葉檀：房地產(chǎn)行業(yè)開始傷筋動(dòng)骨2012年將大洗牌

　　房地產(chǎn)繼續(xù)下行，但仍在可以接受的范圍之內(nèi)。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)價(jià)格環(huán)比繼續(xù)下降，與2011年11月相比，12月環(huán)比價(jià)格下降的城市增加了3個(gè)?？粗車樔耍鋵?shí)是虛張聲勢(shì)，因?yàn)檫B續(xù)4個(gè)月環(huán)比下降，降幅大致在0.25%~0.35%。

　　根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2011年12月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8809元/平方米，環(huán)比11月下降0.25%。百城住宅均價(jià)連續(xù)第4個(gè)月環(huán)比下降，降幅與此前一月基本持平。與11月相比，價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)增加3個(gè)，其中12個(gè)城市環(huán)比跌幅在1%以上。但房地產(chǎn)同比價(jià)格還在上升，全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)漲幅自去年8月以來(lái)持續(xù)縮小，去年12月上漲2.86%，較11月縮小1.2個(gè)百分點(diǎn)，是去年6月以來(lái)的最低漲幅。值得關(guān)注的是，北上廣深等十大城市價(jià)格環(huán)比全部下降且平均降幅再次擴(kuò)大。

　　房地產(chǎn)價(jià)格下行不大，同比還在上升，但已經(jīng)引發(fā)了普遍的恐慌情緒，尤其是以高杠桿從事大規(guī)模投資的房地產(chǎn)公司，規(guī)模不論大小，不論從事的住宅還是商業(yè)，目前都處于瓶頸期。明確的結(jié)論是，以往房地產(chǎn)行業(yè)盈利容易，養(yǎng)成了房地產(chǎn)高杠桿的大胃口。不僅是房地產(chǎn)行業(yè)如此，其他行業(yè)無(wú)不如此，從航空公司到機(jī)械工程行業(yè)，在資產(chǎn)規(guī)?？焖俪砷L(zhǎng)、盈利大增的過程中，股東永遠(yuǎn)無(wú)法獲利。因?yàn)槠髽I(yè)認(rèn)為在大擴(kuò)張時(shí)期向股東分紅，簡(jiǎn)直就是對(duì)財(cái)富犯罪。

　　鋼絲上的快速發(fā)展模式的特點(diǎn)是，一旦發(fā)展速度放慢，很多企業(yè)就會(huì)從鋼絲上掉下，摔入萬(wàn)丈深淵。

　　負(fù)債率高的企業(yè)成為岌岌可危的一族。房地產(chǎn)企業(yè)分成截然不同的兩大群體：一邊是資金奇缺、用高利貸飲鴆止渴、出售項(xiàng)目的企業(yè)；另一邊是兵精糧足、逆勢(shì)擴(kuò)張的企業(yè)。上海外灘地塊爭(zhēng)奪戰(zhàn)，顯示出SOHO中國(guó)的令人羨慕的現(xiàn)金流。不止如此，1月13日，萬(wàn)科地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)和中海地產(chǎn)大舉拿地?cái)U(kuò)張，4家房企在最近40天內(nèi)斥資拿地高達(dá)百億之巨。

　　根據(jù)中房信的統(tǒng)計(jì)，遠(yuǎn)洋、華潤(rùn)、綠地3家房企也在去年12月出巨資拿地。2012年是現(xiàn)金流充足的企業(yè)逢低吸納資產(chǎn)的好時(shí)機(jī)。目前土地價(jià)格已經(jīng)開始下降。中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年全國(guó)130個(gè)城市土地出讓金總額為19052.3億元，同比減少11%，其中住宅類用地含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地12666.8億元，同比減少23%。全國(guó)130個(gè)城市住宅類用地除去年7、8月外，單月成交樓面均價(jià)均低于前年同期。

　　從去年10月份以來(lái)，各地土地市場(chǎng)流拍、低溢價(jià)出讓等現(xiàn)象驟然增多，開發(fā)商的拿地?zé)崆榇蟠蠼禍?。萬(wàn)科A面積共約31.8萬(wàn)平方米，合計(jì)須支付地價(jià)款約4.9億元；招商地產(chǎn)前三季度拿地權(quán)益建面僅92萬(wàn)平方米，需支付土地款42.68億元，僅占前3季銷售額的28.5%。但在12月，這樣的局面開始有所轉(zhuǎn)變。這與房企巨頭們年度業(yè)績(jī)的漂亮完成不無(wú)關(guān)系。從目前披露的房企2011年度業(yè)績(jī)狀況來(lái)看，七成房企業(yè)績(jī)出現(xiàn)同比增長(zhǎng)。其中，萬(wàn)科再度超過千億銷售額，實(shí)現(xiàn)銷售金額1215.4億元，同比增長(zhǎng)12.4%；金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)累計(jì)簽約金額309.2億元，同比增長(zhǎng)9.1%；而保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約金額732.42億元，同比增長(zhǎng)10.69%。

　　逆勢(shì)拿地的企業(yè)通常具有較為穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)模式，并且保持著與金融機(jī)構(gòu)較好的溝通能力，當(dāng)其他企業(yè)以20%的成本從市場(chǎng)融資時(shí)，他們能夠獲得較為廉價(jià)的資金，獲得了先行一步的發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　房地產(chǎn)行業(yè)處于十字路口，未來(lái)政府會(huì)對(duì)不同的企業(yè)實(shí)行不同的融資政策，同時(shí)以保障房保證固定資產(chǎn)的投資增速保持穩(wěn)定。大型企業(yè)的逆勢(shì)拿地，項(xiàng)目公司的并購(gòu)重組，說(shuō)明房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入調(diào)控深水區(qū)。2012年，我們可以見證房地產(chǎn)行業(yè)的大洗牌。

　　這不是全行業(yè)的傷筋動(dòng)骨，這是全行業(yè)對(duì)于以往粗放式發(fā)展方式的一次集體刮骨療毒。想讓治療效果更好，有必要加上對(duì)房地產(chǎn)質(zhì)量、節(jié)能等技術(shù)指標(biāo)的要求。（葉檀）

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