征地補償標準提高10倍，警惕推高房價

在28日召開的國務院常務會議上，討論通過《中華人民共和國土地管理法修正案草案》，對農民集體所有土地征收補償制度作了修改。會議決定將草案提請全國人大常委會審議。雖然目前具體修改條款還未可知，但有業(yè)內專家推測，此次修改，主要內容是提高征地補償數額，提高額度可能至少為現行標準的10倍。11月29日《京華時報》

　　可以肯定，通過大幅度提高征地補償標準，不但能有效降低土地征用過程中的矛盾，避免因強拆而引發(fā)的血腥案件發(fā)生，還能更好地體現農民對集體土地的主導地位，對于縮小城鄉(xiāng)差別，也具有一定的積極意義。

　　但如此大幅度地提高征地補償標準，也極有可能引發(fā)新一輪的房價上漲。因為征地補償款的提高，會直接抬高土地一級市場成本，如果政府抱著既得利益不放，不愿意將目前過高的土地紅利直接讓渡給集體土地所有者，就必然會相應提高土地的拍賣價格，那么房產開發(fā)成本就會水漲船高，房價必然因此而上漲。

　　我們不妨測算一下征地補償標準提高10倍后對房價的影響。按照目前的土地管理法，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的30倍。也就是說，一畝地一般征收補償不超過6萬元，折合到每平方米補償不足100塊錢。而如果補償標準提高10倍，那么折合到每平方米補償就是提高了約1000塊錢。

　　每平米土地提高1000元補償金，對于一些房價過萬甚至幾萬的一、二線城市而言，影響還不是太大，因為這些城市的容積率相對較高，最終折合到每平米樓面價，應該說不是很多，而且增加的成本占房價比例也不是很高，影響不是很大。比如一個高層住宅小區(qū)的容積率為5，那么每平米商品房分攤200元新增地價；如果房價是2萬元，新補償標準也就抬高房價1%。

　　但對于一些房價在低位運行的城市，矛盾就異常突出了。如果某樓盤的容積率只有2，則每平米樓面需分攤500元新增地價；如果該樓盤房價為每平米5000元，則新補償標準將直接抬高房價10%。

　　實際上，因土地價格上漲對房價的影響還遠不止這些。因為土地價格被抬高的部分還要繳納契稅，并入房價后還要繳納營業(yè)稅及其附加，甚至還要預交土地增值稅、企業(yè)所得稅，而這些稅款最終都將體現在商品房銷售價格里面。此外，土地價格抬高后，開發(fā)商的融資成本也會相應提高，最終也必然會轉嫁于房價。

　　一些專家認為該修正案將使農民成為農村集體土地的交易主體，終結政府壟斷土地，會讓土地交易價格下降，實際上是絕無可能的。因為中國作為人口大國，“十八億畝紅線”是絕不會隨意變動的。此外，如果沒有政府對交通等基礎實施的投入，土地根本就賣不出去，因此農民不可能成為政府在土地市場上的競爭者。

　　有鑒于此，該修正案極有必要制定相應的規(guī)范，以警惕推高房價。（周蓬安）

來源：大江網

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