6月三四線城市房價“北漲南跌”社科院預(yù)測下行小周期將來臨

　　隨著棚改退潮以及各地樓市政策的縮緊，三四線城市的房地產(chǎn)市場已趨于穩(wěn)定，并顯現(xiàn)出降溫趨勢。

　　2019年7月29日，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院在官網(wǎng)發(fā)布《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》。報告顯示，三四線城市房價漲跌互現(xiàn)，總體較為平穩(wěn)。

　　報告還預(yù)測，如果沒有進(jìn)一步政策刺激，三四線城市住房市場將先后進(jìn)入下行小周期。

　　漲跌互現(xiàn)：北部多城仍呈漲勢

　　根據(jù)《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》顯示，2019年6月，三四線城市房價平均環(huán)比上漲0.192%，漲速比上月略擴(kuò)大0.061個百分點。118個三四線樣本城市中，上漲的城市為65個，比上月增加15個，上漲城市占比為55%，下降的城市為53個，占比45%。上漲城市與下跌城市數(shù)量占比較為均衡，漲跌互現(xiàn)。

　　具體來看，北部多個城市房價仍呈上漲態(tài)勢。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，臨沂市6月房價同比上漲23.27%，漲幅位居全國三四線城市第二名；唐山市、日照市和泰安市上漲幅度超過10%；秦皇島市、濟(jì)寧市、邯鄲市等多地房價均同比上漲。河南省內(nèi)，南陽市6月房價同比上漲24.64%，漲幅位居全國三四線城市首位；洛陽市同比上漲14.59%，駐馬店市同比上漲12.41%；商丘、信陽、安陽等多地房價依然上揚。

　　6月房價下滑較明顯的區(qū)域是四川和珠三角周邊城市。三四線城市中，自貢、遂寧以及樂山三市房價跌幅超過5%；南充市、眉山市、綿陽市等市房價均有所回落。受珠三角一二線城市房價降溫的輻射，肇慶、陽江等地房價均同比下跌。

　　值得關(guān)注的是，作為為環(huán)京風(fēng)向標(biāo)的廊坊(燕郊)房價環(huán)比下降2.41%，降幅與上月相近，預(yù)示著環(huán)京房價持續(xù)上漲的“小陽春”告一段落。

　　但整體而言，6月三四線城市房價總體較為平穩(wěn)。6月三四線城市房價平均同比上漲2.667%，比上月降低1.517個百分點，漲幅和跌幅都控制在一定范圍內(nèi)。

　　下行周期將來臨，房價穩(wěn)中趨降

　　《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》預(yù)測如果沒有進(jìn)一步政策刺激，三四線城市住房市場將先后進(jìn)入下行小周期。

　　報告指出，三四線城市總體缺乏高端產(chǎn)業(yè)和人才吸引力，房地產(chǎn)市場并不具體長期持續(xù)上漲的條件。2018年下半年以來，在政策刺激效力減退及房價“相對洼地”消失的背景下，三四線城市住房市場可能將先后進(jìn)入下行小周期，房價穩(wěn)中趨降。

　　《華夏時報》記者從諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)看到，7月二手房市場降溫顯著。四大經(jīng)濟(jì)圈僅有長三角經(jīng)濟(jì)圈掛牌均價上漲，其余經(jīng)濟(jì)圈全部下跌，珠三角、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈掛牌均價環(huán)比分別以0.27%和0.21%的跌幅連續(xù)領(lǐng)跌。在環(huán)比跌幅T10里，三四線城市占據(jù)6席并包攬前4名，其中三線城市三亞以2.74%跌幅位居榜首。

　　合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對《華夏時報》記者表示，目前的人口政策、棚改進(jìn)程以及政策調(diào)控，都利空三四線城市房市。棚戶區(qū)改造近年來成為刺激三四線城市地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要推力，為其帶來了充沛的購房需求和投資意向。但根據(jù)財政部公布的2019年中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項資金預(yù)算，2019年棚戶區(qū)改造核定開工數(shù)量為285萬套，相比于2018年的588萬套下降 51%，數(shù)量幾近腰斬。棚改計劃的大幅縮水對三四線城市住房市場的投資額和成交量提出考驗。

　　政策調(diào)控方面，近期以來房地產(chǎn)行業(yè)政策收緊趨勢明顯。7月31日，中共中央政治局會議上明確提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。無論是蘇州樓市調(diào)控加碼，洛陽樓市限價令，還是開封限售松綁政策被喊停，都不約而同呼應(yīng)著政策收緊的主題。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受《華夏時報》采訪時表示，近期中央的表態(tài)使得三四線城市樓市幾乎沒有政策松綁的可能性，下半年對樓市管控或?qū)⒗^續(xù)加碼。

　　同時，嚴(yán)躍進(jìn)也表示目前三四線城市房地產(chǎn)面臨的最大壓力其實是來自資金層面。今年，房企融資端口全面縮緊，對房地產(chǎn)行業(yè)海外發(fā)債、信托業(yè)務(wù)、銀行貸款等多方面從嚴(yán)管控。資本寒冬下，許多中小企業(yè)難以為繼，據(jù)統(tǒng)計僅上半年就有274家房企宣告破產(chǎn)。

　　“從后續(xù)市場的發(fā)展情況看，三季度市場會出現(xiàn)小幅的降價現(xiàn)象，這和部分房企的壓力增加有關(guān)。這個時候購房者購房反而可以放緩節(jié)奏，即近期本身是成交的淡季，而政策管控趨嚴(yán)會倒逼房企繼續(xù)降價，所以是利好購房者購房成本的降低的。” 嚴(yán)躍進(jìn)為購房者提出建議。

　　《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》也提醒三四線購房者要提高風(fēng)險意識，警惕市場下行周期內(nèi)房企迫于資金壓力出現(xiàn)延期交房、質(zhì)量不過關(guān)甚至樓盤爛尾等風(fēng)險。（徐玉倩）

　　轉(zhuǎn)自：華夏時報

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