房企“去庫(kù)存化”關(guān)鍵是“去暴利”

　　不少業(yè)內(nèi)人士都將今年稱為“去庫(kù)存年”，而維持在高位的待售面積，則成為懸在房企頭上的達(dá)摩克利斯之劍。數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月，全國(guó)待售面積約為3.2億平米，超過(guò)去年底的2.7億平米，并一直維持在高位。房企去庫(kù)存壓力仍然很大，個(gè)別房企按今年的銷售速度，所需時(shí)間甚至要達(dá)到10年。12月2日華夏時(shí)報(bào)

　　一個(gè)事實(shí)上持續(xù)增長(zhǎng)的庫(kù)存量，對(duì)于時(shí)下的房企而言不是一個(gè)美妙信號(hào)。一方面，由于庫(kù)存時(shí)的持續(xù)增加，擠占了一些房企大量資金，一般來(lái)說(shuō)，房企壓在待售房上的資金比例為15%-25%比較合適，如果占企業(yè)資金的三分之一，資金就會(huì)面臨比較大的壓力，企業(yè)也就無(wú)力做其它的事情。而據(jù)恒大地產(chǎn)今年中期報(bào)告顯示，公司處于開(kāi)發(fā)中的項(xiàng)目?jī)r(jià)值高達(dá)1010億元，較年初增加近百億元，明年可供銷售項(xiàng)目增至最多240個(gè)，較2012年增長(zhǎng)逾30%。這種庫(kù)存日益累積的現(xiàn)狀不僅僅是恒大一家，已經(jīng)帶有普遍性。另一方面，庫(kù)存下來(lái)的房產(chǎn)不能“當(dāng)飯吃”，如果硬挺著扛一扛最終能獲得遠(yuǎn)超積壓的損失也罷，問(wèn)題是在調(diào)控政策短期內(nèi)不會(huì)松綁的情況下，這些庫(kù)存的房產(chǎn)未必不會(huì)越積越“賠”。甚至因?yàn)椤百Y不抵債”對(duì)于銀行債務(wù)大量房企壓力日增，“關(guān)門歇業(yè)”都有可能?？梢钥隙ǖ氖?，目前日益增加的房產(chǎn)庫(kù)存量對(duì)于部分房企而言已經(jīng)成了一個(gè)“岌岌可危”的信號(hào)，想方設(shè)法改變現(xiàn)狀應(yīng)是多數(shù)房企的不二選擇。

　　然而，導(dǎo)致今天這個(gè)“庫(kù)存化”現(xiàn)象，究竟是誰(shuí)造成的？根源在于長(zhǎng)期扭曲的商品房?jī)r(jià)格以及極不合理的利潤(rùn)“暴利”。有兩個(gè)數(shù)據(jù)或能基本解釋開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)和成本，2009年，廣州市一家開(kāi)發(fā)商向媒體坦誠(chéng)：房?jī)r(jià)主要包括土地成本、建安成本、稅費(fèi)以及開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)等，其中，“土地成本和建安成本大概占六到七成，開(kāi)發(fā)商最終利潤(rùn)也只是房?jī)r(jià)的12%左右?！保?009年6月18日廣州日?qǐng)?bào)）隨后，又有一位在珠三角和廣西、云南多年從事樓盤開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商稱：“樓盤開(kāi)發(fā)成本只占房?jī)r(jià)20%，開(kāi)發(fā)商能夠拿到其中40%的利潤(rùn)，余下40%全部被相關(guān)職能部門"層層消化"掉了。”純利潤(rùn)究竟是12%還是40%，實(shí)際上已經(jīng)揭露出開(kāi)發(fā)商暴利事實(shí)，即使我們給這兩家開(kāi)發(fā)商揭示的“利潤(rùn)率”打個(gè)對(duì)折，也至少會(huì)維持在一個(gè)25%左右的利潤(rùn)水準(zhǔn)，這或是全國(guó)平均性的開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)比率。農(nóng)民或養(yǎng)殖戶養(yǎng)一頭肥豬的純利潤(rùn)約“獲利17元”安徽合肥市物價(jià)局近期的一次調(diào)研顯示，而種一地白菜從菜地批發(fā)的價(jià)格約7分錢還沒(méi)人要，不僅不賺錢還賠本；即使比較接近房地產(chǎn)的制造業(yè)利潤(rùn)，如汽車、電器行業(yè)利潤(rùn)為例，業(yè)內(nèi)利潤(rùn)也不過(guò)7%-8%。如此分析，多年來(lái)橫亙?cè)诠婎^上的高房?jī)r(jià)，確實(shí)高的不像話，也令部分消費(fèi)者“痛不欲生”。

　　在特殊時(shí)期，扭曲價(jià)值的房產(chǎn)也未必賣不出去，如前幾年的暴漲時(shí)期，人們跟風(fēng)買房，但扭曲的價(jià)格和扭曲的市場(chǎng)終歸不會(huì)長(zhǎng)久維系，時(shí)下房產(chǎn)市場(chǎng)低迷、觀望者眾，就是這樣的反映。暴利現(xiàn)實(shí)之下，出現(xiàn)“滯銷”“庫(kù)存量增大”，也是一個(gè)必然的結(jié)果。真正能買得起和“炒得起”房子的人群，在政策壓力之下已經(jīng)撤資和“淡出”，而那些真正的剛需群體、缺少房子的人群，在眼睜睜看著高房?jī)r(jià)的房子的時(shí)候，卻根本無(wú)力購(gòu)買。一方面是炒者退出，一方面是“后續(xù)”不力，庫(kù)存越積越多實(shí)是必然。

　　解決今后有可能日益累積的商品房庫(kù)存，唯一的也是最理性的辦法是“去暴利化”。將商品房真正建設(shè)成“商品房”，而不是“專向部分群體的"專供房"”，是解決開(kāi)發(fā)商燃眉之急和解決扭曲市場(chǎng)的根本之道。一些開(kāi)發(fā)商試圖在“寒冬”硬挺，在我看來(lái)反而更是不理性的表現(xiàn)，目前，一線城市部分回暖，只能說(shuō)明壓抑若干時(shí)段的“剛需群體”如外地落戶群體，年輕結(jié)婚群體有部分釋放需求的意愿，并不具有可復(fù)制性和具有保證市場(chǎng)全線回暖的動(dòng)力；況且，剛需群體今后幾年內(nèi)有可能從保障性住房上解決需求。因此，在目前一些房企庫(kù)存量高達(dá)10年的現(xiàn)狀下，房企是應(yīng)該做出一個(gè)理智的大幅度降價(jià)的選擇了，從市場(chǎng)膠著狀態(tài)分析，哪家房企率先“去暴利化”，哪家將先“受益”。（畢曉哲）

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