2022年對房地產(chǎn)市場來說,注定是極不平凡的一年。全年房地產(chǎn)市場延續(xù)了2021年下半年以來的下行態(tài)勢,近幾個月來出現(xiàn)加速下滑,成為影響經(jīng)濟運行中一個重大風(fēng)險因素。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),對經(jīng)濟增長、就業(yè)、財稅、居民財富、金融穩(wěn)定都有重要影響。展望2023年,各方應(yīng)在進一步落實現(xiàn)有調(diào)控舉措基礎(chǔ)上,扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作,有效防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險,進一步從供需兩端加大政策力度,預(yù)計房地產(chǎn)調(diào)控政策仍有進一步發(fā)力空間。
回首2022年,房地產(chǎn)市場持續(xù)下行,多項房地產(chǎn)指標(biāo)下滑明顯。2022年1月至11月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資下降9.8%,商品房銷售面積同比下降23.3%,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降25.7%,房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)今年以來持續(xù)下降。11月份,商品住宅銷售價格環(huán)比總體延續(xù)降勢,一些房企在2022年面臨流動性困難。應(yīng)該說,2022年我國房地產(chǎn)市場一直在寒冬中徘徊。無論是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),還是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中各個環(huán)節(jié)的企業(yè),都面臨不小困境。房價下行的城市較多,購房者觀望情緒濃厚,房地產(chǎn)市場的良性循環(huán)受到阻礙。
與市場持續(xù)下行相對應(yīng)的是,旨在促市場企穩(wěn)回暖的房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷出臺。12月26日,東莞宣布進一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策,解除限購,加強限售,可以看出,政策目的在于支持剛性和改善性住房需求,同時堅持“房住不炒”。實際上,今年以來,各地“因城施策”“一城一策”,很多城市都松綁過去的限制性政策,促進房地產(chǎn)市場企穩(wěn)的政策可謂應(yīng)出盡出,包括放松限購、限貸、限售、限價,以及調(diào)整住房公積金政策,出臺“一人購房全家?guī)汀钡裙膭钫?,出臺棚改房票安置政策,減免住房轉(zhuǎn)讓稅費,發(fā)放住房補貼等舉措。
針對一些房地產(chǎn)開發(fā)項目逾期難交付,有關(guān)部門和各地方政府積極推進“保交樓”保障購房者權(quán)益。全力以赴“保交樓”有助于重塑市場信心。有關(guān)部門針對已售逾期難交付的房地產(chǎn)開發(fā)項目,推出較大規(guī)模的政策性銀行專項借款正在落地見效。進入11月份,房地產(chǎn)金融政策不斷,央行、銀保監(jiān)會推出“金融16條”。隨后,信貸、債券、股權(quán)融資“三箭齊發(fā)”支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。本輪房地產(chǎn)調(diào)控的特點是從供需兩端齊發(fā)力,既有針對需求端限制性措施的放松,以及降低首付和房貸利率等舉措,又有針對供給端房地產(chǎn)開發(fā)項目和房地產(chǎn)企業(yè)拓寬資金來源的支持措施。
房地產(chǎn)市場在過去20多年經(jīng)歷了飛速發(fā)展,對經(jīng)濟增長的支撐作用十分明顯。近一年多以來的房地產(chǎn)市場調(diào)整,教訓(xùn)十分深刻。過去房價上漲過快,風(fēng)險積聚,住房在一些城市出現(xiàn)供需失衡。對于許多購房者而言,更看重住房的投資屬性,居民負(fù)債率上升過快,住房在居民財富的占比一直居高不下。同時,行業(yè)也形成了高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的模式,房企也因此在本輪調(diào)整過程中暴露了風(fēng)險,防范和化解房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險,已經(jīng)成為有效防范和化解重大經(jīng)濟金融風(fēng)險的重要內(nèi)容。
應(yīng)充分認(rèn)識到,未來房地產(chǎn)市場需要進一步發(fā)展,也有繼續(xù)實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展的空間。有人認(rèn)為,到現(xiàn)在這個階段,房地產(chǎn)市場不會再有太多發(fā)展機遇了,這種認(rèn)識是片面的。房地產(chǎn)始終是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),其鏈條長、涉及面廣,對于金融穩(wěn)定具有重要影響,是外溢性較強、具有系統(tǒng)重要性的行業(yè)。同時,我國城鎮(zhèn)化率仍有較大提升空間,剛性和改善性住房需求潛力很大。
針對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的下行態(tài)勢,需采取更大力度政策舉措,支持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。近期密集出臺的政策措施逐步見效的同時,相關(guān)調(diào)控政策仍有進一步完善的空間。需要研究出臺新的政策舉措,改善房企資產(chǎn)負(fù)債,有效增加住房供給。還需研究中長期治本之策。深入研判房地產(chǎn)市場供求關(guān)系、人口變化、城鎮(zhèn)化格局,包括城市群都市圈、城市更新、再城市化等,研究推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡,擺脫多年來“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式。
我們有理由相信,房地產(chǎn)市場經(jīng)過一段時間深度調(diào)整,在多重政策作用下,在經(jīng)濟發(fā)展總體向好的大背景下,有望走出低谷,進入平穩(wěn)發(fā)展階段。(亢舒)
轉(zhuǎn)自:經(jīng)濟日報
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