傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)模式拐點已現(xiàn)

　　以三中全會“決定”公布為重要時間節(jié)點，傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)模式的拐點已經(jīng)出現(xiàn)。

　　拐點出現(xiàn)的主要標志是土地溢價對公司盈利能力的貢獻弱化。這其中，地價具有決定性作用。近一年來，一線城市與三、四線城市供求關系急劇分化，結(jié)構性機會中，開發(fā)商扎堆一線城市，使得一線城市地價的漲幅遠遠高于房價，往年被視為天價的地王項目，如今看來不過是地板價——土地儲備成為勝負手。事實上，過去十余年間，土地溢價成為房地產(chǎn)行業(yè)獲得超額利潤的主要來源。最常見的現(xiàn)象是，在某些宏觀規(guī)劃吸引下，一家知名開發(fā)商進入了一個區(qū)域，拿下一塊地王，地方政府獲得土地財政，基礎設施建設得以推進，在第一個開發(fā)周期中，隨著配套逐步成熟、周邊環(huán)境的持續(xù)改善，第二家開發(fā)商也加入了該區(qū)域土地市場的爭奪，另一個地王誕生；適逢第一家開發(fā)商新樓盤上市，成本價格自然與新地王看齊，房價水漲船高，土地溢價順理成章；基礎設施建設持續(xù)推進，區(qū)域環(huán)境日益完善，對樓市買家的吸引力持續(xù)上升，區(qū)域越來越熱，越來越多開發(fā)商進入土地市場角逐，地王相繼刷新，在地價房價的持續(xù)上漲中，每一家進入的開發(fā)商都持續(xù)獲得土地溢價。在這個傳統(tǒng)開發(fā)模式中，地價與房價上漲相輔相成，而民眾對樓市的上漲預期和貨幣超發(fā)帶來的過剩流動性為地價與房價提供了有效支撐。

　　但眼下，這個模式正在走到盡頭。撇開行業(yè)自身發(fā)展的天花板，當房地產(chǎn)市場規(guī)模越來越大時，資金規(guī)模不可同日而語。尤其在新一屆政府去杠桿化政策下，盤活存量資金意味著沒有新增流動性注入，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式不可能繼續(xù)“玩”下去。

　　更大的隱性變化在于新政下的供需關系。保障房等安居工程未來將更廣泛地影響剛需市場。在三中全會“決定”中，除被業(yè)界廣為解讀的土地流轉(zhuǎn)外，決定還提到了“建立住宅政策性金融機構”。這意味著，有土地和金融配套支撐的安居工程，將獲得實質(zhì)性進展。而缺乏土地和金融的配套，正是上一輪保障房開發(fā)建設效果不佳的關鍵因素。換句話說，在加大普通住宅供應的新思路下，隨著安居工程的實質(zhì)性推進，剛需對樓市的預期將逐步改善。因此，對開發(fā)商而言，土地溢價對盈利貢獻弱化將是大勢所趨，土地儲備將不再是資本定價的決定性因素，品牌溢價、成本控制、周轉(zhuǎn)率等運營管理要素才是關鍵。換句話說，未來金融市場，對房地產(chǎn)企業(yè)投資價值的偏好正在由傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式走向輕資產(chǎn)模式。

　　已經(jīng)有房地產(chǎn)企業(yè)主動調(diào)整應對變化。調(diào)整歸納起來有兩種方向：向上游金融服務業(yè)延伸，或向下游建筑業(yè)拓展；前者走向服務業(yè)模式，未來充滿不確定性，但也可能拓展出藍海；后者可向制造業(yè)看齊，優(yōu)秀企業(yè)將在安居工程中獲利。

　　今年以來資本市場呈現(xiàn)的變化，偏好已初顯端倪。中外資本市場對易居中國、三六五網(wǎng)等企業(yè)廣為追捧，年內(nèi)股價漲幅翻番，即使扣除相關指數(shù)間的差異，其表現(xiàn)也遠遠優(yōu)于傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。而那些高成長的龍頭企業(yè)，資本市場表現(xiàn)差強人意。而歷史經(jīng)驗表明，資本定價預示著未來。

　　顯而易見，拐點已經(jīng)出現(xiàn)，格局悄然變化。（王建生）

來源：《東地產(chǎn)》

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