中國(guó)樓市由高速發(fā)展轉(zhuǎn)入平穩(wěn)發(fā)展階段

　　近期，我國(guó)樓市正悄然變化，部分二三線城市的樓價(jià)大幅度下降促銷。公眾議論紛紛：房?jī)r(jià)下降是政策打壓的結(jié)果嗎？樓市“拐點(diǎn)”終于來(lái)了嗎？房產(chǎn)業(yè)已是夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)了嗎？

　　筆者日前就此向中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)王平請(qǐng)教。王平認(rèn)為，這些年來(lái)，中央政府出臺(tái)的每一項(xiàng)房地產(chǎn)政策，都是旨在房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，房?jī)r(jià)自然也會(huì)調(diào)整，房?jī)r(jià)合理回歸是經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的必然結(jié)果。從全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展看，對(duì)比英國(guó)、德國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)發(fā)展歷程，我們現(xiàn)階段只相當(dāng)于他們上世紀(jì)六十年代的水平，我國(guó)的房地產(chǎn)才剛剛起步，房?jī)r(jià)再怎么調(diào)整，房產(chǎn)業(yè)也是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)是需求決定論，誰(shuí)能滿足客戶的需求，誰(shuí)就是市場(chǎng)的寵兒。王平特別強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)業(yè)最廣闊的市場(chǎng)在農(nóng)村。

　　筆者同意王平的觀點(diǎn)。在沒(méi)有出臺(tái)新的房產(chǎn)調(diào)控政策的情況下，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年1-5月，全國(guó)住宅銷售面積為31946萬(wàn)平方米，同比下降9%；住宅銷售金額為19720億元人民幣，同比下降10%，全國(guó)大部地區(qū)房?jī)r(jià)首次自主性回落。這種狀況，實(shí)乃綜合因素使然，主要包括國(guó)民經(jīng)濟(jì)增速減緩、房產(chǎn)供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)、房?jī)r(jià)已經(jīng)處于不符客觀規(guī)律的高位、城鎮(zhèn)化方式由規(guī)模擴(kuò)張向質(zhì)量提升轉(zhuǎn)變轉(zhuǎn)變以及收入分配差距縮小等因素。

　　特別是上述供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)中，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，1999-2013年全國(guó)住宅竣工面積為224億平方米。按常住城鎮(zhèn)人口計(jì)算人均住宅建筑面積24.7平方米，按戶籍人口計(jì)算約為36平方米，僅城鎮(zhèn)新建住宅面積就已經(jīng)超出全國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅面積，存在結(jié)構(gòu)性過(guò)剩。由此看來(lái)，全國(guó)房?jī)r(jià)總體上不降才怪。

　　筆者認(rèn)為，從全國(guó)特別是一線城市來(lái)看，過(guò)去的房?jī)r(jià)已經(jīng)處于非理性的高位，甚至高于發(fā)達(dá)國(guó)家國(guó)際大都市的水平，極度透支了平頭百姓的支付能力。而作為發(fā)展中國(guó)家，這種畸形狀況更對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展有著巨大的隱憂，因而不可能持久。所以，對(duì)房?jī)r(jià)降價(jià)的科學(xué)表述應(yīng)為合理回歸，意味著中國(guó)樓市由高速發(fā)展轉(zhuǎn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。

　　從整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展看，正向十八屆三中全會(huì)報(bào)告所指出的那樣，房?jī)r(jià)理性調(diào)整是市場(chǎng)在資源配置中起到了決定性作用。它必將打破地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴，有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變和合理物價(jià)結(jié)構(gòu)的形成，有利于遏制對(duì)房地產(chǎn)的投資投機(jī)行為，有利于剛需族終于圓了自己的住房夢(mèng)。一舉多得，何樂(lè)不為？

　　建議政府繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)供求關(guān)系依靠自主調(diào)整，發(fā)揮市場(chǎng)的決定性作用；加快構(gòu)建以政府為主的住房保障體系，探索多種住房供應(yīng)模式；加快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一用地市場(chǎng)，逐步形成有效有序的土地市場(chǎng)，特別為開(kāi)辟農(nóng)村房地產(chǎn)提供政策扶持。

　　總之，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房?jī)r(jià)再調(diào)也是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，牽一發(fā)而動(dòng)全身。在中央的正確決策下，只要按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律科學(xué)運(yùn)行，房地產(chǎn)業(yè)必將在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，發(fā)揮更大的作用。（本報(bào)特約撰稿 李宏）

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