據(jù)不完全統(tǒng)計,今年以來,全國已有重慶、哈爾濱、蚌埠等30多個城市邁出房貸“商轉(zhuǎn)公”腳步,一些市民已經(jīng)享受到了政策紅利。不過,申請“商轉(zhuǎn)公”仍有很多限制條件。綜合各地政策,“商轉(zhuǎn)公”房屋須取得不動產(chǎn)權(quán)證書,貸款置換對象限于純商業(yè)貸款,辦理組合貸的購房者無法申請“商轉(zhuǎn)公”。此外,一些地方的“商轉(zhuǎn)公”政策對住房套數(shù)、公積金貸款記錄有明確要求。
連日來,多地重啟住房貸款“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)。
“商轉(zhuǎn)公”,即將商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為住房公積金貸款。由于商貸和公積金貸款間存在利率差,“商轉(zhuǎn)公”后,可以減輕購房者的月供壓力。據(jù)不完全統(tǒng)計,今年以來,全國已有重慶、黑龍江哈爾濱、安徽蚌埠等30多個城市邁出“商轉(zhuǎn)公”腳步。
申請“商轉(zhuǎn)公”有限制條件嗎?入局的城市還會持續(xù)增加嗎?人們對于“商轉(zhuǎn)公”還有哪些期待?對此,記者進(jìn)行了采訪。
多地“商轉(zhuǎn)公”開口子
10月26日,四川德陽住房貸款“商轉(zhuǎn)公”政策實施首日,當(dāng)?shù)厥忻耨T先生成功辦理了“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)。他算了一筆減負(fù)賬:之前的商貸利率是4.1%,現(xiàn)在公積金的利率是3.1%,“商轉(zhuǎn)公”后,預(yù)計可以貸款26萬元,能節(jié)省利息7萬多元,經(jīng)濟壓力小了不少。
隨著多地住房貸款“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)重啟實施,一些市民已像馮先生一樣享受到了政策紅利。
“居民家庭用于購房的支出少了,用于其他方面的消費能力就有機會得到釋放。同時,也有利于推動剛需購房人群加快入場?!币拙臃康禺a(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
不過,申請“商轉(zhuǎn)公”仍有很多限制條件。綜合各地政策,“商轉(zhuǎn)公”房屋須取得不動產(chǎn)權(quán)證書,貸款置換對象限于純商業(yè)貸款,辦理組合貸的購房者無法申請“商轉(zhuǎn)公”。此外,一些地方的“商轉(zhuǎn)公”政策對住房套數(shù)、公積金貸款記錄有明確要求。
例如,湖南長沙的“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù),僅支持擁有唯一一套自住住房的職工家庭申請辦理;江蘇蘇州要求,“商轉(zhuǎn)公”的商業(yè)貸款為符合條件的存量首套住房商業(yè)貸款;黑龍江哈爾濱明確,“商轉(zhuǎn)公”的申請者應(yīng)是首次申請公積金貸款。
合碩機構(gòu)首席分析師郭毅表示,公積金具有保障性、互助性,資金池相對較小。從全國層面來看,公積金貸款僅占整體房貸比重的16%左右,購房者應(yīng)該理性看待“商轉(zhuǎn)公”的限制條件。
房產(chǎn)證和還清商貸成“堵點”
隨著多地公積金政策松動,人們對“商轉(zhuǎn)公”的關(guān)注也持續(xù)走熱。
經(jīng)過檢索,在人民網(wǎng)“領(lǐng)導(dǎo)留言板”中,僅10月,關(guān)于“商轉(zhuǎn)公”相關(guān)問題的留言就超過了50條。記者梳理發(fā)現(xiàn),留言訴求主要集中在以下方面:有的購房者因為遲遲拿不到房產(chǎn)證無法辦理“商轉(zhuǎn)公”;有的地方“商轉(zhuǎn)公”需要先自籌資金還清商貸,購房者希望能創(chuàng)新政策,省去籌款周轉(zhuǎn)環(huán)節(jié);一些市民期待所在城市加入開通“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)的隊伍。
“公積金貸款和商業(yè)貸款一樣,都屬于抵押貸款,這就需要辦理‘商轉(zhuǎn)公’的房屋產(chǎn)權(quán)明晰,這樣才能更有效管控貸款風(fēng)險?!北本┙鹪V律師事務(wù)所主任、北京法學(xué)會不動產(chǎn)法研究會理事王玉臣這樣解釋房產(chǎn)證是“商轉(zhuǎn)公”硬門檻的原因。
“購房者本來是想轉(zhuǎn)成公積金貸款省錢,但一些城市卻要提前籌錢還清商貸,減負(fù)前先增加一筆負(fù)擔(dān),這是違背公積金便民導(dǎo)向的?!眹?yán)躍進(jìn)表示。
對于購房者“先還后貸”面臨的資金困難,一些城市已有解決方案。例如,安徽蕪湖推出“以貸還貸”方式,購房者向公積金管理中心申請“商轉(zhuǎn)公”,經(jīng)審查批準(zhǔn)并辦理抵押落實手續(xù)后,由公積金管理中心發(fā)放“商轉(zhuǎn)公”貸款至商業(yè)銀行指定還款專戶;黑龍江哈爾濱、江西贛州等地采用“順位抵押”方式,在原商業(yè)貸款銀行與承辦公積金貸款業(yè)務(wù)受托銀行為同一家銀行的情況下,增加公積金管理中心為該房屋第二順位抵押權(quán)人,由公積金管理中心發(fā)放“商轉(zhuǎn)公”貸款至約定還款賬戶用以結(jié)清原商業(yè)貸款。
參考個貸率動態(tài)啟停
對于“商轉(zhuǎn)公”城市擴圍的期待,郭毅表示,截至2022年底,全國公積金的繳存余額是9.2萬億元,貸款余額是7.3萬億元,公積金使用效率已經(jīng)達(dá)到79%。這也意味著,一些城市的公積金貸款已經(jīng)滿負(fù)荷運行,而“商轉(zhuǎn)公”能否推出,取決于當(dāng)?shù)毓e金貸款的發(fā)放情況和繳存余額,公積金資金較為充足的地區(qū)才有可能推出。
記者注意到,各地在重啟“商轉(zhuǎn)公”政策時,均表示會參考個貸率(住房公積金個人住房貸款余額與繳存余額之比)實行動態(tài)啟停。
不同城市對個貸率的預(yù)警標(biāo)準(zhǔn)并不相同,多以85%或90%為閾值。此前,長沙明確,當(dāng)個貸率高于90%(含)時,暫緩“商轉(zhuǎn)公”預(yù)約及受理;哈爾濱則規(guī)定,個貸率連續(xù)6個月高于85%(含)時,將暫停受理“商轉(zhuǎn)公”。
今年以來,除“商轉(zhuǎn)公”外,一些地方還出臺了二孩以上家庭租房提取、同城轉(zhuǎn)移接續(xù)、擴大靈活就業(yè)人員試點范圍、一人購房全家?guī)?、認(rèn)房不認(rèn)商貸等政策,增強靈活性,進(jìn)一步優(yōu)化公積金使用。
嚴(yán)躍進(jìn)分析稱,這些舉措能讓更多人享受到公積金政策,讓公積金被充分利用起來,保障居民合理住房需求,體現(xiàn)了公積金的普惠導(dǎo)向。(王維硯)
轉(zhuǎn)自:工人日報
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