樓市不能活在“救市”的陰影里

　　今年以來(lái)，從溫州等極個(gè)別大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌到小部分大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，再到年中時(shí)的近半大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，最后到9月份國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的8月份全國(guó)70個(gè)大中城市中68個(gè)出現(xiàn)房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，中國(guó)的樓市迎來(lái)了一波房?jī)r(jià)止?jié)q回落的局面，但這一局面出現(xiàn)的同時(shí)，緊隨而來(lái)的卻是各類(lèi)“救市”行為的發(fā)生。

　　僅僅幾個(gè)月的時(shí)間，市場(chǎng)就已經(jīng)出現(xiàn)了三波“救市”行為。第一波是各地限購(gòu)令的逐步放開(kāi)，第二波是央行節(jié)前松綁房貸的政策，第三波則是最近住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》。

　　第一波各地限購(gòu)令的松綁表明，地方政府目前還無(wú)法真正擺脫土地財(cái)政的制約與依賴(lài)，同時(shí)也反映出房企無(wú)法面臨成交大規(guī)模萎縮帶來(lái)的資金回籠壓力。雖然在各類(lèi)爭(zhēng)議聲中，除了北上廣等少數(shù)幾個(gè)一線城市外，多數(shù)城市均以各種形式松綁了限購(gòu)令，松綁限購(gòu)令雖然在一定程度上緩解了一些城市的樓市銷(xiāo)售壓力，但普通老百姓并沒(méi)有因松綁限購(gòu)而再現(xiàn)購(gòu)房的熱潮。

　　第二波國(guó)慶節(jié)前央行松綁房貸的政策可謂激起了市場(chǎng)的一些浪花，但在實(shí)踐操作中，各商業(yè)銀行并沒(méi)有再現(xiàn)2009年首套房貸七折優(yōu)惠利率，截至目前，從各地的報(bào)道中可以發(fā)現(xiàn)，雖然銀行均有積極響應(yīng)，但多數(shù)的優(yōu)惠支持力度均在九折以上或者基準(zhǔn)利率附近徘徊。從目前的情形來(lái)看，松綁房貸的政策效果屬于雷聲大、雨點(diǎn)小。

　　第三波國(guó)慶節(jié)后《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》規(guī)定：職工連續(xù)足額繳存住房公積金6個(gè)月含以上，可申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款。對(duì)曾經(jīng)在異地繳存住房公積金、在現(xiàn)繳存地繳存不滿(mǎn)6個(gè)月的，繳存時(shí)間可根據(jù)原繳存地住房公積金管理中心出具的繳存證明合并計(jì)算。同時(shí)，按照支持基本住房消費(fèi)原則，《通知》強(qiáng)調(diào)，住房公積金貸款對(duì)象為購(gòu)買(mǎi)首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工。這一通知意味著對(duì)于第二套房也可以享受住房公積金貸款。

　　短短半年多時(shí)間，僅僅因?yàn)榉績(jī)r(jià)出現(xiàn)止?jié)q回落的一些苗頭或趨勢(shì)，就獲得了各方面“救市”政策的支持。但問(wèn)題的關(guān)鍵在于，如果樓市或房?jī)r(jià)的穩(wěn)定與否要依靠“救市”政策的扶持而活，那么中國(guó)樓市在市場(chǎng)浪潮的沖擊下究竟需要多少“救市”行為才能保持健康發(fā)展。如果樓市不能成為一個(gè)有自我調(diào)節(jié)和糾正能力的市場(chǎng)，那么這個(gè)市場(chǎng)就難言可持續(xù)健康發(fā)展。

　　樓市的健康發(fā)展與房?jī)r(jià)的相對(duì)穩(wěn)定從根本上說(shuō)需要一些長(zhǎng)久不變的基石，而不是朝令夕改的政策變化。比如對(duì)于居民首套住房，其貸款利率完全可以十年、二十年甚至五十年相對(duì)固定下來(lái)，以低于基準(zhǔn)利率的某個(gè)水平執(zhí)行，既起到鼓勵(lì)居民購(gòu)買(mǎi)首套自住房的基本需求，又起到穩(wěn)定樓市最基本需求的基石作用。從2008年以來(lái)的現(xiàn)實(shí)來(lái)看，如果首套房貸利率沒(méi)有發(fā)生從七折優(yōu)惠到基準(zhǔn)利率上浮最高20%的巨大起伏，老百姓怎么會(huì)形成特定時(shí)期特定階段搶房的現(xiàn)象，更不會(huì)形成跟隨政策變動(dòng)而來(lái)的潮汐漲退的現(xiàn)象，樓市也不會(huì)成為大面積的投機(jī)市場(chǎng)。

　　政策的變動(dòng)雖然可以在一定時(shí)期刺激市場(chǎng)，但每個(gè)市場(chǎng)都有其自身的發(fā)展規(guī)律，當(dāng)房?jī)r(jià)超出了絕大多數(shù)人的購(gòu)買(mǎi)能力時(shí)，房?jī)r(jià)下跌是不可避免的事，即使政策扶持，也不過(guò)是延緩或延長(zhǎng)下跌的過(guò)程。

　　目前，無(wú)論是市場(chǎng)還是普通老百姓，多數(shù)都認(rèn)同房?jī)r(jià)過(guò)高。央行發(fā)布的《2014年3季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告》顯示，盡管各地房?jī)r(jià)已有所松動(dòng)，但未來(lái)3個(gè)月內(nèi)準(zhǔn)備出手購(gòu)買(mǎi)住房的居民占比卻略有下降。與此同時(shí)，數(shù)據(jù)還表明，在房?jī)r(jià)預(yù)期及購(gòu)房意愿方面，有59.55%的居民認(rèn)為目前房?jī)r(jià)“高，難以接受”。

　　以上數(shù)據(jù)還表明，盡管當(dāng)前“救市”行為一波接一波，老百姓的觀望情緒仍在持續(xù)。從大的背景來(lái)看，即使有“救市”的舉動(dòng)，但中央政府并不希望房?jī)r(jià)繼續(xù)走高，而是希望平穩(wěn)回落到一個(gè)合理的價(jià)位。因此，越來(lái)越多的百姓預(yù)期房?jī)r(jià)難以再持續(xù)上漲，而傾向于房?jī)r(jià)會(huì)逐步回落。

　　事實(shí)上，只要能明確首套房的長(zhǎng)期優(yōu)惠政策不變，老百姓的剛需購(gòu)房就不會(huì)出現(xiàn)季節(jié)性的潮漲潮落，樓市就會(huì)有一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的基石。因此，與其在不同時(shí)期采取一波又一波的救市行為，不如沉下決心，給樓市一個(gè)“五十年”不變的承諾。同時(shí)，房?jī)r(jià)不是不可以下跌，樓市也需要讓其承受市場(chǎng)的回落壓力，否則永遠(yuǎn)難以“脫奶”。

來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)

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