地產(chǎn)泡沫不破風險或更大

　　近日關于地產(chǎn)調控是否需要升級、如何升級的討論很多。一些觀點認為，目前地產(chǎn)調控已進入深水期，調控的難度加大，防止地產(chǎn)泡沫破裂可能是政府關注的重點。而另有觀點認為，繼續(xù)深化地產(chǎn)調控，加大調控力度是確定的方向。

　　可見，在調與不調之間存在一個泡沫是否破裂的風險。分析人士認為，既然存在泡沫，破裂是肯定的事，只是時間長短和方式的問題。就目前中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，如何運用市場方式擠掉泡沫，需要各級部門重點考慮。

　　中國的行政化地產(chǎn)調控已持續(xù)3年之久，就當初提出的目標和市場表現(xiàn)看，可謂大相徑庭。房價漲幅和居民收入漲幅不是一個數(shù)量級，而各地政府也在房地產(chǎn)市場的瘋狂演進中得到了更多的資本和資金積累。有觀點認為，中國若不實行地產(chǎn)調控，可能潛在的泡沫更大。然而歷史沒有假設，無論如何，房價漲幅過快、居民生活壓力日益加大在多數(shù)百姓心中是毋庸爭辯的事實。那么對于當前中國的房地產(chǎn)市場而言，是繼續(xù)高歌猛進，還是中途調整，轉變?yōu)槁Ｊ皆鲩L，是決策的難題。

　　自去年三季度以來，中國經(jīng)濟階梯式放緩，投資需求疲弱，PMI持續(xù)在50%的榮枯分界線徘徊。經(jīng)濟增長放緩，可能會帶來更多的社會問題。而房地產(chǎn)作為拉動投資的主要方式，如果獲得資金和政策的支持，在市場預期改變的狀況下，可能在短期能對拉動投資起到很好的效果。但是任何事物都存在邊際效應，在連續(xù)十余年地產(chǎn)投資模式不變的情況下，房地產(chǎn)拉動的乘數(shù)效應在不斷減少，因此一旦政策放開，不能達到預期效果，更是決策者糾結的重點。

　　盡管從統(tǒng)計的角度看，房價非理性上漲的幅度在減緩，但是高房價的基數(shù)和收入分化的加劇使得每個人的住房夢如水中月鏡中花，在政府沒有出臺全方位保障措施的情況下，必定有部分群體的住房需求不能得到滿足。如果不能有效地解決好這些問題，房地產(chǎn)衍生的種種問題必定加大改革難度。

　　目前多數(shù)理性的投資者都會正視中國房地產(chǎn)市場的泡沫問題，既然是泡沫，就會有破裂的那一天，關鍵是如何破裂，何時破裂。急速的破裂不是多數(shù)人希望的，也是中國社會不能承受的。而緩慢的、擠壓式的去除泡沫的方式，可能是諸多下策中的上策。

　　可以看到，日本自廣場協(xié)議以來，房地產(chǎn)市場急速破裂一直處于單邊下行的震蕩期，而美國樓市次貸危機以來，通過市場化的方式解決危機，目前已經(jīng)出現(xiàn)持續(xù)好轉的態(tài)勢，2008年美國樓市的泡沫明顯要比中國更大。雖然美中兩國國情不同，房地產(chǎn)對經(jīng)濟發(fā)展的作用有差異，但是作為市場化主導發(fā)展的國家，市場的力量是潛在的、自發(fā)的，當市場非理性時，政府的作用更多的是規(guī)范市場走向理性，而非矯枉過正。中國2010年出臺的限購措施無疑有著特殊的國情，這與中國的住房文化和住房理念息息相關。如果能更早地推出保障房，大力發(fā)展規(guī)范的住房租賃市場，中國人的住房行為相信會有一定程度的改變。

　　目前的重點是如何能保證保障房項目真正保障到需要的群體，而不是變成尋租的一個突破點，如果保障房的功效不能達到80%，那么這項措施無疑又是失敗的。不同的地區(qū)進行區(qū)別化的保障房建設，是未來工作的重點，如何突破單一的數(shù)量型建設，轉為針對需求的建設，是保障房的初衷所在。

　　也有觀點認為，保持現(xiàn)有的調控模式，使泡沫不破裂，也不繼續(xù)加大，或許是第三條道路。但是，這種模式的維系成本是高昂的，因此，對于維系當前現(xiàn)狀的高難度動作而言，不如大膽地進行市場化改革，逐漸擠出市場泡沫。（張?zhí)┬溃?/p>

來源：中國證券報

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