史低位

　　上海易居房地產(chǎn)研究院最新發(fā)布的35個(gè)城市住宅庫存報(bào)告顯示，截至2016年8月底，易居研究院監(jiān)測的35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為24256萬平方米，環(huán)比減少0.9%，同比減少5.7%。

　　這35個(gè)城市包括：四大一線城市北京、上海、廣州、深圳；二線城市有長春、沈陽、天津、太原、濟(jì)南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、長沙、福州、廈門、貴陽、南寧、西安、蘭州、西寧；三線城市含淮南、馬鞍山、濟(jì)寧、煙臺、常州、南通、溫州、九江、荊門、茂名、北海。

　　報(bào)告顯示，8月份，35個(gè)城市新建商品住宅月度新增供應(yīng)量為2336萬平方米，環(huán)比增長8.1%，同比增長26.9%。8月份推盤節(jié)奏相比7月份有所加快，說明房企入市積極性在提高。8月份，35個(gè)城市月度新增供應(yīng)量小于新增成交量，所以促使8月份的庫存出現(xiàn)了下降。

　　從反映去庫存壓力的存銷比來看，8月份，35個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.1個(gè)月，該數(shù)值相比7月份的10個(gè)月收窄。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》，觀察歷史數(shù)據(jù)，目前存銷比處于歷史低位，并不斷接近近5年最低點(diǎn)即2011年2月7.5個(gè)月的數(shù)值。預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月該指標(biāo)總體上會(huì)繼續(xù)下滑，也意味著后續(xù)房價(jià)上漲壓力仍很大。

　　分城市類型來看，8月份，一、二、三線35個(gè)城市新建商品住宅存銷比分別為7.5、8.7和13.9個(gè)月。相比7月份8.5、9.6和14.7個(gè)月的數(shù)值，三類城市均有加快的表現(xiàn)。

　　其中，一線城市已連續(xù)20個(gè)月存銷比數(shù)值低于12，這也是近期一線城市房價(jià)出現(xiàn)比較明顯上漲的主要原因。同時(shí)，新房市場的去庫存周期較小，相應(yīng)房價(jià)上漲的壓力可能會(huì)轉(zhuǎn)嫁到二手房市場上。

　　二線城市的邏輯和一線城市類似，目前存銷比處于12個(gè)月以下的水平，房價(jià)上漲幅度相對也較大。部分城市存銷比數(shù)值比一線城市還要小，房價(jià)上漲幅度自然更大。三線城市存銷比數(shù)值繼續(xù)縮小，但相比一二線城市，依然較大，仍處在去庫存的過程中。

　　五城房價(jià)上漲壓力大

　　從35個(gè)城市的具體數(shù)值看，北海的存銷比數(shù)值最高，為30個(gè)月，相比7月份有所提高。另外，類似濟(jì)寧、西寧等城市的存銷比也比較高。相比而言，合肥、南京、南昌、杭州和上海等城市的存銷比較小。這會(huì)使得此類城市近期房價(jià)上漲壓力較大，同時(shí)土地交易異?；钴S。

　　部分城市存銷比持續(xù)下滑的態(tài)勢較明顯。以杭州為例，2014年6月存銷比為26個(gè)月，屬于本輪樓市調(diào)整周期中的偏高水平。隨后該曲線持續(xù)下滑。到了今年7月份存銷比跌至6個(gè)月，而到了8月份繼續(xù)下跌至5.2個(gè)月。

　　中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉認(rèn)為，杭州一直都是二線城市中經(jīng)濟(jì)發(fā)展最好的一個(gè)城市，市場需求一直比較大。但2010年后，由于價(jià)格過高、供應(yīng)量過大，房價(jià)出現(xiàn)了下跌，在經(jīng)過多年的價(jià)格調(diào)整之后，其成交量也迅速擴(kuò)大，在庫存消化得差不多后，房價(jià)也開啟新一輪的上漲周期。

　　數(shù)據(jù)顯示，8月份，杭州全市新建商品房成交量接近2萬套，至此，今年杭州全市新房累計(jì)成交量已高達(dá)15.4萬套，為歷史首現(xiàn)。對比之下，2016年的杭州樓市，只花了半年的時(shí)間，就完成了2014年全年的銷量；只用了不到9個(gè)月的時(shí)間，就超出了2015年全年的成交量。

　　成交量劇增的同時(shí)，房價(jià)水平也出現(xiàn)上漲。杭州透明售房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅方面，8月全市成交均價(jià)為17233元/平方米，環(huán)比上漲9.6%。其中，市區(qū)新建商品住宅成交均價(jià)為18547元/平方米，環(huán)比上漲11.6%。

　　與杭州情況相似的還有廣州。過去幾年，廣州由于土地供應(yīng)大，庫存較多，因此廣州的房價(jià)漲幅有限，不僅遠(yuǎn)不如北上深，而且也跑輸廈門、南京等二線城市。但今年3月以來，隨著成交量的不斷放大，庫存得以充分消化后，房價(jià)也開始迎來一輪補(bǔ)漲。

　　廣州房地產(chǎn)官方網(wǎng)站陽光家緣實(shí)施簽約數(shù)據(jù)顯示，2016年8月一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為17853元/平方米，比2015年8月的15919元/平方米上漲1934元/平方米，同比上升12.15%，創(chuàng)歷史新高。同期簽約量為10025套，比2015年8月的7117套增加2908套，上升40.86%。

　　9月17日下午，位于廣佛交界處千燈湖金融高新B區(qū)的新盤奧園1號，在廣州南豐朗豪酒店開盤，本次推出了589套洋房，超過4000名客戶到場搶房，其中不乏來自云南、香港乃至外籍投資客戶。經(jīng)過3個(gè)小時(shí)，首推15億全部售罄，最后一套單位更是在三家人虎視眈眈之下，不得不以“剪刀石頭布”一決勝負(fù)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)說，2016年上半年35城去庫存周期總體上處于下行態(tài)勢，到了7~8月份則繼續(xù)下行，且處于歷史較低水平，這會(huì)進(jìn)一步加劇此類城市房價(jià)上漲的壓力。從市場預(yù)期穩(wěn)定等角度看，抑制房價(jià)已變得刻不容緩。

　　值得警惕的是，對于一些重點(diǎn)二線城市而言，去庫存周期甚至低于6個(gè)月的水平。嚴(yán)躍進(jìn)說，部分城市雖然已經(jīng)出臺了限購等相關(guān)政策，但抑制房價(jià)的壓力依然會(huì)比較大。從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革等思路看，積極增加土地供應(yīng)、抑制土地價(jià)格過快上漲、打擊各類捂盤惜售行為，是后續(xù)此類重點(diǎn)城市需要關(guān)注的內(nèi)容。

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