千億房企俱樂部擴容 地產“巨無霸”時代啟幕

　　如今中國的城鎮(zhèn)化率已經接近60%，房地產行業(yè)的增速也呈現(xiàn)出下滑趨勢，此時，房地產行業(yè)將呈現(xiàn)出規(guī)?；奂c并購重組頻繁發(fā)生的特征，“大魚吃小魚”的并購現(xiàn)象與合縱連橫的“強強聯(lián)合”成為“新常態(tài)”。上述品牌房企重組完成后，中國房地產市場將形成若干個“巨無霸”型的房企。

　　萬科、恒大、萬達這類民營千億房企，迎來了強勁的央企對手。

　　國資委規(guī)定的21家主業(yè)可以經營房地產的央企身上，正在發(fā)生又一場更加集中的并購重組。

　　這并不僅僅是一個內部的資源整合，央企地產公司的重組加速開放，是國資企業(yè)向多元化混合所有制企業(yè)轉變，也為當前國企去“地產化”尋求了一種出路。

　　同策咨詢總監(jiān)張宏偉指出，未來一段時期內，實力較強的央企地產商，可能會利用地產重組加速開放的機會，兼并入股民營房企，或接盤其他國企“退房”的資產。

　　中海外、招商蛇口、保利地產、中交地產，在完成重組后將變成一個個“巨無霸”，房企1000億、2000億俱樂部陣營迅速擴容，行業(yè)集中度不斷提升。

　　然而，規(guī)模并不是央企地產商的全部。他們還承載著房地產轉型的使命。從單一的住宅、商業(yè)開發(fā)商，到城市運營商、產融結合實踐者，央企地產商可以有很多作為。

　　超十家央企地產商動手

　　事實上，在這一輪央企地產重組浪潮之前，已經有過一次集中清理、資源整合的過程。

　　2005年，國資委勒令78家涉房央企退出房地產主業(yè)，只留下了16家主業(yè)可以經營房地產的央企；而在2010年年底，國資委又將能做房地產主業(yè)的央企增加至21家。

　　3015年，是深化國企改革之年，在這21家涉房央企中，有超過10家央企目前已經按下了內外部重組的按鈕，包括中建、中交、中糧、中化、中鐵、招商局等央企。

　　重組的方式有多種，資產注入是其中之一。中海外對外透露，今年3月份，其接受了母公司中建股份的338億元資產注入，接手了北京、上海以及英國等地區(qū)的30個相關物業(yè)項目，真正結束了持續(xù)近兩年的中建系整合。

　　7月9日，中房地產公告稱，所持有的中住地產開發(fā)有限公司100%股權無償劃轉至中交地產，劃轉完成后，中房地產成為中交地產的全資子公司。

　　上海易居房地產研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，直接的資金或資產注入，可以在企業(yè)財務上進行換算，程序上能省去很多麻煩。

　　另有一些央企通過引入社會公眾股東進行混改式的重組。比如華僑城和方興地產，均引入了險資股東。

　　在諸多重組方案中，招商地產的重組備受矚目。8月初，招商地產公布重組方案。與之前預計的母公司資產注入招商地產不同的是，招商地產啟動了“無先例重組”，以母公司吸收合并子公司的方式，開創(chuàng)A股先河。最終重組主體變成了招商局蛇口，而被吸收合并的招商地產將被終止上市并注銷法人資格。

　　央企第二大地產商保利地產也在計劃重組的行列中。關于同屬保利集團旗下量大地產平臺保利地產和保利置業(yè)要整合的消息早有傳聞。保利地產董事長宋廣菊曾明確承認，“這一兩年可能會進一步提到議事日程上?！彼€透露，這是保利集團的戰(zhàn)略目標和任務之一。

　　保利地產副總經理余英也對21世紀經濟報道記者表示，保利集團目前正與一家規(guī)模較大，但并未上市的央企接觸，雙方有意整合。

　　此外，中鐵、中糧、中國電建分別以整合、吸資、并購等方式正在加速重組的進程；中信集團也正在考慮合并集團旗下的中信地產和中信泰富地產，也準備加入重組“大隊”中。

　　內外部壓力之下的重組

　　央企地產重組有其外在環(huán)境和內在動力。

　　“房企黃金時代到白銀時代的變化，其中最大的變化就是不動產價值的趨勢由原來單邊的快速上漲變?yōu)闇睾偷厣仙??！比f科高級副總裁、董秘譚華杰曾在專訪中對21世紀經濟報道記者表示。

　　誠然，如譚華杰所言，房企的白銀時代終究來臨了，而這個時代的標志之一，就是增量市場的萎縮，以及對于存量的盤活。

　　花樣年總裁潘軍說，中國過去30年地產的開發(fā)，積累了超過400億平方米的房地產面積，其中250億是住宅，其他是工業(yè)物業(yè)加上辦公物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、旅游地產物業(yè)。

　　房地產已經出現(xiàn)了局部產能過剩。北京師范大學教授鐘偉指出，在全國現(xiàn)在這么多一、二、三、四線城市當中，真正有地產投資價值的市場非常少，大多數(shù)城市只能做存量的優(yōu)化配置，甚至去化壓力將持續(xù)相當長時間。

　　白銀時代的另一大特征，就是房企的凈利率普遍明顯走低，達到社會平均化水平。

　　據(jù)中原地產研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，包含了萬科等標桿企業(yè)的36家房企半年報中，36家房企的合計營業(yè)收入達987.216億，而合計凈利潤只有90億，平均凈利潤率只有9.12%，跌至個位數(shù)，創(chuàng)下歷史新低。

　　在過去國內房地產行業(yè)的“黃金十年”中，地產央企得益于其中長期戰(zhàn)略布局、產品結構調整方面的優(yōu)勢，業(yè)績增長較許多民營企業(yè)要迅速。然而，隨著2013年到2014年房地產市場回調，及整個行業(yè)發(fā)展遭遇瓶頸期，地產企業(yè)告別了高增長，部分央企地產商的凈利率、ROE也出現(xiàn)了下滑。

　　今年上半年，樓市雖然回暖，但產能過剩的問題至今都還未能很好的消化。

　　從內部來看，多數(shù)涉房央企都存在同業(yè)競爭的尷尬。有很多涉房央企是一個集團內有多個地產平臺，而這些內部同業(yè)平臺的資源消耗，令整體競爭力下降。中糧系、中建系、保利系等央企，就是其典型的例子。

　　在同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來，同業(yè)競爭問題來源于，一是在樓市規(guī)?；瘯r代時，房地產行業(yè)較高的投資回報使房企有著強烈的欲望想在其中分得一杯羹，此時集團內部設立多平臺卷入增量惡戰(zhàn)中已不可避免。而如今，增量時代已過，原有的多平臺擴張模式，在今天則變成了資源的閑置、重疊和浪費。

　　二是由于房企規(guī)劃不同和平臺的分工不同，也可能會催生同業(yè)競爭問題。如在一家房企的兩個平臺中，一個平臺負責住宅，另一個負責商業(yè)地產，但事實上由于復合型的項目角度，各平臺之間的分工界限越來越模糊，從而導致同業(yè)競爭。

　　中房協(xié)副會長倪建達指出，樓市規(guī)?；l(fā)展時代已經過去，房企再延續(xù)原有的多平臺規(guī)模擴張模式將導致資源的閑置、重疊和浪費，央企房地產板塊重組已勢在必行。

　　“央企的利潤下滑顯然是國資委不愿看到的，在行業(yè)新的發(fā)展周期下，房地產企業(yè)的生意模式、經營管理也確實需要改變?！币幻肫髢炔咳耸繉?1世紀經濟報道記者表示。

　　千億房企俱樂部暢想

　　在央企地產商紛紛出手重組前，去年“千億軍團”房企已擴容至7家。而今年，在幾家涉房央企的合并重組之后，千億房企之間的競爭對手又將增加幾家。

　　而這些千億“巨無霸”的誕生，意味著將為房地產行業(yè)中，各企業(yè)的激烈競爭再加多幾個重磅砝碼，行業(yè)格局將重新洗牌。

　　行業(yè)老大地位的爭奪亦是如此激烈。綠地去年銷售超越萬科之后，今年5月份萬科拋出了萬億市值計劃，恒大則謀求多元化上市平臺的搭建，萬達在影視、文化、體育產業(yè)上進軍世界。而中交系、招商系、保利系等重組形成“巨無霸”聯(lián)合體，也成為房企爭奪行業(yè)老大地位的重要對手。

　　對此，張宏偉還指出，如今中國的城鎮(zhèn)化率已經接近60%，房地產行業(yè)的增速也呈現(xiàn)出下滑趨勢，此時，房地產行業(yè)將呈現(xiàn)出規(guī)模化聚集與并購重組頻繁發(fā)生的特征，“大魚吃小魚”的并購現(xiàn)象與合縱連橫的“強強聯(lián)合”成為“新常態(tài)”。上述品牌房企重組完成后，中國房地產市場將形成若干個“巨無霸”型的房企。

　　易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱也認為，強者恒強的市場趨勢越發(fā)明顯?！氨热绾愦蠛捅坦饒@。表面上看他們的項目大多布局在市場不樂觀的三四線城市，但只要市場有他們的地方，其他企業(yè)的生存狀況都不會太好。”

　　在這種趨勢之下，2014年房企“千億軍團”的龍頭房卻保持了增長。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2014年銷售突破千億的企業(yè)為7家，分別為萬科、綠地、恒大、保利、碧桂園、中海、萬達。

　　CRIC研究中心數(shù)據(jù)亦證明，樓市雖然低迷，市場集中度卻在進一步提高。2014年房地產企業(yè)集中度繼續(xù)大幅提升，TOP10企業(yè)從13.72%上升至17.19%，增加了3.47個百分點；TOP20及TOP50企業(yè)同比也分別提升了4.27個百分點和5.42個百分點，提升幅度加大。

　　譚華杰說，未來的房地產市場必將成為“大象之間的游戲”。根據(jù)對未來宏觀經濟增長及新增人口等的假設，結合近兩年數(shù)十家百億以上房企進行分析，中指院預計，2015年有7家銷售千億以上房企，其中會有兩家2000億級房企、9家500億-1000億房企；到2020年將有6家2000億級房企、13家1000億-2000億房企、17家500億-1000億房企。

　　在重組、兼并、合作的趨勢之下，美國房地產市場的經驗已經不足為鑒。譚華杰認為，未來超大型房企在中國房地產市場占有率的提升，將會超過美國經驗的極限。

　　平臺化：地產商的進化史

　　隨著寡頭競爭時代的來臨，過去十多年以住宅開發(fā)商為主的行業(yè)格局，將一去不復返。

　　以萬科、恒大、萬達等為代表的傳統(tǒng)大型房企在近幾年來已經迅速做出調整，進入了商業(yè)地產、旅游地產、文化產業(yè)、體育產業(yè)、社區(qū)O2O等多樣化的領域，搭建多元化產業(yè)平臺。

　　央企地產商亦不例外。以重組中的招商為例，新的“招商蛇口”將不再是一家地產公司，而是一個“產融城一體化”的產業(yè)地產商、城市運營商的概念，A股上市公司中與之接近的，是華夏幸福。

　　重組完成后，招商局集團要求該平臺構建“招商系”生態(tài)圈：以客戶需求為核心，建立與招商局集團內各資源之間的聯(lián)系，為包括銀行、基金、證券、物流等帶來更多業(yè)務機會。

　　接近招商地產的人士表示，新平臺將成為“大招商，大協(xié)同”戰(zhàn)略的實施者。橫跨實業(yè)和金融兩大領域的招商局集團，近年來大力推進產融結合，通過資本和產業(yè)的有效互動發(fā)揮協(xié)同效應以實現(xiàn)跨越式發(fā)展。在招商局集團大力實施“產業(yè)協(xié)同、創(chuàng)新發(fā)展”戰(zhàn)略的支持下，新平臺與兄弟企業(yè)積極協(xié)同。

　　維持增長，是中國房地產企業(yè)這幾年最核心的議題；平臺化，是房企尋找新的利潤來源、盤活存量資源的手段。萬達、恒大、花樣年發(fā)揮民營企業(yè)決策迅速的強項，快速占領地產相關或非地產相關的“多元化”領域，從中尋找增長極；央企地產商則從集團、母公司手里找資源，進行大規(guī)模的整合。

　　深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉指出，平臺化意味著，資本和產業(yè)有效互動、發(fā)揮協(xié)同效應。一方面，未來大城市核心區(qū)域的新房開發(fā)、存量房運營，將越來越強調開發(fā)運營的金融模式、資本與房企深度融合，比如REITs、險資和私募等機構投資者參股、控股房企；另一方面，園區(qū)或商業(yè)辦公需地產開發(fā)和金融支持。

　　反過來，城市和園區(qū)客戶，也是地產和金融的客戶，包括物業(yè)銷售和經營、小微信貸、個人理財、消費金融和互聯(lián)網金融等。

　　看起來很符合萬科對于平臺化的理解：從客戶+資產的角度去思考。“做人的生意和做資產的生意，是我們未來的兩條主線。”譚華杰說。

　　這也是包括央企地產商在內的所有地產商的未來。（本報記者 張曉玲 實習記者 鄭凱婷 深圳報道）

　　轉自：21世紀經濟報道

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