剛剛過去的5月，土地市場“高燒”，創(chuàng)下多項紀錄。數(shù)據(jù)顯示，5月10個典型城市土地成交建筑面積2222.2萬平方米，環(huán)比增41.7%，同比增44.6%；土地出讓金收入合計669.9億元，環(huán)比增64%，同比大增392.6%，創(chuàng)2008年以來同期土地出讓金收入新高；土地成交均價為3015元/平方米，環(huán)比增15.7%，同比增215.7%，創(chuàng)三年來新高（6月4日《經(jīng)濟參考報》）。
有業(yè)內(nèi)人士將5月土地市場“高燒”的原因歸咎于地方政府積極推地和房企資金寬松，這樣的診斷雖然有一定道理，但不完全。事實上，讓土地市場“發(fā)燒”不外乎兩個原因，一個原因是政策層面，比如說“國五條”沒有改變市場預期；另一個原因是市場層面。有機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，5月份百城房價近八成上漲，百城房價指數(shù)連續(xù)12月上漲。
當然，土地市場“高燒”還與“地王”頻出有很大關(guān)系。據(jù)悉，5月份全國“地王”超過10塊?！暗赝酢鳖l出，不僅直接拉高了土地出讓金收入，而且還直接拉高了土地成交均價，同時給土地交易注入了信心，等于是給土地市場“火上澆油”。尤其是“地王”頻出對房價具有明顯的推動作用，對市場心理會有明顯影響，因此，必須對土地市場“高燒”下猛藥，對“地王”下猛藥。
其一，宏觀調(diào)控必須改變市場預期。無論是地方政府積極推地、制造“地王”的信心，還是開發(fā)商積極拿地、爭奪“地王”的信心，毫無疑問，都是因為市場預期沒有真正被改變。坦率說，由于樓市調(diào)控“十調(diào)九漲”，宏觀調(diào)控對市場預期的實際影響力不斷在減弱。如果“國五條”落不到實處，特別是缺乏治本之策，自然會對市場預期缺乏實質(zhì)影響。
宏觀調(diào)控要想改變市場預期，首先是落實“國五條”。眾所周知，只有北京版“國五條”較為詳細，一些地方細則缺乏可操作性，還有一些地方甚至至今未出臺操作細則。期待各地自覺落實“國五條”，更期待有關(guān)方面鞭策地方政府落實“國五條”。而且，在“國五條”基礎(chǔ)上還要增加調(diào)控籌碼，比如，規(guī)定高房價城市限期推出房產(chǎn)稅，改革財稅政策等。
其二，解決宏觀調(diào)控中的矛盾。長期以來，宏觀調(diào)控的目的基本上是遏制房價上漲，既然遏制房價上漲就是在打擊開發(fā)商信心，然而，另一方面又推動土地交易，比如“國五條”規(guī)定：2013年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量。顯然，這是一對矛盾，打擊開發(fā)商信心，開發(fā)商自然不愿意拿地，而開發(fā)商拿地不積極，土地供應任務則完不成。所以，宏觀調(diào)控政策本身不能“打架”。
要解決這個矛盾，必須讓土地供應向中低價項目傾斜，并改變開發(fā)商暴利思維，讓開發(fā)商對中低價項目有興趣，才能讓宏觀調(diào)控的各種政策目標保持一致，即，控制房價上漲主要是減少高價項目，推動土地交易主要是為了增加中低價位房屋供應。也就是說，遏制房價上漲要從源頭入手，即從土地供應入手，通過限制土地用途來影響房價。
其三，要把土地出讓金收入、土地成交均價以及“地王”納入控制目標。目前，宏觀調(diào)控只是要求各地公布房價控制目標，只是規(guī)定了土地供應任務，并沒有把土地市場的各種敏感問題納入控制目標。如果對各地土地出讓金收入、土地成交均價設置“紅線”，地方政府就不會千方百計去哄抬地價。如果規(guī)定所有的“地王”交易無效，沒有“地王”，地價和房價自然會缺少上漲動力，即“擒賊先擒‘王’”。（馮海寧）
來源：中國商報
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