合理房價標準不能“一刀切”

　　國務院總理溫家寶日前表示，現(xiàn)在一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位。因此，調控不能放松。如果放松，將前功盡棄，而且會造成房地產市場的混亂，不利于房地產長期、健康和穩(wěn)定發(fā)展。

　　綜合目前國內的房地產調控效果和樓市實際情況，合理房價的標準難以進行“一刀切”，地區(qū)差異、購房需求等因素都可能影響合理房價標準。

　　從我國不同地區(qū)來看，一線城市和其他二三線城市的合理房價標準、預期回落的價格水平都存在較大差異。因此，一些城市提出房價調控要“穩(wěn)中有降”，而部分城市則表示房價上漲水平將參照CPI或居民可支配收入、GDP增速等指標。

　　房地產業(yè)內人士表示，一個城市主流居民的家庭年收入總和，與能夠滿足舒適居住環(huán)境的房屋總價值之間的比值，聯(lián)合國建議的標準為1:5至1:6之間。而考慮到我國一線大城市的發(fā)展現(xiàn)狀，比值在1:8之內應為合理水平。

　　某房地產中介機構向記者表示，以北京首次置業(yè)的兩口之家為例，假設家庭年總收入約12萬元，購買60平方米的房屋能夠滿足兩口之家的舒適生活所需。以此計算，北京合理的房價水平應該在1.6萬元/平方米。而根據機構研究數據，目前北京新房均價為1.89萬元/平方米，二手房均價為2.17萬元/平方米，綜合來看，北京目前的房價為2萬元/平方米左右。所以從理論層面分析，北京房價回歸合理水平，仍有20%左右的下跌空間。

　　但事實上，我國不同地區(qū)的戶均收入、個人財富水平等存在較大差異，國際上通用的數據標準，顯然不可能完全適用于我國國情。因此，考慮到我國不同地區(qū)的人群收入水平、購房需求等因素，各地方政府在制定房價調控目標和相關政策時，可因地制宜、因時制宜。

　　從我國不同的發(fā)展階段來看，隨著國民經濟水平不斷發(fā)展、居民財富不斷增加，不同經濟發(fā)展階段應對照不同的合理房價標準和定義。例如，考慮到未來1至2年內，居民收入將隨著收入分配制度改革，以及GDP的增長而增長，預計居民收入漲幅可能在10%左右。因此，未來1至2年內，北京的房價在目前的基礎上，再回落10%左右可達到比較合理的價位。

　　另外，我們還必須注意到，溫家寶總理不僅再次強調促進房價進一步合理回歸，還表示“房價應與成本和合理的利潤相匹配”，傳達了中央的房地產調控政策，要促進房地產市場長期、穩(wěn)定、健康、可持續(xù)發(fā)展的長效機制目標。

　　而房地產行業(yè)發(fā)展要建立長效機制，就必須徹底告別此前飽受爭議的發(fā)展模式，并積極參與到一系列房地產行業(yè)改革的進程中。比如土地制度改革、房產稅的試點和全面推廣等。業(yè)內人士分析，房地產企業(yè)合理的毛利率水平應該在15%-20%左右。因此，按照目前房地產行業(yè)的平均盈利水平計算，房地產開發(fā)商的利潤應該在現(xiàn)有基礎上減少10%-20%左右，而土地價格也應隨之下調，這才能夠真正促使房價回歸合理。（陳瑩瑩）

來源：中國證券報

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