多地重現(xiàn)土地高溢價是回光返照


作者:余豐慧    時間:2012-06-18





北京迎來了兩宗多功能用地的順利成交,福州近日出售的一宗地溢價高達(dá)97.76%。近期多個城市都密集出現(xiàn)了地塊高溢價率成交的情況。廈門、樂山、青島,成都等城市有不少地塊溢價率超過30%6月14日《廣州日報》。

  在房地產(chǎn)市場里,土地市場有“春江花暖鴨先知”的感覺。先知先覺、嗅覺靈敏的房企搶地現(xiàn)象重現(xiàn),難道預(yù)示著什么?是否預(yù)示著房地產(chǎn)市場真要翻轉(zhuǎn)?調(diào)控真要流產(chǎn)?房價真要反彈?一系列問號浮現(xiàn)在腦海。

  而結(jié)合近期房地產(chǎn)市場傳出的一些信號,更讓人感到樓市調(diào)控“不妙”。從宏觀高層消息看,銀監(jiān)會將二套房貸風(fēng)險權(quán)重與首套房一視同仁;央行降息后接著就下發(fā)特急文件重申房貸利率可打7折;發(fā)改委人士說,應(yīng)對經(jīng)濟下滑二手準(zhǔn)備是對房地產(chǎn)調(diào)控“開口子”后又出來否認(rèn)。這些都被市場解讀為房貸政策和宏觀政策對樓市由緊變松的信號,都被理解為促使樓市翻轉(zhuǎn)的政策層面支撐。

  從現(xiàn)實情況分析,我國經(jīng)濟下行壓力增大,遇到了堪比2008年時期的嚴(yán)重困難局面,有些人士已經(jīng)將房地產(chǎn)調(diào)控作為造成今天經(jīng)濟困難局面的原因之一,自然而然要求放松房地產(chǎn)調(diào)控,要求把經(jīng)濟增長重新依靠于房地產(chǎn)泡沫式發(fā)展拉動上。同時,地方政府財稅增速下降,土地出讓金減少,直接動了其奶酪,拼命呼吁甚至頻繁做小動作松懈樓市調(diào)控政策。

  在上述多元素綜合作用下,近期,房地產(chǎn)市場不可否認(rèn)出現(xiàn)了一些異動。所謂的“紅5月”剛過,久違了的千人排隊購房、拼搶樓盤現(xiàn)象重現(xiàn);成交量開始放大;價格呈現(xiàn)微漲情況;多地重現(xiàn)土地高溢價出讓,此前的6月6日,上海出讓8幅地塊中有5幅溢價成交,有一塊溢價率高達(dá)435.5%。吸引眾多開發(fā)商進入。這一切的一切給市場的直接感覺是,房地產(chǎn)調(diào)控大有走回頭路的苗頭。而筆者并不這么認(rèn)為。

  從宏觀政策層面來說,銀監(jiān)會將二套房貸風(fēng)險權(quán)重與首套房貸“一視同仁”是商業(yè)銀行業(yè)內(nèi)監(jiān)管要求而已,完全不必過度解讀,更沒有必要聯(lián)系到房地產(chǎn)調(diào)控政策上。從本次降息來說,從存款利率上來看,名為降息實為升息,也就是說降息變成了升息。從貸款利率來看,浮動權(quán)力在商業(yè)銀行,這種權(quán)力服從于房地產(chǎn)調(diào)控的二套房貸政策。對于7折房貸重出江湖,央行的宗旨在于準(zhǔn)確貫徹差異化房貸精神要求,并且從成本效益核算,7折利率可能成為水中月、鏡中花,只是概念性炒作而沒有實際意義。發(fā)改委已經(jīng)以“純屬捏造”否定了房地產(chǎn)調(diào)控“開口子”的話語。

  因此,目前房地產(chǎn)調(diào)控將現(xiàn)松動甚至走回頭路的種種消息純屬部分媒體主觀臆測和炒作罷了,不排除能量很大的開發(fā)商在背后操控操縱,以達(dá)到營造緊張氣氛,擾亂市場“軍心”,改變市場預(yù)期,促使購房者盲目實施購買行為,短暫拉高房價,以達(dá)到出清手中“存貨”、謀取暴利的目的。對此,必須保持高度警惕。

  筆者認(rèn)為,中央房地產(chǎn)調(diào)控不動搖的決心是堅定的,調(diào)控的殺手锏—限購政策只要不退出,房價短暫回升、土地溢價出讓,都不過是回光返照罷了。因為,剛性需求集中出擊造成的房價上漲是不會持久的,只要投資投機性需求不出洞。

  當(dāng)然,在樓市調(diào)控生死攸關(guān)的關(guān)鍵時刻,中央層面應(yīng)該將“堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖”落到實處,果斷叫停地方政府的一切小動作,對違背樓市調(diào)控政策者露頭就打,做一次比喊十次要管用的多。必須高度統(tǒng)一認(rèn)識,決不能依靠放松房地產(chǎn)調(diào)控政策來救經(jīng)濟、穩(wěn)增長,否則,不但經(jīng)濟難以救起來,還將影響經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整,釀造經(jīng)濟金融風(fēng)險。

  總之,放松房地產(chǎn)調(diào)控救市將把中國經(jīng)濟送上一條不歸路。(余豐慧)

來源:國際在線


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