大力推動商品房現房銷售


中國產業(yè)經濟信息網   時間:2023-02-10





  不久前召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議上,住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹的一句話引起業(yè)界關注:“有條件的可以進行現房銷售,繼續(xù)實行預售的,必須把資金監(jiān)管責任落到位,防止資金抽逃,不能出現新的交樓風險。”主管部門明確提及現房銷售,表明未來,實行多年的商品房預售制度面臨較大改革空間,現房銷售或將成為大勢所趨。


  現房銷售與商品房預售制是兩種不同的銷售方法。商品房預售制是企業(yè)將正在建設中的商品房預先出售給買受人,并由買受人提前支付房款的一種銷售方式。現房銷售是一手交錢一手交房;預售則是先交錢后交房。取消商品房預售制改為現房銷售的呼聲之所以一直存在,與預售制帶來的一些弊端有關。比如預售制下,有可能出現延遲交付,甚至形成爛尾樓,一旦開發(fā)商資金緊張甚至資金鏈斷裂,購房者既不能按時收房,預交的購房款也難以追回。還比如房屋質量問題,此前房款已付,從原理上而言,消費者很難再有約束開發(fā)企業(yè)提升房屋質量或者遇到交房質量問題時促其整改的砝碼,一旦出現房屋質量問題,購房者可能更容易面臨維權難。


  當前,推進商品房預售制逐步向現房銷售過渡的時機進一步成熟。毋庸置疑,在我國住房制度改革至今20多年時間里,商品房預售制度為推進我國房地產市場發(fā)展壯大,解決城鎮(zhèn)居民住房短缺功不可沒。商品房預售制條件下,拿地僅幾個月就開始銷售,與現房銷售需要兩三年建設周期相比,房地產開發(fā)企業(yè)可以早早回籠銷售資金,縮短貸款期限,有利于降低資金成本,提高開發(fā)效率。然而商品房預售制也與過去房地產開發(fā)高杠桿、高周轉、高負債“三高”模式緊密相連。同時,我國商品房總體短缺的時代已基本結束。房地產市場發(fā)展從“有沒有”向“好不好”轉變。房地產開發(fā)企業(yè)“三高”模式的弊端日益顯現,難以為繼。房地產行業(yè)降“三高”的需要,使得商品房預售制改革箭在弦上。


  實際上,近年來一些城市對于現房銷售多有探索,積累了經驗。無論是行業(yè)政策還是地方政府,都能看到一些推進現房銷售的努力。公開資料顯示,山東省濟南市2022年現房銷售面積174萬平方米,盡管現房銷售面積僅占全市商品房銷售面積的14%,但實現了同比增長55%。鼓勵現房銷售的舉措更多出現在土地出讓環(huán)節(jié)。如有的城市在土地拍賣時增加競現房銷售面積的環(huán)節(jié),當競買報價達到土地合理上限價格后,轉入“競現房銷售”面積,由現房銷售面積最高者中標。有的城市還對期房和現房的銷售指導價給予區(qū)分,現房銷售指導價略高于期房銷售指導價,客觀上為房企的資金成本給予了一定“補償”。目前,北京、杭州、濟南、西安、福州、合肥、寧波等城市開始出現現房銷售試點。從各地傳出的消息看,多省份將進一步推進現房銷售。如山東、安徽等省份明確表態(tài),2023年將因地制宜鼓勵有條件的地方開展現房銷售試點。


  現房銷售有利于保護消費者權益,但對房地產開發(fā)企業(yè)經營能力是個挑戰(zhàn)。對比期房供應的不確定性,現房銷售在購房時所見即所得,有助于確保房屋質量,減少購房糾紛,對開發(fā)企業(yè)的交付行為進行約束,有利于“保交樓,穩(wěn)民生”。對開發(fā)企業(yè)而言,現房銷售回款周期拉長帶來的現金流壓力會有所加大,這無疑會增加資金成本,有可能影響開發(fā)企業(yè)的利潤。隨著大形勢的改變,特別是行業(yè)正由高速發(fā)展進入平穩(wěn)發(fā)展階段,開發(fā)企業(yè)也應從更加注重開發(fā)速度、依賴金融杠桿,轉而向提升開發(fā)品質、提高企業(yè)經營管理能力要效益。


  現房銷售不能一蹴而就,更適宜逐步過渡。當前房地產市場正在積蓄各方面力量力求企穩(wěn)復蘇,如果現房銷售切換得過快,就可能會不利于企業(yè)緩解資金鏈吃緊的困境。因此,現房銷售可以找準時機,因城施策,逐步推廣。


  預售制在短期之內還是主要銷售模式的背景之下,應優(yōu)化商品房預售資金監(jiān)管。對于預售資金,既要管好也要用好。一方面,必須把資金監(jiān)管責任落到位,防止資金抽逃,不能出現新的交樓風險;另一方面,也要優(yōu)化預售資金監(jiān)管,如在充分評估房地產企業(yè)信用風險、財務狀況、聲譽風險等的基礎上,商業(yè)銀行可與優(yōu)質房地產企業(yè)開展保函置換預售監(jiān)管資金業(yè)務,支持優(yōu)質房地產企業(yè)合理使用預售監(jiān)管資金,防范化解房地產企業(yè)流動性風險。(作者:亢舒)


  轉自:經濟日報

  【版權及免責聲明】凡本網所屬版權作品,轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業(yè)經濟信息網”,違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章及企業(yè)宣傳資訊,僅代表作者個人觀點,不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯(lián)系:010-65363056。

延伸閱讀

?

版權所有:中國產業(yè)經濟信息網京ICP備11041399號-2京公網安備11010502035964