7月全國房價漲幅放緩 房價進一步分化

　　8月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布7月份全國70個大中城市房價指數(shù)。數(shù)據(jù)顯示：7月份新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有31個，比上月增加4個；二手住宅價格環(huán)比上漲的城市比上月減少3個。從漲幅看，7月份70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比綜合平均漲幅分別比上月回落0.2和0.1個百分點。這也是今年來商品住宅價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量首次超過下跌城市數(shù)量。

　　7月房價整體延續(xù)上漲

　　今年以來，70個大中城市中商品住宅價格環(huán)比上漲的城市呈現(xiàn)出逐月增加的趨勢。

　　“供給的減少與政策的寬松是價格環(huán)比上漲的城市不斷增加的最主要原因?！眮喓罊C構副總經(jīng)理任啟鑫分析認為，在經(jīng)歷了連續(xù)數(shù)年的深度調(diào)控之后，房地產(chǎn)市場普遍過熱的狀況已基本得到控制，房地產(chǎn)行業(yè)的供給過剩問題正逐步得到緩解。同時，貨幣政策的放寬在支撐房地產(chǎn)市場向好的同時，也令房企的現(xiàn)金流更為充裕。

　　7月份，在商品住宅價格環(huán)比上漲的城市當中，深圳漲幅最大，為6.3%。上海、北京、廣州緊隨其后，漲幅分別為1.9%、1.2%、1.2%。而在年初環(huán)比價格變動中，最高漲幅僅為0.3%。此外，7月份大部分一二線城市均已進入價格上漲陣營，仍處在下跌陣營的多為以錦州、蚌埠、濟寧等為代表的三四線城市。

　　任啟鑫分析認為，以北京、深圳為代表的一線城市由于聚集效應強勁，房地產(chǎn)市場的新增需求量旺盛，在調(diào)控政策放松之后能夠快速實現(xiàn)成交的回暖，市場價格也隨之進入上行曲線。而對于二線城市以及部分東南部經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的三線城市，在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的帶動之下，人口遷移帶來大量的住房需求，城市庫存逐漸去化，房價也逐漸回歸上升軌道。對于部分三線以及大量四線城市來說，由于前期的過度開發(fā)，造成嚴重供應過剩，嚴重積壓的庫存以及需求新增的不足，使這些城市新建商品住宅價格難以上漲。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，7月份全國新房和二手房房價整體走勢雖然延續(xù)上漲態(tài)勢，但是漲幅開始收窄。與此同時，全國各城市的房價走勢也越來越分化，表現(xiàn)為：一線城市交易量繼續(xù)上漲，房價漲幅也相對較高；二線城市的房價也大都出現(xiàn)微漲；三四線城市仍然無法擺脫房價持續(xù)下跌的困境。

　　他認為，一方面，二季度政策利好效應集中釋放、消化了一些購房需求；另一方面，7月份，政策利好出現(xiàn)“空窗期”，各項利好刺激政策逐步放緩。目前，購房人群仍以自住型為主，如果價格過度上漲，一部分人會失去購買能力。此外，三季度以來，銀行放款節(jié)奏減緩，審批和放款流程減慢，使得整體市場的成交熱度逐步下降。所以，7月份房價漲幅開始出現(xiàn)一定收窄。

　　市場呈現(xiàn)降溫趨勢？

　　對于樓市后市的走勢，北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表達了自己的看法。

　　首先，從整體簽約看，一線城市漲幅最明顯。從地產(chǎn)經(jīng)紀公司的反饋來看，無論是上周末的帶看量還是簽約量均有明顯增加。在近期政策的頻繁刺激之下，前期觀望的購房人群將加速入市，下一階段市場上行行情可期。

　　其次，從央行到地方，樓市刺激政策或持續(xù)出現(xiàn)。在這種情況下，房地產(chǎn)市場的成交量復蘇非常明顯。購房者對購房行為的決策除了居住需求外，最主要的是對房價的預期。在我國房地產(chǎn)發(fā)展過程中，影響房地產(chǎn)價格的主要因素是經(jīng)濟調(diào)控政策，而調(diào)控政策中影響力最大的是信貸政策。信貸額度及利率水平可以說是房地產(chǎn)市場的風向標。

　　再次，市場分化繼續(xù)明顯。全國以一二線城市與三四線城市劃分的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了兩種完全不同的走勢。市場越差，救市政策會越頻繁。各地最近開始調(diào)整公積金額度，主要原因都是為了救市。公積金政策是地方政府能夠調(diào)整的最直接的購房工具，而且公積金的利率相當于商業(yè)貸款利率的68折，對于市場有直接的刺激影響。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉預計，整體來看，下半年一線城市成交量將基本維持在相對比較高的水準。但是，在價格方面，未來如果不再出臺重大利好政策或者貨幣政策調(diào)整的話，一二線城市的房價將相對趨向平穩(wěn)或穩(wěn)中有降，大部分三四線城市的房價仍然繼續(xù)下跌。

來源：中國經(jīng)濟時報

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