明確房產(chǎn)政策樓市才能回歸理性

據(jù)報(bào)道，北京住建委網(wǎng)站及中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月份新房純住宅成交均價(jià)為22514元/平方米，環(huán)比漲0.8%，同比則上漲20.67%，創(chuàng)下歷史新高。但新房純住宅的成交量為6129套，環(huán)比跌33%。

　　7月份新房價(jià)格創(chuàng)出新高，成交量卻跌幅較大，這一有趣而異常的變化，讓人充滿好奇。很多時(shí)候，房價(jià)上漲則交易量上漲，即量價(jià)齊漲，說明市場(chǎng)比較活躍；房價(jià)下跌則交易量下滑，即量價(jià)齊跌，表明市場(chǎng)低迷。

　　然而，這次房價(jià)與成交量卻選擇了相反的方向。值得注意的是，不僅北京樓市“價(jià)漲量跌”，7月份廣州、秦皇島等地樓市也是這種情況。

　　這種現(xiàn)象值得我們關(guān)注。在筆者看來，此現(xiàn)象不外乎四種原因。

　　其一，“價(jià)高殺量”。即房價(jià)過高就會(huì)對(duì)交易量有一定抑制作用。由于價(jià)格過高，買房者就會(huì)無奈地選擇等待、觀望甚至退縮?！百I漲不買跌”心理在這時(shí)失靈了。

　　其二，高價(jià)樓盤集中入市就會(huì)拉高住宅均價(jià)，同時(shí)由于高價(jià)房一般成交量小，就會(huì)拉低交易量。盡管很多地方之前采取了明限價(jià)、明限購、暗限售的調(diào)控手段，但據(jù)相關(guān)報(bào)道，最近很多高檔項(xiàng)目被放行。如此，高檔項(xiàng)目從限制入市變成集中入市，對(duì)住宅成交均價(jià)的拉升就會(huì)顯現(xiàn)出來。

　　其三，供需嚴(yán)重失衡就會(huì)導(dǎo)致“價(jià)漲量跌”。供應(yīng)量偏少，不僅會(huì)導(dǎo)致成交量減少，而且還由于需求旺盛，導(dǎo)致房價(jià)被拉高。比如，北京某“日光”樓盤的開發(fā)商日收入38億元，創(chuàng)下單日單盤全國新紀(jì)錄。這是供需嚴(yán)重失衡的一種表現(xiàn)。這些年來中國房價(jià)之所以“步步高”，歸根結(jié)底都是因?yàn)楣┬枋Ш狻还苄枨笫亲宰⌒蛣傂柽€是投資型需求。

　　最后也是最重要的是樓市預(yù)期管理尚不到位。盡管樓市多年來頻繁調(diào)控，今年還出臺(tái)了“國五條”，取得了一定效果，但市場(chǎng)是檢驗(yàn)調(diào)控成效的重要標(biāo)準(zhǔn)。房價(jià)持續(xù)上漲，說明市場(chǎng)依然普遍看漲房價(jià)，樓市調(diào)控還沒有真正改變這種預(yù)期。要想改變房價(jià)上漲預(yù)期，關(guān)鍵在于中長期政策，比如對(duì)房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)長期征稅。另外，樓市政策走向不明朗也會(huì)影響購房者心理和開發(fā)商心理，導(dǎo)致購房者早買房，以防止政策大變；而開發(fā)商也會(huì)更注重眼前利益。

　　所以，樓市政策還需要進(jìn)一步明朗，究竟是穩(wěn)定房價(jià)，還是讓房價(jià)回歸合理水平，或者說允許房價(jià)在“紅線”范圍內(nèi)上漲。只有明確政策走向，樓市各方才能進(jìn)行理性選擇。（馮海寧 財(cái)經(jīng)評(píng)論員）

來源：京華時(shí)報(bào)

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