山東菏澤，這個(gè)牡丹名城最近因?yàn)榉孔?ldquo;火”了。
12月18日晚間，菏澤市住建局發(fā)布樓市新政，使菏澤成為本輪樓市調(diào)控中第一個(gè)取消“限售令”的城市，不少媒體和行業(yè)人士將其視為全國(guó)松綁調(diào)控的第一槍。
巨大的輿論沖擊和關(guān)注，讓菏澤當(dāng)?shù)卣酥辽綎|省住建廳始料未及。經(jīng)過(guò)一天發(fā)酵后，菏澤市住建局19日回應(yīng)稱：取消限售主要為了滿足群眾尤其是棚改貨幣化補(bǔ)償?shù)娜罕娰?gòu)房需求。
近日，記者實(shí)地探訪菏澤樓市發(fā)現(xiàn)，菏澤自2015年加速推進(jìn)的棚改蓄積了巨量的房屋置換需求，“人等房”矛盾突出。菏澤樓市火熱，新房?jī)r(jià)格在過(guò)去3年中漲幅超過(guò)6成，已逼近萬(wàn)元。
棚改加速引發(fā)百萬(wàn)人搬遷需求
大拆大建之下，整個(gè)菏澤呈現(xiàn)出一派混搭風(fēng)格。高樓林立精心布置的新區(qū)、雜亂的老城和繁忙建設(shè)的工地同時(shí)并存。空氣中彌漫著灰塵的味道，耳邊灌入陣陣施工機(jī)械的轟鳴聲。
除了工地多，菏澤的售樓處也很多，最密集的地方相隔50米就有一個(gè)售樓處。有人戲稱，目前菏澤滿城都是售樓處，“全城沒(méi)有100個(gè)也有大幾十個(gè)售樓處”。
售樓處的井噴來(lái)自于短期需求的大量釋放。自2016年開(kāi)始，菏澤的棚改規(guī)模始終位列全國(guó)第一，甚至被稱為“中國(guó)拆遷第一市”。
一個(gè)數(shù)字更加直觀，菏澤市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這幾年菏澤相當(dāng)于有100萬(wàn)人口被“就地搬遷”，而菏澤市區(qū)的常住人口不過(guò)才70多萬(wàn)人。
2018年之前，棚改貨幣化安置比例很高。大批人群手握大量現(xiàn)金，短期內(nèi)又急需購(gòu)置住房，這使得菏澤樓市持續(xù)高燒不退，菏澤市去化周期從2016年的18個(gè)月驟降至9個(gè)月。
中國(guó)證券報(bào)記者走訪了菏澤市多個(gè)售樓處發(fā)現(xiàn)，多數(shù)門庭若市，其中尤其以滿足剛性需求(教育)和改善需求房屋供給集中的牡丹區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)突出。
“學(xué)區(qū)房基本都在牡丹區(qū)。開(kāi)發(fā)區(qū)的房子都是改善性住房，以200平米以上的大平層、高端洋房、別墅為主。”某售樓處工作人員對(duì)表示，“菏澤的房產(chǎn)，外地人買的比較少，以本地人改善性需求為主。老城區(qū)大面積拆遷，新城配套設(shè)施逐步完善。萬(wàn)達(dá)、碧桂園這些大型開(kāi)發(fā)商都有項(xiàng)目。”
需求井噴，房?jī)r(jià)自然水漲船高。牡丹區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)普通住宅按照地理位置和住宅品質(zhì)劃分，均價(jià)在7000-8000元/平，學(xué)區(qū)房新房均價(jià)在9000-11000元/平。改善性住房中，洋房均價(jià)在10000-12000元/平，獨(dú)棟別墅均價(jià)在20000-30000元/平。二手房報(bào)價(jià)方面，學(xué)區(qū)房及優(yōu)質(zhì)地段與上述報(bào)價(jià)基本一致。其余類型的房產(chǎn)，與一手房報(bào)價(jià)相比，略低10%左右。
高端房產(chǎn)方面，同樣銷售火熱。某高端洋房別墅區(qū)銷售人員表示：“洋房和別墅還沒(méi)有開(kāi)始建，別墅一共160套，目前只有不到10套的名額，需要直接跟開(kāi)發(fā)商聯(lián)系，還有可能預(yù)訂到。預(yù)付押金150萬(wàn)元，明年動(dòng)工，后年交房。別墅報(bào)價(jià)在500萬(wàn)-2000萬(wàn)元之間，目前僅剩的幾套，全價(jià)都在800萬(wàn)以上。”
談及近期的新政影響，多數(shù)購(gòu)房者認(rèn)為釋放出的信號(hào)更加重要。“還能不能漲不知道，但起碼不會(huì)大跌吧。”一位看房者對(duì)記者表示。
數(shù)據(jù)顯示，2015年菏澤棚改加速之前均價(jià)為5000元/平米，目前均價(jià)達(dá)到8000元/平米，3年時(shí)間漲幅超60%。
二手房也是期房
根據(jù)菏澤官方說(shuō)法，本次取消限售令是為了滿足棚改安置居民的購(gòu)房需求。那么取消了限售令之后，菏澤二手房市場(chǎng)走勢(shì)如何呢？
記者走訪二手房中介發(fā)現(xiàn)，與火爆的一手房售樓處相比，多數(shù)二手房門店門可羅雀，背后原因還是因?yàn)?ldquo;拆與建”來(lái)的太急。不少二手房，其實(shí)也是期房。
“新政對(duì)二手房交易有一些影響，但影響不大。”某門店負(fù)責(zé)人表示，“政策變更前，本地戶口持有時(shí)間不滿兩年，外地戶口持有時(shí)間不足三年可以買賣但不能過(guò)戶。新政實(shí)施后，按照拿到房本后的持有時(shí)間，分新證(即不滿足限售時(shí)間的房屋)和老證(滿足限售時(shí)間的房屋)。普通住宅老證過(guò)戶費(fèi)2.5%，新證過(guò)戶費(fèi)8.1%。新證也可以買賣，就是費(fèi)用高。但由于菏澤買房一方面是熟人為主，什么時(shí)候過(guò)戶可以商量；另一方面，二手房市場(chǎng)也都是期房，房子都沒(méi)蓋好，晚個(gè)兩年過(guò)戶影響不大。這個(gè)政策下來(lái)，對(duì)本地人的購(gòu)房感受影響不大。”
“人等房”矛盾之下的一個(gè)現(xiàn)象，是回遷房進(jìn)度太慢導(dǎo)致租房難覓。菏澤城區(qū)近年來(lái)大規(guī)模的城市改造，使得回遷房成為繞不開(kāi)的話題。
記者走訪發(fā)現(xiàn)，每一個(gè)樓盤都有近半數(shù)是回遷性住房。“回遷房就不在售樓處交易了，回遷房二手房?jī)r(jià)格比同一小區(qū)其余樓盤要低一兩千元。”某售樓處銷售人員表示。
但回遷房進(jìn)度遠(yuǎn)不如商品房快。某樓盤回遷房業(yè)主坦言：“政策規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該先蓋回遷房，再蓋商品房。但是多數(shù)開(kāi)發(fā)商資金周轉(zhuǎn)壓力大，回遷房反而遲遲不蓋，等商品房賣完有了錢才去蓋回遷房。回遷房業(yè)主拿著安置費(fèi)只能出去租房。還有一些小區(qū)以高額利息作為利誘，回遷費(fèi)遲遲不肯發(fā)放。”
這一說(shuō)法得到了不少回遷房業(yè)主的證實(shí)。一位業(yè)主表示，由于短期內(nèi)租房的人太多，房東現(xiàn)在非常強(qiáng)勢(shì)，不僅上調(diào)租金價(jià)格，還對(duì)租戶挑挑揀揀，一些房東拒絕租房給有老人和孩子的家庭。
政策已開(kāi)始收緊
7月12日，住建部相關(guān)負(fù)責(zé)人在棚改工作吹風(fēng)會(huì)上表示，未來(lái)將因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置：在商品住房庫(kù)存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置；商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方，將更多采取實(shí)物安置。
記者了解到，從今年年初，菏澤市貨幣化安置就已經(jīng)逐步收緊。此外，菏澤房市仍以本地人購(gòu)房為主，外來(lái)人口流入有限，未來(lái)房市走向如何成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。
不少業(yè)內(nèi)人士指出，菏澤本次地產(chǎn)新政對(duì)當(dāng)期市場(chǎng)的直接影響有限，更多的是心理層面和預(yù)期的支撐。至于未來(lái)走勢(shì)，還需看城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口的流動(dòng)。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅也持類似觀點(diǎn)，菏澤市經(jīng)濟(jì)總量在山東省排名靠后，近年來(lái)的經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)中相當(dāng)部分來(lái)自于房地產(chǎn)的增速，這也顯示出房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的支撐作用。
“對(duì)樓市來(lái)說(shuō)，如果產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口流入對(duì)樓市不能形成一個(gè)有力支撐的話，可能更需要一些政策來(lái)‘救市’。本次菏澤新政對(duì)購(gòu)房信心的拉動(dòng)作用非常明顯。”郭毅表示。“但長(zhǎng)期來(lái)看，菏澤樓市仍然存在未來(lái)供應(yīng)量可能大于真實(shí)居住需求、開(kāi)發(fā)商資金相對(duì)緊張等一系列問(wèn)題。”
轉(zhuǎn)自：中國(guó)證券報(bào)
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