土地市場(chǎng)走熱政策調(diào)控風(fēng)聲再起 樓市何去何從？

　　傳統(tǒng)旺季“金九銀十”還未到，廣州樓市已經(jīng)一片沸騰。近日，伴隨著芳村和黃埔兩個(gè)地塊的高溢價(jià)出讓，開(kāi)發(fā)商“封盤漲價(jià)”和二手房業(yè)主反價(jià)成為市場(chǎng)熱議的焦點(diǎn)。無(wú)獨(dú)有偶，就在廣州黃埔長(zhǎng)嶺居地塊創(chuàng)下出讓價(jià)格新高同日，珠海和廈門等城市的土地出讓，同樣遭遇了“土豪”開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地的“盛況”。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，今年1—7月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降7.8%，但土地成交價(jià)款卻大幅增長(zhǎng)7.1%，顯示出今年土地出讓價(jià)格整體走高的趨勢(shì)。而在價(jià)格堅(jiān)挺銷售暢旺的一線和二三線熱點(diǎn)城市，土地市場(chǎng)更是屢屢出現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”的情況。

　　隨著蘇州、南京等熱點(diǎn)城市相繼出臺(tái)調(diào)控政策后，目前已有傳言北京、廈門等城市即將收緊政策。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于部分城市房?jī)r(jià)和地價(jià)出現(xiàn)過(guò)熱傾向，為防止出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)熱點(diǎn)城市出臺(tái)收緊政策已成為大概率事件，而商品住房市場(chǎng)也有可能會(huì)迎來(lái)調(diào)整期。

　　○市場(chǎng)

　　土地市場(chǎng)熱度不減8月再創(chuàng)新高

　　8月16日，廣州芳村華大物流地塊高溢價(jià)拍出，帶動(dòng)部分周邊二手房業(yè)主惜售反價(jià)。合富置業(yè)業(yè)務(wù)總監(jiān)關(guān)文德表示，目前芳村二手交易市場(chǎng)中，樓梯樓二手均價(jià)為1.6萬(wàn)—2萬(wàn)元/平方米，電梯樓二手均價(jià)為2.6萬(wàn)—3萬(wàn)元/平方米。

　　“業(yè)主看樓面價(jià)都這樣的價(jià)位，將來(lái)樓價(jià)肯定破5萬(wàn)元/平方米。”關(guān)文德說(shuō)，華大物流地塊樓面地價(jià)約3.5萬(wàn)元/平方米，對(duì)周邊二手房市場(chǎng)業(yè)主和買家的心態(tài)影響明顯，開(kāi)始出現(xiàn)業(yè)主惜售乃至反價(jià)2%—3%的情況，也加速買家入市的決心。

　　而一手樓方面，新出讓地塊周邊7個(gè)樓盤均紛紛趁熱打鐵加推新貨，多個(gè)項(xiàng)目當(dāng)日去化超過(guò)五成。

　　據(jù)陽(yáng)光家緣統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月15日—8月21日，廣州新建商品住宅成交均價(jià)突破18000元/平方米，環(huán)比漲幅接近兩成。其中，荔灣區(qū)樓盤集中網(wǎng)簽，成交量環(huán)比漲幅達(dá)到107%，成交均價(jià)達(dá)到32458元/平方米，直接拉動(dòng)了全市成交均價(jià)的上升。

　　無(wú)獨(dú)有偶，蘿崗長(zhǎng)嶺居地塊8月25日競(jìng)拍出讓，最終以溢價(jià)240.9%、約2.7萬(wàn)元/平方米樓面地價(jià)成交。當(dāng)天就有樓盤以“極端天氣”為由宣布“封盤”。另一些項(xiàng)目則選擇湊熱鬧通宵開(kāi)盤，并對(duì)外釋放“賣完即漲價(jià)”的說(shuō)法。某樓盤當(dāng)晚賣房賣到凌晨三時(shí)，而最旺的某樓盤則據(jù)稱當(dāng)晚賣出40套攬金1.2億元，“賣到POS機(jī)無(wú)紙可用”。

　　事實(shí)上，并非只有廣州的土地出讓市場(chǎng)火熱。2015年下半年以來(lái)，土地市場(chǎng)明顯回暖，一線城市成為企業(yè)搶地的“主戰(zhàn)場(chǎng)”，地價(jià)也不斷攀高。

　　就在蘿崗長(zhǎng)嶺居地塊出讓的同一天，珠海出讓四宗商住用地，溢價(jià)率均超過(guò)500%。當(dāng)天，這4宗地連續(xù)刷新了珠海全市樓面地價(jià)的單價(jià)記錄，最貴的一宗溢價(jià)率達(dá)545%，樓面地價(jià)超2.9萬(wàn)元/平方米。

　　而也在這一天集中拍賣6宗地的廈門，集美、同安、翔安的區(qū)域樓面價(jià)全部被刷新，6宗地總成交金額達(dá)171.1億元，其中價(jià)格最高的一宗樓面地價(jià)約3.8萬(wàn)元/平方米，甚至超過(guò)廣州和珠海的“紀(jì)錄保持者”。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至8月25日，今年全國(guó)共誕生208宗溢價(jià)率超過(guò)50%的地塊，分布在25個(gè)城市，全部為一二線城市或者輻射區(qū)。其中，蘇州誕生28宗，數(shù)量最多；上海、南京、合肥、杭州均誕生20宗以上；天津、武漢、佛山、鄭州也較集中。

　　○分析

　　房?jī)r(jià)漲幅趨緩高價(jià)地風(fēng)險(xiǎn)漸增

　　本輪土地市場(chǎng)的回暖，幾乎與房?jī)r(jià)升溫同步。不過(guò)，從今年5月開(kāi)始，國(guó)內(nèi)商品房交易已明顯開(kāi)始降溫。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，7月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)減少，下降城市個(gè)數(shù)增加，總體漲幅連續(xù)3個(gè)月收窄。其中，前期上漲過(guò)快的一線城市和少數(shù)熱點(diǎn)二線城市漲幅收窄尤為明顯。

　　而到今年7月，商品房銷售額和銷售面積增速也已降至今年以來(lái)新低。1—7月份，全國(guó)商品房銷售面積75760萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)26.4%，增速比1—6月份回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額57569億元，增長(zhǎng)39.8%，增速回落2.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　不過(guò)，雖然房?jī)r(jià)和成交量增幅已經(jīng)放緩，但土地市場(chǎng)卻似乎并未冷卻。

　　雖然從全國(guó)的數(shù)據(jù)來(lái)看，1—7月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積11167萬(wàn)平方米，同比下降7.8%，降幅比1—6月份擴(kuò)大4.8個(gè)百分點(diǎn)，但房企1—7月份土地成交價(jià)款3848億元，仍保持同比增長(zhǎng)7.1%，增速回落3.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　在購(gòu)地面積同比下降且降幅擴(kuò)大的情況下，土地成交價(jià)塊卻仍增長(zhǎng)，增速回落幅度也遠(yuǎn)小于購(gòu)地面積的降幅，這無(wú)疑意味著土地購(gòu)置價(jià)格的大幅上升。

　　此前，歷經(jīng)數(shù)小時(shí)、百輪舉牌的高強(qiáng)度、高溢價(jià)土地拍賣，往往只在一線城市出現(xiàn)，且只限于優(yōu)質(zhì)地塊。如今，土地出讓市場(chǎng)的這種火熱不僅蔓延至二三線城市，而且似乎已經(jīng)司空見(jiàn)慣。

　　中原數(shù)據(jù)顯示2016年年內(nèi)，全國(guó)已經(jīng)出現(xiàn)單宗土地超過(guò)10億的地塊300宗，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的達(dá)到了150宗。而2015年同期，單宗土地成交金額超過(guò)10億的只有150宗，其中溢價(jià)率超過(guò)100%的只有6宗。

　　高溢價(jià)的土地是否一定預(yù)示著未來(lái)的高房?jī)r(jià)和高收益？答案是不一定。對(duì)于剛剛刷新紀(jì)錄的蘿崗長(zhǎng)嶺居地塊，就有開(kāi)發(fā)商和業(yè)內(nèi)人士私下表示并不看好。甚至有評(píng)論認(rèn)為，該項(xiàng)目“如果經(jīng)營(yíng)得好，每平方米虧10000元；如果經(jīng)營(yíng)不好，每平方米虧20000元?！?/br>

　　合富輝煌（中國(guó)）市場(chǎng)研究中心的分析報(bào)告認(rèn)為，在當(dāng)前的行情下，土地高溢價(jià)成交已是常態(tài)。不過(guò)，如果“面粉價(jià)格”低于或等于“面包價(jià)”，還可以算作是“適度的高溢價(jià)”，適度的高溢價(jià)有利于維持市場(chǎng)熱度，促進(jìn)購(gòu)房者加快入市。但假如“面粉價(jià)格”大幅高于“面包價(jià)”則是屬于過(guò)高溢價(jià)，會(huì)加大房企的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　該報(bào)告的統(tǒng)計(jì)顯示，近5年廣州的土地出讓中，僅有4宗土地出現(xiàn)了“面粉價(jià)高于面包價(jià)”，分別出現(xiàn)在2013年和2016年，流動(dòng)性寬松和市場(chǎng)行情火熱是這兩個(gè)時(shí)期的主要特征。

　　然而，截至目前多數(shù)當(dāng)時(shí)高溢價(jià)土地開(kāi)發(fā)的樓盤依然面臨較大壓力。2013年兩宗“面粉貴過(guò)面包”的土地，其銷售資金回籠尚未達(dá)到土地出讓金額的50%。而另一方面，過(guò)高溢價(jià)拿地，也會(huì)增加政府維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定的難度，有可能會(huì)加速調(diào)控政策出臺(tái)。

　　○走勢(shì)

　　部分熱點(diǎn)城市或出臺(tái)限購(gòu)政策

　　今年初，隨著上海、深圳遭遇政策等嚴(yán)厲打壓，南京、蘇州、合肥、廈門等東部二線城市接棒，無(wú)論房?jī)r(jià)和地價(jià)，都上漲迅速。這四個(gè)城市被業(yè)界定義為“強(qiáng)二線”，除蘇州未納入統(tǒng)計(jì)外，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的70大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)中，南京、合肥、廈門的新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅已連續(xù)5個(gè)月占據(jù)前三。

　　“四季度市場(chǎng)可能會(huì)如之前所預(yù)料那樣漲幅加大?！焙细环康禺a(chǎn)研究院院長(zhǎng)龍斌在分析芳村地塊出讓價(jià)格創(chuàng)新高時(shí)分析，商品房庫(kù)存下降、市場(chǎng)預(yù)期向好等都是看好廣州樓市未來(lái)走勢(shì)的原因。但他也明確表示：“當(dāng)然國(guó)家信貸房貸政策是否轉(zhuǎn)向則是未來(lái)市場(chǎng)短期走勢(shì)影響的關(guān)鍵。”

　　實(shí)際上，伴隨關(guān)于土地市場(chǎng)過(guò)熱的反思，以及蘇州等熱點(diǎn)城市出臺(tái)限購(gòu)、限貸政策，有關(guān)下半年信貸等政策收緊的風(fēng)聲漸起。

　　日前有媒體報(bào)道引述廈門市國(guó)土房產(chǎn)局相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管工作從嚴(yán)從緊，根據(jù)市場(chǎng)情況，不排除未來(lái)會(huì)在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方面出臺(tái)包括重啟限購(gòu)等在內(nèi)的更加嚴(yán)格的措施。

　　同時(shí)，有消息稱上海市政府將考慮出臺(tái)樓市新政后，收緊銀行貸款政策，控制土地融資的同時(shí)，考慮調(diào)整購(gòu)房貸款政策，購(gòu)房認(rèn)房又認(rèn)貸，將首套房首付比例提高至五成。在而包括北京、天津、南京、合肥等熱點(diǎn)城市在內(nèi)，近期都有消息傳出正在考慮出臺(tái)新的舉措控制房?jī)r(jià)。

　　隨著這些城市房?jī)r(jià)和地價(jià)的走高，當(dāng)?shù)貥鞘械娘L(fēng)險(xiǎn)也正被越來(lái)越多的人提及。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心副主任王一鳴就指出，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的重要挑戰(zhàn)之一，當(dāng)前房地產(chǎn)去庫(kù)存取得一定進(jìn)展，但一二線城市積累的風(fēng)險(xiǎn)在增大。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從政策面發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，官方頻繁表態(tài)及熱點(diǎn)城市收緊政策落地，預(yù)示著三季度后，一二線城市尤其是房?jī)r(jià)同比上漲幅度超過(guò)10%的城市的政策面可能會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。蘇州、南京等城市樓市出臺(tái)新政后，三季度其他房?jī)r(jià)上漲幅度超過(guò)10%的熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入“限貸”政策出臺(tái)的“前夜”，重啟“限貸”甚至“限購(gòu)”已經(jīng)是大概率的事件?！巴瑫r(shí)，土地市場(chǎng)也將出臺(tái)措施，以防止市場(chǎng)出現(xiàn)系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。”（南方日?qǐng)?bào)記者牛思遠(yuǎn)）

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