旅游地產(chǎn)跟風(fēng)現(xiàn)象當(dāng)戒

　　要避免旅游地產(chǎn)借“旅游”當(dāng)幌子，就要傾情大地美景，把旅游產(chǎn)品開發(fā)出來(lái)，提升土地價(jià)值，讓那些缺乏競(jìng)爭(zhēng)力或只停留在“面子工程”上的偽旅游地產(chǎn)項(xiàng)目知難而退。

　　近幾年來(lái)，宏觀調(diào)控不斷深入，住宅市場(chǎng)不斷“遇冷”。隨之，房企紛紛另辟蹊徑，轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等非住宅類地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　據(jù)旅游財(cái)富網(wǎng)初步統(tǒng)計(jì)，今年第一季度，全國(guó)旅游地產(chǎn)投資上億元的簽約項(xiàng)目近70個(gè)，總規(guī)模超過(guò)2600億元。從白山黑水到海南椰島，從山東黃海之濱到云南蒼山洱海之間，旅游地產(chǎn)可謂遍地開花。目前國(guó)內(nèi)單一開發(fā)的最大度假綜合體項(xiàng)目—世茂·御龍海灣，投資額甚至高達(dá)500億元。

　　旅游地產(chǎn)所依賴的旅游資源多數(shù)位于三四線城市，這對(duì)進(jìn)軍旅游地產(chǎn)的房企而言，一方面避開了住宅市場(chǎng)的波動(dòng)，另一方面也避開了作為一二線城市的重點(diǎn)調(diào)控。

　　但隨著各地旅游地產(chǎn)開發(fā)熱火朝天地進(jìn)行，跟風(fēng)現(xiàn)象也隨之滋生，且有愈演愈烈之勢(shì)。有些城市甚至出現(xiàn)了扎堆現(xiàn)象。僅在西雙版納一地，就匯聚了世紀(jì)金源、萬(wàn)達(dá)、中弘、雅居樂(lè)等好幾家房企，項(xiàng)目動(dòng)輒幾千、上萬(wàn)畝。

　　上世紀(jì)末，未來(lái)學(xué)家格雷厄姆·莫利托曾在《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》雜志上發(fā)表文章稱，預(yù)測(cè)到2015年，人類將進(jìn)入大休閑時(shí)代。休閑度假產(chǎn)業(yè)將在2015年左右主導(dǎo)世界勞務(wù)市場(chǎng)，并占有世界GDP1/2份額。

　　由此，在休閑時(shí)代背景下，旅游地產(chǎn)的發(fā)展既是我國(guó)休閑度假旅游不斷發(fā)展的需要，也是地產(chǎn)發(fā)展新方向和新趨勢(shì)的需要。然而，一旦盲目跟風(fēng)就很容易導(dǎo)致一系列問(wèn)題。諸如：市場(chǎng)供大于求，形成旅游地產(chǎn)的泡沫；僅以“旅游”的概念做噱頭，地產(chǎn)味太濃；缺少合理規(guī)劃，直接導(dǎo)致項(xiàng)目失敗，徹底失去市場(chǎng)……

　　要避免地方政府或開發(fā)商在發(fā)展旅游地產(chǎn)時(shí)把“旅游”當(dāng)成借口、幌子或護(hù)身符，就要傾情大地美景，真正地把旅游產(chǎn)品開發(fā)出來(lái)，提升土地價(jià)值，讓那些缺乏競(jìng)爭(zhēng)力或只停留在“面子工程”的偽旅游地產(chǎn)項(xiàng)目在強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)壓力下知難而退。

　　
　　中國(guó)的休閑度假市場(chǎng)與西方相比，有明顯的不同。它具有獨(dú)特的資源供給限制和綜合性市場(chǎng)需求。這也要求旅游地產(chǎn)需綜合化發(fā)展。除此之外，還要以市場(chǎng)為依托不斷地進(jìn)行創(chuàng)新。

　　經(jīng)過(guò)多年的實(shí)踐與摸索，我們?cè)陉P(guān)注旅游導(dǎo)向型土地智慧、科學(xué)利用的基礎(chǔ)上，總結(jié)出了旅游導(dǎo)向型土地綜合開發(fā)模式——“TOLD”模式。它具有不排他的特征，通常需要地方政府與投資商、房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)、公共產(chǎn)品與私人產(chǎn)品的緊密合作。根據(jù)土地利用總體特征的差異，TOLD模式可以劃分為生態(tài)導(dǎo)向型低度開發(fā)、文化導(dǎo)向型主題開發(fā)、娛樂(lè)導(dǎo)向型多元開發(fā)三個(gè)類型。

　　以西安曲江新區(qū)為例。它從一片風(fēng)野草蒿的荒蕪之地，在短短幾年時(shí)間，縱身一躍成為西安最耀眼的區(qū)域，也被全國(guó)旅游城市爭(zhēng)相效仿。曲江新區(qū)依托歷史文化資源不僅推動(dòng)了城市化進(jìn)程，還帶動(dòng)了項(xiàng)目的綜合開發(fā)，且先后建設(shè)了大唐芙蓉園、雁塔噴泉廣場(chǎng)、大唐不夜城、未央?yún)^(qū)唐大明宮遺址公園等項(xiàng)目?？傮w來(lái)說(shuō)，是以旅游文化產(chǎn)業(yè)為驅(qū)動(dòng)力帶動(dòng)了區(qū)域價(jià)值的全方位提升。目前，西安其他地區(qū)住房均價(jià)在每平方米6000元左右，而曲江新區(qū)的均價(jià)則超過(guò)了每平方米13000元，其土地增值速度令人驚嘆。

　　最后還需要特別說(shuō)明的是，TOLD模式是一個(gè)綜合的旅游目的地發(fā)展模式，同時(shí)兼顧了旅游開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)兩種功能。雖然這個(gè)模式的推廣才剛剛開始，但我們相信今后20年，TOLD旅游導(dǎo)向型土地開發(fā)模式將會(huì)得到非常快的發(fā)展和應(yīng)用，成為地產(chǎn)商新的價(jià)值點(diǎn)和掘金點(diǎn)。（作者系大地風(fēng)景國(guó)際咨詢集團(tuán)執(zhí)行總裁）

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