貝殼研究院：機構(gòu)化租賃競爭加劇，運營能力是核心競爭力

　　7月23日，博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第18屆年會在海南舉行，今年論壇的主題為“潮平風(fēng)正：美好居住新航海”，而這樣的主題正預(yù)示著租賃作為中國居民居住新方式，所具有的美好前景，同時也預(yù)示著中國的住房租賃行業(yè)在經(jīng)歷快速變遷的新階段。
 

　　為此，貝殼研究院聯(lián)合21世紀(jì)經(jīng)濟報道發(fā)布《2018中國住房租賃白皮書》(以下簡稱《白皮書》)以期通過對租賃行業(yè)的發(fā)展梳理，讓從業(yè)者可以清晰全面地了解2018年眼下的市場風(fēng)向。此次《白皮書》指出，當(dāng)前租房市場中個人普租房源占大部，C2C服務(wù)模式為主流，但機構(gòu)化租賃房發(fā)展上升態(tài)勢迅猛，在解決居住難題方面將發(fā)揮重大作用。
 

　　格局初定，機構(gòu)化租賃服務(wù)主體競爭加劇
 

　　對于中國的機構(gòu)化租賃服務(wù)市場來說，雖然起步較晚，但近年來隨著政策紅利一一落地，租賃服務(wù)機構(gòu)實現(xiàn)快速發(fā)展，其中以長租公寓為代表的機構(gòu)化租賃服務(wù)市場的多種主體競爭格局已經(jīng)形成。據(jù)《白皮書》統(tǒng)計，除了早期創(chuàng)業(yè)系、中介系、房企系、酒店系在激烈競爭外，近兩年國企系力量也開始發(fā)力租賃機構(gòu)化服務(wù)市場，加劇市場競爭壓力。
 

　　面對愈發(fā)激烈的競爭壓力，各方力量都在細(xì)分領(lǐng)域內(nèi)加速擴張，不斷追求行業(yè)話語權(quán)。目前，集中式公寓和分散式公寓的市場競爭格局已初步形成。

　　全國主要分散式品牌公寓房源數(shù)量(萬間)
 

　　在分散式公寓服務(wù)領(lǐng)域，以自如、相寓等為代表的中介系占據(jù)重要位置，由于占據(jù)資金優(yōu)勢、客源優(yōu)勢，又具備開發(fā)商合作資源和龐大的線下銷售團隊等有利因素，中介系企業(yè)多會主攻分散式長租公寓，以自如為例，2018年其在全國范圍內(nèi)已經(jīng)擁有60萬間房源，企業(yè)估值達(dá)200億人民幣，牢牢占據(jù)著行業(yè)第一的位置。
 

　　而房企系運營商，由于掌握著大量資金和物業(yè)資源，基本都會選擇集中式長租公寓，快速切人市場，目前在集中式長租公寓市場中，除了門店數(shù)量排名第一的魔方公寓為創(chuàng)業(yè)系之外，位居二、三的泊寓和冠寓分屬于萬科和龍湖量大房企開發(fā)商，另據(jù)統(tǒng)計，目前國內(nèi)排名Top100的房地產(chǎn)開發(fā)商中，已有超過30家涉足長租公寓領(lǐng)域。

　　四類集中式公寓市占量對比(按門店數(shù)量統(tǒng)計)
 

　　相比之下，創(chuàng)業(yè)系由于進入市場較早，目前在集中式公寓市場中占據(jù)著63%的比例，雖然運營經(jīng)驗豐富，但是由于資金和資源的劣勢，除幾家最早試水的頭部企業(yè)之外，更多的企業(yè)還居于著市場末端，經(jīng)營著分散式的長租公寓。
 

　　當(dāng)前機構(gòu)化租賃市場競爭激烈，各方力量盤踞，但不管是集中式公寓或是分散式公寓，都呈現(xiàn)集中化趨勢，行業(yè)資源在不斷流向規(guī)模更大、品牌價值更高的企業(yè)。在這種趨勢下，小型運營商企業(yè)生存空間將不斷縮小，行業(yè)準(zhǔn)入門檻將會進一步提高。
 

　　競爭突圍，加強運營服務(wù)是核心
 

　　面對激烈的競爭，以及相似的市場環(huán)境和政策背景，未來誰能享有獨特的核心優(yōu)勢，誰就將率先實現(xiàn)行業(yè)內(nèi)的快速增長。而《白皮書》指出，住房租賃的核心是服務(wù)，而服務(wù)的核心在運營，從長遠(yuǎn)的角度來看，只有服務(wù)企業(yè)不斷提高運營能力和效率才是其提升競爭力的根本。
 

　　當(dāng)前，國內(nèi)租房市場的運營模式主要分為重資產(chǎn)運營模式和輕資產(chǎn)運營模式兩類。各企業(yè)需根據(jù)資金實力、資源優(yōu)勢以及發(fā)展目標(biāo)的制定，來選擇合適的運營模式，加強企業(yè)的核心競爭優(yōu)勢。
 

　　對于資源豐富、實力背景強的運營商機構(gòu)，可以選擇重資產(chǎn)運營模式，雖然前期投入資金巨大，但是后期卻有著獲利空間大，盈利渠道多，運營效率高的優(yōu)勢，適合實力雄厚的開發(fā)商系、國企系企業(yè)。
 

　　相比之下，輕資產(chǎn)運營模式由于對前期資金投入要求不高，便于企業(yè)進行快速的市場擴張，因此吸引了一大批創(chuàng)業(yè)系和中介系企業(yè)專注于此類方式的運營。同時，該模式還可以細(xì)分為包租式和輕托管式兩類，前者是目前國內(nèi)集中式長租公寓的主流模式，收入來源主要是租客租金;而后者以物業(yè)產(chǎn)權(quán)方支付的物業(yè)管理費和租客服務(wù)費為主要收入來源，運營成本較低，是對資產(chǎn)要求最輕的運營模式。
 

　　從《白皮書》的分析來看，無論選擇何種運營模式運營效率的提高是根本。住房租賃行業(yè)作為關(guān)乎民生的服務(wù)業(yè)，高效的運營不僅可以實現(xiàn)高溢價，擴大盈利空間，更可以提升租戶的服務(wù)體驗，從而吸引更多的用戶選擇優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，形成經(jīng)營的正向循環(huán)，所以重視運營是衡量行業(yè)競爭力的核心。
 

　　轉(zhuǎn)自：中國貿(mào)易網(wǎng)

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