警惕“縮工保價(jià)”推升房?jī)r(jià)

樓市調(diào)控仍未放松，在土地市場(chǎng)冷清、土地出讓金大幅下滑的形勢(shì)之外，開(kāi)發(fā)商普遍放慢了前幾年所拿土地的投資速度，甚至開(kāi)始放緩?fù)涎娱_(kāi)工。這成為當(dāng)下國(guó)土資源部最為擔(dān)憂的事情之一。

　　4月17日，一場(chǎng)視頻會(huì)議在國(guó)土資源部召開(kāi)，各省及副省級(jí)城市國(guó)土部門負(fù)責(zé)人悉數(shù)出現(xiàn)，“形成住房有效供應(yīng)”在會(huì)議上被頻頻提及。在國(guó)土部看來(lái)，最需要擔(dān)心的顯然不是開(kāi)發(fā)商“不拿地”，而是開(kāi)發(fā)商“不開(kāi)工”、“緩施工”。他們最擔(dān)心的是，一旦經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下滑，這些供應(yīng)出去的土地會(huì)不會(huì)成為爛尾工程。

　　國(guó)土部的擔(dān)心并非多余。截至2011年底，國(guó)內(nèi)尚在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的房地產(chǎn)用地宗數(shù)和面積分別達(dá)到15.04萬(wàn)宗和47.99萬(wàn)公頃，這個(gè)數(shù)字相當(dāng)于過(guò)去三年年均供應(yīng)量的4倍。而2008年出現(xiàn)的那場(chǎng)“縮工保價(jià)”運(yùn)動(dòng)，第一不拿地，第二不開(kāi)工，第三緩施工，帶來(lái)了2009年之后樓市有效供應(yīng)的大幅下滑。而在2009年，刺激樓市政策的密集出臺(tái)帶來(lái)了需求量的暴漲，供不應(yīng)求，隨之而來(lái)的則是房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性上漲?，F(xiàn)在，一切都有可能“昨日重現(xiàn)”。

　　在龐大的數(shù)字壓力下，國(guó)土部已將防治土地閑置放在首要位置，其工作的重點(diǎn)是“促供給”，但住建系統(tǒng)強(qiáng)調(diào)的是繼續(xù)“控需求”。二者形成尖銳矛盾。

　　世間任何事物，最忌諱的是驟冷驟熱驟開(kāi)驟合，宏觀調(diào)控也不例外。從2010年4月開(kāi)始對(duì)需求閘門的驟然關(guān)閉，必然反過(guò)來(lái)全面?zhèn)鲗?dǎo)到供給的全面減少。如果此時(shí)再驟然放開(kāi)需求閘門，就像將已經(jīng)蓄滿水的大壩貿(mào)然炸開(kāi)，結(jié)果必是水漫金山，2009年末開(kāi)始的那種需求暴增和價(jià)格暴漲現(xiàn)象必將重演。

　　因此，下一步政策面，控制投資性需求短期內(nèi)不能放松，但是對(duì)于首套房和改善性住房的需求逐步放開(kāi)甚至給予政策優(yōu)惠，帶動(dòng)有效需求，也是必然要做的工作。

　　而在需求的積蓄、需求的逐步釋放過(guò)程中，供給的短板現(xiàn)象似乎難以避免。因?yàn)樵谙拶?gòu)等政策下需求減少的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商“縮工保價(jià)”導(dǎo)致的供應(yīng)減少可能來(lái)得更快。在本輪調(diào)控中，北京就曾出現(xiàn)過(guò)存量房“迅速增加”又迅速回歸常態(tài)的數(shù)字烏龍現(xiàn)象。存量房一直是判斷市場(chǎng)供應(yīng)狀態(tài)的一個(gè)重要指標(biāo)，業(yè)內(nèi)不少人把10萬(wàn)套存量房作為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。調(diào)控開(kāi)始之后，北京的存量房一度迅速“上升”到10萬(wàn)套、12萬(wàn)套、13萬(wàn)套，并由此判斷房?jī)r(jià)下跌成為必然。但是2012年3月30日，北京市住建委對(duì)商品房存量的重復(fù)數(shù)據(jù)進(jìn)行了集中清理，在去掉無(wú)效以及重復(fù)登記的商品房存量后，北京存量房?jī)H有約91156套，實(shí)際市場(chǎng)存量與之前舊有數(shù)據(jù)相差約27%。半年來(lái)不斷增加的北京存量房至此突然灰飛煙滅。而北京每年凈增人口至少在60萬(wàn)到80萬(wàn)，平均每3人需要一套房不論租還是買，每年就需要二三十萬(wàn)套住房。

　　這樣的供應(yīng)短板，在引發(fā)房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，也會(huì)引發(fā)征地和購(gòu)地價(jià)格的水漲船高，為下一輪房?jī)r(jià)上漲埋下伏筆。這是購(gòu)房人應(yīng)該看清楚的“宏觀大勢(shì)”。（童大煥）

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