土地市場(chǎng)火熱地王頻現(xiàn) 下半年土地供應(yīng)料因城施策

　　今年上半年，部分城市的土地市場(chǎng)持續(xù)火熱，“地王”層出不窮。數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額較去年同期增長(zhǎng)34%。業(yè)內(nèi)人士表示，下半年熱點(diǎn)城市“地王”涌現(xiàn)的頻率或有所下降，但地價(jià)仍可能維持高位，監(jiān)管部門(mén)將繼續(xù)規(guī)范市場(chǎng)交易。同時(shí)，土地供應(yīng)政策下半年將更有針對(duì)性，更多“因城制宜”的措施或出臺(tái)。

　　土地出讓金大增

　　中國(guó)指數(shù)研究院研究報(bào)告顯示，2016年上半年，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額為10818億元，同比增長(zhǎng)34%。其中，住宅用地含住宅用地及涵蓋住宅用地的綜合性用地出讓金總額為8466億元，同比增加53%。

　　但一線(xiàn)城市受供應(yīng)縮水影響，成交量及出讓金雙雙下滑，降幅居其他類(lèi)型城市前列。二季度少量入市宅地受到房企激烈爭(zhēng)搶?zhuān)暗赝酢庇芍行某菂^(qū)向遠(yuǎn)郊及新城擴(kuò)散。一線(xiàn)城市供應(yīng)有限使眾多品牌房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線(xiàn)重點(diǎn)城市拿地，南京、蘇州、合肥等地首當(dāng)其沖，相關(guān)城市、區(qū)域地價(jià)紀(jì)錄頻頻被刷新。上半年二線(xiàn)城市樓面均價(jià)及出讓金明顯上漲。三四線(xiàn)城市延續(xù)前期低迷走勢(shì)，與一二線(xiàn)城市的市場(chǎng)情況相比趨于分化。

　　中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所李佩珈認(rèn)為，近年來(lái)地價(jià)高企且漲幅較大，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)回報(bào)率有所下降，房地產(chǎn)企業(yè)回報(bào)率依然較高，大量資金仍在涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。比如，2015年房地產(chǎn)類(lèi)上市公司ROE約為10%，而制造業(yè)公司只有5%。此外，一線(xiàn)城市土地供應(yīng)相對(duì)有限，部分房地產(chǎn)企業(yè)前期土地儲(chǔ)備較少，也一定程度上造成上半年“地王”頻出。

　　克而瑞信息集團(tuán)高級(jí)副總裁于丹丹表示，地價(jià)的傳導(dǎo)已經(jīng)深刻影響到了置業(yè)者的購(gòu)房決策，一些區(qū)域“地王”的出現(xiàn)自然地抬升了房?jī)r(jià)。今年上半年，全國(guó)共計(jì)成交了110宗總價(jià)、單價(jià)“地王”，短短半年已超過(guò)2009年72幅的數(shù)量，創(chuàng)出新高。

　　上半年保利地產(chǎn)拍下4幅“地王”，總計(jì)金額達(dá)到159.4億元。信達(dá)地產(chǎn)拍下3幅“地王”，耗資215億元。陽(yáng)光城集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官兼首席營(yíng)銷(xiāo)官辛琦認(rèn)為，從財(cái)務(wù)角度看，某個(gè)行業(yè)利潤(rùn)率越來(lái)越薄時(shí)，肯定是企業(yè)搶資源搶得很厲害的時(shí)候，這和其他行業(yè)的情況一樣。在資金寬松的情況下出現(xiàn)“地王”是正常的。

　　此外，國(guó)土資源部日前下發(fā)《土地利用總體規(guī)劃綱要2006-2020年調(diào)整方案》，對(duì)各省市2020年耕地保有量指標(biāo)作出調(diào)整。其中，北京、天津和上海三地2020年的耕地保有量指標(biāo)大幅降低。首創(chuàng)證券研究所所長(zhǎng)王劍輝表示，耕地保有指標(biāo)的降低釋放出熱點(diǎn)城市建設(shè)用地指標(biāo)增長(zhǎng)的可能性，從而有望緩解核心城市對(duì)土地資源的需求，平抑地價(jià)過(guò)快上漲。

　　防范土地市場(chǎng)過(guò)熱

　　合肥市日前出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步做好我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》。該通知表示，實(shí)行差異化供地政策，在商品住房?jī)r(jià)格較高、價(jià)格波動(dòng)較大的區(qū)域增加居住用地供應(yīng)。

　　在市場(chǎng)高燒的南京，相關(guān)部門(mén)也出臺(tái)了調(diào)控政策。在日前南京的土地拍賣(mài)中，8宗宅地僅1宗成功出讓。5宗地塊超過(guò)最高限價(jià)、2宗因臨近限價(jià)時(shí)舉牌過(guò)多無(wú)法判斷，最終全部終止出讓?zhuān)鄶?shù)房企空手而歸。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在自由競(jìng)拍的土地市場(chǎng)，依然是價(jià)高者得，因此后續(xù)仍需繼續(xù)規(guī)范市場(chǎng)交易。比如，應(yīng)推進(jìn)完善限拍制度，抬高拿地門(mén)檻，同時(shí)要保障房企合法拿地的權(quán)益。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)于土地成交過(guò)熱地區(qū)，還可效仿此前某些地區(qū)已推行的經(jīng)驗(yàn)。比如，地塊在公布出讓起始價(jià)時(shí)，也公布競(jìng)拍最高限價(jià)。在拍賣(mài)中超過(guò)規(guī)定溢價(jià)率后，停止競(jìng)價(jià)，改為競(jìng)爭(zhēng)配建保障房面積或保障房建設(shè)資金，配建面積最多者或出資最高者為競(jìng)得人。這些舉措的根本目的是讓房產(chǎn)市場(chǎng)冷靜下來(lái)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，在控制房企過(guò)激拿地上可從三方面入手：一是限制部分房企拿地資格，比如近兩年房屋質(zhì)量問(wèn)題較多的房企應(yīng)被限制拿地；二是加大力度推廣類(lèi)似上海目前推出的租賃型公寓住房模式，這樣能夠?qū)Ψ科竽玫匦纬筛蠹s束；三是讓房企一次性繳付土地出讓金，抬高了資金門(mén)檻。

　　明源地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)劉策認(rèn)為，在土地交易市場(chǎng)投資過(guò)熱的城市應(yīng)盡可能視條件增加土地供應(yīng)量。在無(wú)法新增供應(yīng)的地區(qū)，價(jià)格本身也是一種調(diào)節(jié)機(jī)制，自然會(huì)通過(guò)價(jià)格門(mén)檻削弱房企拿地?zé)崆?，促使土地價(jià)格理性回歸。應(yīng)通過(guò)土地供應(yīng)計(jì)劃來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，抑制非理性盲目競(jìng)拍因素。另外，一線(xiàn)城市要解決“地王”問(wèn)題，可在舊城改造層面出臺(tái)政策，加快舊改供地進(jìn)程。

　　“地王”或減少

　　光大證券分析師詹帝認(rèn)為，整體看，土地供應(yīng)政策在下半年或進(jìn)一步收縮。政府力求不出現(xiàn)新一輪樓市泡沫，部分地區(qū)勢(shì)必收縮土地供應(yīng)量或控制競(jìng)拍價(jià)格上限。開(kāi)發(fā)商在一二線(xiàn)城市激進(jìn)囤地?cái)U(kuò)充土地儲(chǔ)備的熱情需警惕，而三四線(xiàn)城市現(xiàn)有庫(kù)存過(guò)高、對(duì)房企的吸引力有限，在這種情況下地方政府的土地供應(yīng)策略顯得尤為重要。2016年下半年，更多“因城制宜”的策略將面世。

　　克爾瑞研究中心發(fā)布報(bào)告認(rèn)為，下半年三四線(xiàn)城市的土地供應(yīng)預(yù)計(jì)保持緊縮狀態(tài)，熱點(diǎn)城市“地王”涌現(xiàn)的頻率或下降，但地價(jià)仍可能維持在高位。目前，蘇州、南京等熱點(diǎn)城市雖面臨政策調(diào)控壓力，但在行業(yè)集中度快速提升、大中型企業(yè)規(guī)模訴求高漲的背景之下，土地市場(chǎng)可能難出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降溫。

　　廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)首席研究員樂(lè)加棟認(rèn)為，一般而言“地王”頻頻出現(xiàn)，政策會(huì)逐步縮緊。從過(guò)去幾輪地產(chǎn)周期看都是如此。

　　正榮集團(tuán)總裁助理劉翔則表示，只有相對(duì)地王，沒(méi)有絕對(duì)地王。房地產(chǎn)三年一周期，一定會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)。正榮不放過(guò)一次機(jī)會(huì)，但也不會(huì)瘋狂拿地。

　　融僑集團(tuán)副總裁兼首席投資官康紅恩表示，從今年下半年開(kāi)始，調(diào)控窗口期可能快到了，不少城市都在大量推地。在這種情況下，房企不要被少數(shù)“地王”或者被“地王”這種現(xiàn)象所迷惑，越是在這種時(shí)刻越要冷靜。融僑集團(tuán)今年下半年肯定會(huì)拿地，但不會(huì)拿“地王”。

　　此外，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，土地市場(chǎng)已經(jīng)成為管理層比較關(guān)注的問(wèn)題，不排除會(huì)對(duì)房企場(chǎng)外配資行為進(jìn)行監(jiān)管。如此，市場(chǎng)預(yù)期會(huì)相應(yīng)下降，至少不會(huì)保持高亢狀態(tài)。

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