刺破樓市泡沫的利針必是“外力”

　　溫州樣本告訴人們，房?jī)r(jià)真的不會(huì)只漲不跌，目前看來(lái)，樓市纏繞了太多利益，即便政策制定者也難超然。這種獨(dú)特的利益格局，決定了刺破樓市泡沫的利針，從來(lái)不會(huì)來(lái)自自我調(diào)控或地方政策，刺破樓市泡沫的利針一定來(lái)自“外力”。

　　雖然房?jī)r(jià)高處不勝寒，但市場(chǎng)依舊火爆。

　　中國(guó)指數(shù)研究院最新發(fā)布的百城房?jī)r(jià)指數(shù)報(bào)告顯示，2013年9月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10554元/平方米，環(huán)比8月上漲1.07%，自2012年6月以來(lái)連續(xù)第16個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅比上月擴(kuò)大0.15個(gè)百分點(diǎn)，其中79個(gè)城市環(huán)比上漲，21個(gè)城市環(huán)比下跌。

　　同比看，全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)與2012年9月相比上漲9.48%，漲幅比上月擴(kuò)大0.87個(gè)百分點(diǎn)。北京、上海等十大城市住宅均價(jià)環(huán)比上月上漲1.72%，與上年同期相比上漲3.87%。其中，北京上漲3.75%，漲幅居全國(guó)之首。

　　如果數(shù)據(jù)還不夠直觀，南京“國(guó)慶檔”幾個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)后銷售之火爆，足以讓人窺見(jiàn)一斑。這幾個(gè)項(xiàng)目不僅數(shù)小時(shí)內(nèi)售罄，更讓人匪夷所思的是，有的樓盤(pán)因?yàn)樘?，置業(yè)顧問(wèn)甚至勸客戶別來(lái)買(mǎi)，有的干脆表示不找關(guān)系買(mǎi)不到。北京的開(kāi)發(fā)商同樣霸氣十足：要買(mǎi)房，除需驗(yàn)資外，買(mǎi)房人還須接受一筆除房款外、從30萬(wàn)元到80萬(wàn)元不等的額外費(fèi)用。即便如此，“日光盤(pán)”依然頻現(xiàn)。

　　房子如此搶手，房?jī)r(jià)如此上漲，顯然不能用剛需集中釋放來(lái)簡(jiǎn)單解釋。以漲幅居全國(guó)之首的北京為例，這個(gè)城市實(shí)施了限購(gòu)限貸，對(duì)二套房開(kāi)征交易稅……重拳似乎使盡，但房?jī)r(jià)依舊跳漲，這是剛需的力量？顯然，限購(gòu)限貸早已形同虛設(shè)，二手房交易稅也無(wú)法阻擋投資投機(jī)性搶房熱情。在這個(gè)城市，房?jī)r(jià)泡沫破裂看上去離人們很遠(yuǎn)，房?jī)r(jià)似乎永遠(yuǎn)只漲不跌，以至于買(mǎi)房猶似中獎(jiǎng)，只要買(mǎi)到房，不管位置、朝向、樓層和價(jià)格，不出數(shù)月，便能賺得盆滿缽滿。房?jī)r(jià)漲勢(shì)實(shí)在兇猛，任何實(shí)業(yè)投資都黯然失色。

　　雖然有李嘉誠(chéng)拋售內(nèi)地410億元物業(yè)；雖然有地產(chǎn)大佬警告，一二線城市房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)與上世紀(jì)80年代末日本泡沫經(jīng)濟(jì)的高地價(jià)、高房?jī)r(jià)非常相似，房?jī)r(jià)泡沫破裂值得警惕，但無(wú)人理會(huì)，房?jī)r(jià)繼續(xù)高歌猛進(jìn)。如今北京的房?jī)r(jià)，已經(jīng)堪比倫敦和紐約了。

　　市場(chǎng)上關(guān)于房?jī)r(jià)泡沫破裂的“盛世危言”不少，不過(guò)房?jī)r(jià)泡沫偏偏不破，并且下手越晚，房?jī)r(jià)越高；政策對(duì)樓市的調(diào)控，10多年來(lái)多達(dá)40多次，但期間房?jī)r(jià)上漲了10多倍。既然“泡沫論”不靠譜，政策調(diào)控又是越調(diào)越高，買(mǎi)房人除了追漲，似乎已別無(wú)選擇。

　　不過(guò)，也不是所有城市房?jī)r(jià)都漲得一騎絕塵，也不是所有購(gòu)房人買(mǎi)房都賺得荷包鼓鼓。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的8月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格顯示，房?jī)r(jià)同比上漲的城市有69個(gè)，但有一個(gè)城市房?jī)r(jià)已連續(xù)下跌了24個(gè)月，并且有人因?yàn)榉慨a(chǎn)價(jià)值低于抵押貸款，部分購(gòu)房者選擇“棄房斷供”退出市場(chǎng)，這個(gè)城市就是溫州。

　　雖然溫州房?jī)r(jià)泡沫破裂有其特殊性，比如民間借貸中互保鏈條斷裂、老板跑路潮等等，倒逼負(fù)債累累的老板拋房套現(xiàn)，以償還債務(wù)。而資金鏈條斷裂的連鎖效應(yīng)，又引發(fā)“拋房—房?jī)r(jià)下跌—再拋房—再下跌”的惡性循環(huán)。這種情況顯然在其他城市并不普遍，相反，一二線城市中云集了大量富人和一些官商勾結(jié)的官人，這些人購(gòu)房，有的一擲千金，買(mǎi)房?jī)叭蝗缳I(mǎi)白菜，有的買(mǎi)房根本不需要自己出錢(qián)，一些官員動(dòng)輒數(shù)十上百套房子，顯然不是其工資水平所能支撐。因此，這些城市中的房?jī)r(jià)籌碼鎖定性好，不易崩盤(pán)。但作為炒房的發(fā)軔者，溫州房?jī)r(jià)的起落，對(duì)中國(guó)樓市的未來(lái)多少還是具有提前警示的樣本意義。

　　溫州樣本告訴人們，房?jī)r(jià)真的不會(huì)只漲不跌，而且一旦下跌，也會(huì)跌勢(shì)凌厲、跌得讓人目瞪口呆，甚至一定條件下，“棄房斷供”在所難免。目前看來(lái)，要想讓中國(guó)樓市變成溫州樓市，不僅政策不允許，房姐、房叔們不樂(lè)意，地方政府也不支持。樓市纏繞了太多利益，即便政策制定者也難超然。這種獨(dú)特的利益格局，決定了刺破樓市泡沫的“利針”，從來(lái)不會(huì)來(lái)自自我調(diào)控或地方政策。譬如，開(kāi)征房產(chǎn)稅，本是調(diào)控利器，但迄今翻來(lái)覆去，總糾纏于增量，沒(méi)人敢觸及存量房哪怕一點(diǎn)皮毛。房產(chǎn)稅開(kāi)征尚且如此，擬議中的所謂長(zhǎng)效機(jī)制，又能動(dòng)誰(shuí)的“奶酪”，又會(huì)給火爆的樓市帶來(lái)什么降溫效果？

　　溫州樣本的深刻性在于，刺破樓市泡沫的利針一定來(lái)自“外力”：沒(méi)有外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，以及因此而來(lái)的民間借貸鏈條斷裂這一“外力”，溫州堅(jiān)挺的房?jī)r(jià)何以能連續(xù)下跌24個(gè)月，甚至腰斬？同樣，其他地方雖無(wú)溫州民間借貸資金鏈斷裂的困擾，但焉知一些“黑天鵝事件”或其他外部因素，不會(huì)引發(fā)樓市供求逆轉(zhuǎn)、房?jī)r(jià)雪崩？譬如，美政府關(guān)門(mén)，如果美國(guó)政府無(wú)法在10月17日再次提高債務(wù)上限，會(huì)不會(huì)發(fā)生美債有史以來(lái)“首次違約”，會(huì)不會(huì)導(dǎo)致中國(guó)國(guó)內(nèi)通貨膨脹，最終刺破地方政府債務(wù)和房地產(chǎn)泡沫？即便美國(guó)政府關(guān)門(mén)觸及不了中國(guó)房?jī)r(jià)，未來(lái)美國(guó)退出量化寬松政策，美元一旦持續(xù)升值，熱錢(qián)大規(guī)模流出新興市場(chǎng)，中國(guó)的樓市仍然可以一枝獨(dú)秀、卓爾不群？

來(lái)源：金融時(shí)報(bào)

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