仲量聯(lián)行2019年第三季度青島房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧

　　“2019年第三季度，我們看到服務(wù)式辦公需求持續(xù)增長(zhǎng)，新媒體成新興需求亮點(diǎn)，核心商務(wù)區(qū)供量放緩，各板塊定位漸見清晰。”仲量聯(lián)行青島分公司董事總經(jīng)理白路表示，“隨著青島核心城區(qū)零售地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)入存量時(shí)代，運(yùn)營(yíng)商都在積極探索和深耕消費(fèi)者不斷變化并趨于理性的消費(fèi)訴求，尋求多元化迭代更新的商業(yè)路徑。高端住宅市場(chǎng)方面三季度成交回暖，以價(jià)換量成為階段性訴求。”

　　核心商務(wù)區(qū)供量放緩，各板塊定位漸見清晰。2019年第三季度青島辦公樓市場(chǎng)僅錄得2.8萬平方米新增供應(yīng)。今年以來，核心商務(wù)區(qū)新增供應(yīng)明顯回落，預(yù)計(jì)全年將僅有28萬平方米供應(yīng)量，正在轉(zhuǎn)入存量辦公市場(chǎng)。在產(chǎn)業(yè)升級(jí)與政府導(dǎo)向等多因素影響下，作為核心商務(wù)區(qū)的香港中路、金家?guī)X金融區(qū)以及市北中央商務(wù)區(qū)三個(gè)板塊，正在以逐漸清晰的差異化定位構(gòu)筑青島辦公市場(chǎng)穩(wěn)定的價(jià)值高地。香港中路是生產(chǎn)行為與消費(fèi)行為高度融合的綜合性商務(wù)區(qū)，是高端金融機(jī)構(gòu)以及外資專業(yè)服務(wù)公司進(jìn)入青島市場(chǎng)的首選區(qū)域；作為財(cái)富管理金融綜合改革試驗(yàn)區(qū)的核心區(qū)，金家?guī)X金融區(qū)已成為青島金融企業(yè)聚集度最高的區(qū)域；而市北中央商務(wù)區(qū)憑借完善的商業(yè)配套、便利的交通條件快速發(fā)展成熟，正在成為互聯(lián)網(wǎng)、信息科技、新媒體等新經(jīng)濟(jì)企業(yè)的聚集區(qū)。第三季度，整體市場(chǎng)空置率環(huán)比下降1.0個(gè)百分點(diǎn)，至28.2%；甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)空置率環(huán)比下降3.3個(gè)百分點(diǎn)，至41.5%。

　　新媒體成新興需求亮點(diǎn)。2019年第三季度青島辦公樓市場(chǎng)共錄得6.6萬平方米的凈吸納量，短期表現(xiàn)有所好轉(zhuǎn)，但整體市場(chǎng)信心及景氣度仍處低位。對(duì)空間靈活性的重視推動(dòng)靈活辦公空間需求持續(xù)增長(zhǎng)，根據(jù)仲量聯(lián)行今年發(fā)布的《以未來為導(dǎo)向：企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)賦能增值》調(diào)研結(jié)果顯示，全球28%的員工目前采取靈活辦公策略，而到2020年，受調(diào)研的中國企業(yè)希望將35%的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)組合轉(zhuǎn)變?yōu)殪`活辦公空間。而在青島辦公市場(chǎng)上，我們發(fā)現(xiàn)靈活辦公中的服務(wù)式辦公今年以來在一級(jí)和二級(jí)租賃市場(chǎng)均有積極表現(xiàn)。創(chuàng)聯(lián)工場(chǎng)今年在一級(jí)租賃市場(chǎng)開出三家新的項(xiàng)目，優(yōu)客工場(chǎng)位于國際航運(yùn)中心的項(xiàng)目也于今年投入運(yùn)營(yíng)，總租賃面積超過5,000平米。作為二級(jí)租賃市場(chǎng)的供應(yīng)端，服務(wù)式辦公的去化表現(xiàn)同樣高于預(yù)期，特別是業(yè)主自營(yíng)的服務(wù)式辦公空間，與同項(xiàng)目的傳統(tǒng)辦公相比更受歡迎。在需求端，企業(yè)看重其靈活的租賃模式，更看重因其融合了空間和配套的增值服務(wù)所體現(xiàn)的價(jià)值新媒體行業(yè)成為新興需求亮點(diǎn)。整體租賃市場(chǎng)中29%來自于科技媒體通訊（TMT）行業(yè)，而其中新媒體行業(yè)占比約為三分之一，主要集中于市北中央商務(wù)區(qū)。隨著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，新媒體正在成為獲取信息的主流入口，網(wǎng)紅、主播、大V等注意力經(jīng)濟(jì)下的主體正在快速壯大，通過資本運(yùn)作形成專業(yè)化運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，并逐漸升級(jí)為優(yōu)質(zhì)辦公空間的需求引擎。

　　整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻使市場(chǎng)租金持續(xù)承壓。排除新入市項(xiàng)目的影響后，青島整體市場(chǎng)租金同比下降4.1%，為85元/平方米/月。甲級(jí)辦公市場(chǎng)租金同比下降5.3%，為120元/平方米/月，降幅均為近五年之最，特別是散售型辦公物業(yè)的資產(chǎn)表現(xiàn)波動(dòng)較大。但甲級(jí)辦公市場(chǎng)租金的下降也帶動(dòng)了辦公升級(jí)需求，第三季度整體租賃市場(chǎng)中近20%來自于企業(yè)從乙級(jí)向甲級(jí)搬遷的升級(jí)需求。

　　梯度商務(wù)空間將逐漸形成。以三大板塊為核心的第一梯度商務(wù)空間已基本建成，隨著城市版圖擴(kuò)張和人口外遷，在青島的近郊區(qū)域已經(jīng)形成硬核產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)下的新興商務(wù)板塊，西海岸作為國家級(jí)新區(qū)，憑借高度開放的臨港產(chǎn)業(yè)正在快速聚集上下游相關(guān)企業(yè)，高新區(qū)以高新技術(shù)企業(yè)為依托產(chǎn)學(xué)研協(xié)同發(fā)展，即墨藍(lán)谷正在成為科研院所和研發(fā)機(jī)構(gòu)的創(chuàng)新高地。西海岸、高新區(qū)和藍(lán)色硅谷正在構(gòu)筑青島第二梯度商務(wù)空間。仲量聯(lián)行青島分公司商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)李強(qiáng)表示，“核心城區(qū)的辦公樓市場(chǎng)最終將進(jìn)入以運(yùn)營(yíng)和服務(wù)為主的深層次競(jìng)爭(zhēng)格局，近郊的新興商務(wù)區(qū)將在產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)下成為全新的市場(chǎng)增長(zhǎng)極”。

　　挖掘城市核心潛力，尋求多元更新路徑。2019年第三季度青島零售地產(chǎn)市場(chǎng)錄得約8萬平方米新增供應(yīng)，位于市北新都心商圈的保利廣場(chǎng)交付運(yùn)營(yíng)。保利廣場(chǎng)在原麥凱樂新都購物廣場(chǎng)的基礎(chǔ)上，經(jīng)過一年半的改造和招商，打破原有百貨相對(duì)封閉的購物環(huán)境和單一的業(yè)態(tài)組合，以購物中心加生活街區(qū)的形式打造圍繞年輕人的潮流發(fā)生地。保利廣場(chǎng)、臺(tái)柳路1907音樂街與凱德廣場(chǎng)三個(gè)商業(yè)項(xiàng)目將連點(diǎn)成線，進(jìn)一步增強(qiáng)新都心片區(qū)的聚客能力和商圈能級(jí)。近年來，隨著青島核心城區(qū)零售地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)入存量時(shí)代，運(yùn)營(yíng)商都在積極探索和深耕消費(fèi)者不斷變化并趨于理性的消費(fèi)訴求，尋求多元化迭代更新的商業(yè)路徑。例如之前的商業(yè)地標(biāo)陽光百貨引入家居體驗(yàn)店桔至生活作為主力店，結(jié)合科技帶來全屋定制服務(wù)的融合與創(chuàng)新。同商圈的銀座商城以高端沉浸式體驗(yàn)影院樂汀國際影城、無印良品旗艦店和盒馬鮮生的引入重構(gòu)傳統(tǒng)百貨的品牌組合，提升商圈活力。

　　消費(fèi)需求升級(jí)，商業(yè)重心下沉。經(jīng)濟(jì)環(huán)境的波動(dòng)并未影響新一代消費(fèi)階層對(duì)于美好生活和自我成長(zhǎng)的追求。第一，強(qiáng)調(diào)品質(zhì)、新鮮、便利的新零售超市和進(jìn)口直營(yíng)超市正代替?zhèn)鹘y(tǒng)大型超市在不同商圈積極擴(kuò)張。奧克斯廣場(chǎng)、保利廣場(chǎng)、東方城均開出進(jìn)口直營(yíng)超市，家家悅代替地球港在悅薈開出2,000平米的精品超市，盒馬鮮生連拓三店，在香港中路、新都心和李村積極擴(kuò)張。第二，消費(fèi)者對(duì)自我成長(zhǎng)的投資從未放棄，教育類品牌市場(chǎng)潛力巨大。相較于成人教育機(jī)構(gòu)偏好在辦公樓選址，兒童教育機(jī)構(gòu)承租力更高，進(jìn)駐購物中心的意愿更大，以期與購物中心共享客群。本季度新開店的兒童業(yè)態(tài)中65%來自于兒童教育品牌。第三，家居類品牌擴(kuò)張需求穩(wěn)定，其中家電和廚具品類表現(xiàn)搶眼。全國首家海爾生活電器生態(tài)體驗(yàn)中心于金獅廣場(chǎng)開業(yè)，通過線上線下融合和一站式交互體驗(yàn)帶來全新的家電營(yíng)銷模式。AEG和LivingKitchen首次進(jìn)入青島市場(chǎng)，為消費(fèi)者帶來高端廚電的奢華體驗(yàn)。

　　從整體市場(chǎng)需求的增速來看，郊區(qū)商業(yè)更為突出，表明零售市場(chǎng)的重心正在下沉。根據(jù)我們了解到的情況來看，本季度新開的餐飲類店鋪數(shù)量最多的是西海岸新區(qū)，其次是市北區(qū)和城陽區(qū)，人口和產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入加速城郊區(qū)域成熟，帶來零售地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展。平均租金將全年維持穩(wěn)定。本季度全市可比項(xiàng)目租金環(huán)比上漲0.6%，達(dá)到283元/平方米/月。全市優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)項(xiàng)目入駐率為91.6%，環(huán)比下降1.0個(gè)百分點(diǎn)。仲量聯(lián)行青島分公司零售地產(chǎn)部總監(jiān)曲巖萍表示：“郊區(qū)商業(yè)將成為近期青島零售地產(chǎn)市場(chǎng)的主要基調(diào)，未來12個(gè)月將近50萬平方米的新增供應(yīng)將全部位于近郊板塊，主要是西海岸新區(qū)和城陽區(qū)，青島零售商業(yè)版圖正在向近郊板塊加速下沉。”

　　三季度成交回暖，以價(jià)換量成為階段性訴求。青島住宅市場(chǎng)在經(jīng)歷了兩個(gè)季度低位運(yùn)行之后，在第三季度迎來成交量的明顯回升。全市整體住宅市場(chǎng)成交量約為3.4萬套，較上季度環(huán)比上漲17.9%，但相比去年同期仍下降了1.4%。高端住宅市場(chǎng)成交約1,600套，較上季度的840套大幅提升。今年以來住宅市場(chǎng)持續(xù)降溫，緊縮政策影響下市場(chǎng)預(yù)期走弱，使得投資客群紛紛撤場(chǎng)，剛需剛改客群支撐起主要的市場(chǎng)需求。2016年至今住宅用地成交量呈上升趨勢(shì)，使得今年以來普通住宅市場(chǎng)存量明顯上升，開發(fā)商去庫存壓力加大。因此，以價(jià)換量成為下半年住宅市場(chǎng)主要的階段性訴求，帶動(dòng)三季度成交量止跌回漲。同時(shí)，開發(fā)商推盤節(jié)奏加快，高端住宅市場(chǎng)中面向品質(zhì)剛需客群的品牌開發(fā)商項(xiàng)目較為受歡迎，積極增加推盤量，高端住宅市場(chǎng)錄得新增庫存約3,200套，較上季度不到500套的新增供應(yīng)量明顯上升。

　　高端住宅新房及二手房?jī)r(jià)格企穩(wěn)。與普通住宅市場(chǎng)略有不同，高端住宅市場(chǎng)價(jià)格在經(jīng)歷了上半年的小幅回調(diào)后再度回歸平穩(wěn)。對(duì)于高端奢華住宅項(xiàng)目來講，資源稀缺性決定了其資產(chǎn)的保值性，價(jià)格方面預(yù)計(jì)后期整體無較大波動(dòng)。對(duì)于剛性改善及品質(zhì)剛需產(chǎn)品來講，其去化及價(jià)格表現(xiàn)均跑贏市場(chǎng)平均值，通常位于配套完善、資源豐富、交通便利的核心城區(qū)，構(gòu)筑穩(wěn)定的區(qū)域價(jià)值。預(yù)計(jì)2019年整體低位運(yùn)行，2020年上半年需求釋放進(jìn)一步減弱。調(diào)整營(yíng)銷節(jié)奏，提高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度、加速現(xiàn)金回流將成為2019年底住宅開發(fā)商的主要目標(biāo)，因此整體住宅市場(chǎng)價(jià)格預(yù)計(jì)仍有小幅下探空間。仲量聯(lián)行青島分公司研究部總監(jiān)陳晨表示：“到2020年經(jīng)濟(jì)環(huán)境預(yù)期不確定性增加，預(yù)計(jì)上半年房地產(chǎn)行業(yè)投資增速將有所放緩，同時(shí)政策環(huán)境持續(xù)收緊，疊加前期積壓的需求集中釋放后，2020年上半年需求釋放積極性將有所減弱。對(duì)于高端住宅市場(chǎng)來講，參考以往房?jī)r(jià)走勢(shì)，綜合考慮目前的土地市場(chǎng)、開發(fā)商融資環(huán)境、宏觀經(jīng)濟(jì)背景等多因素影響，預(yù)計(jì)青島高端住宅市場(chǎng)在一到兩年內(nèi)價(jià)格水平可能出現(xiàn)小幅震蕩，但整體表現(xiàn)穩(wěn)定。”(倪申 • 周長(zhǎng)潤(rùn) 付靜)

　　轉(zhuǎn)自：中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)

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