結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)前樓市主要風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，正在成為今明兩年影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“首要風(fēng)險(xiǎn)”？

　　沒(méi)錯(cuò)。至少一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家這么認(rèn)為。

　　在他們看來(lái)，地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不足懼，借新還舊可以后移；產(chǎn)能過(guò)剩也不是問(wèn)題，時(shí)間可以消化一切。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)就不一樣了。一方面，樓市體量太大，真要崩盤(pán)，誰(shuí)也救不起；另一方面，很多行業(yè)都依賴(lài)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而且，去年有39%的財(cái)政收入來(lái)自房地產(chǎn)，其中25%是賣(mài)地收入，房地產(chǎn)信貸在銀行信貸規(guī)模中占比也較高，而最新公布的一季度數(shù)據(jù)也顯示，導(dǎo)致一季度GDP增速放緩的主要因素是工業(yè)和投資，尤其是房地產(chǎn)投資的降溫，因此，樓市對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響舉足輕重，樓市出問(wèn)題，中國(guó)經(jīng)濟(jì)難以承受。而事實(shí)上，現(xiàn)在樓市的泡沫較之2008年更大，也更容易破滅。一些地方的房?jī)r(jià)已開(kāi)始跌跌不休，人們擔(dān)心，房?jī)r(jià)跌幅過(guò)大，會(huì)讓“剛需人群”捂緊錢(qián)包，使支撐房?jī)r(jià)的強(qiáng)大購(gòu)買(mǎi)力“突然消失”，進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌，影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行。

　　樓市會(huì)不會(huì)成為今明兩年影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“首要風(fēng)險(xiǎn)”，姑且不論。我們認(rèn)為，要討論樓市風(fēng)險(xiǎn)，首先必須弄清風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)。

　　那么，當(dāng)前樓市風(fēng)險(xiǎn)本質(zhì)上是什么風(fēng)險(xiǎn)呢？答案是，結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)。這種結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為：

　　首先是東西部地區(qū)對(duì)土地財(cái)政依賴(lài)存在結(jié)構(gòu)性差異。一如不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家所言，房?jī)r(jià)下跌會(huì)帶來(lái)土地收入減少，這對(duì)依賴(lài)土地抵押獲取銀行貸款或影子銀行資金的地方政府，不是個(gè)好消息。如果賣(mài)地收入難以持續(xù)，一些地方政府財(cái)政收入就會(huì)入不敷出，地方債就會(huì)違約，需要資金持續(xù)投入的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目就會(huì)爛尾，銀行信貸就會(huì)成為不良。不過(guò)，鑒于中國(guó)地區(qū)差異很大，對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)度各不相同，因此房?jī)r(jià)下跌對(duì)各地的影響也不一樣。一項(xiàng)研究顯示，從土地財(cái)政依賴(lài)度，即“土地償債在政府負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)中占比”來(lái)看，排名依次為浙江、天津、福建、海南、重慶、北京（估算）、江西、上海、湖北、四川、遼寧、廣西、山東、江蘇、安徽、黑龍江、湖南、廣東、陜西、吉林、甘肅、河北、山西。從排名中不難發(fā)現(xiàn)，發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)火熱，土地出讓收入高。毫無(wú)疑問(wèn)，這些地方政府的財(cái)政收入，更易受到房?jī)r(jià)下跌的沖擊。而西部地區(qū)，由于依賴(lài)度不高，即便房?jī)r(jià)崩盤(pán)，影響也不會(huì)很顯著。

　　有意思的是，數(shù)據(jù)顯示，1-3月份，東部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積9699萬(wàn)平方米，同比下降10.0%，降幅比1-2月份擴(kuò)大4個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額7981億元，下降11.5%。而中部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積5323萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)6.8%；西部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積5089萬(wàn)平方米，下降1.0%?？梢?jiàn)，對(duì)土地財(cái)政更為倚重的東部地區(qū)一二線(xiàn)城市，房?jī)r(jià)下滑勢(shì)頭更為明顯，面臨的樓市風(fēng)險(xiǎn)也更大。

　　其次是一二線(xiàn)城市與三四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成存在結(jié)構(gòu)性差異。三四線(xiàn)城市由于缺乏持續(xù)的外來(lái)購(gòu)買(mǎi)力，通常本地居民坐擁數(shù)套房產(chǎn)、購(gòu)買(mǎi)力充分釋放后，繼續(xù)增加的供給就會(huì)過(guò)剩，并引發(fā)房?jī)r(jià)下跌，這些地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)為住宅供應(yīng)量過(guò)剩，而非房?jī)r(jià)泡沫破裂；一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)有著更多外來(lái)購(gòu)買(mǎi)力的支撐，而且這些地方的富人很多，加上一些官員與房地產(chǎn)商勾結(jié)，也容易占據(jù)更多成本低廉、價(jià)格漲跌對(duì)其影響甚微的腐敗房。因此，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，更多表現(xiàn)為房?jī)r(jià)泡沫破裂，而非供應(yīng)量過(guò)剩?？傮w上，一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)目前尚能高位橫盤(pán)，但三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)跌勢(shì)恐難阻擋。

　　再次是不同城市的購(gòu)房資金存在結(jié)構(gòu)性差異。從中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最早開(kāi)始下跌的浙江溫州，到內(nèi)蒙古鄂爾多斯，到陜西神木，再到山西府谷，人們發(fā)現(xiàn)，引發(fā)這些地方房?jī)r(jià)崩塌的，無(wú)一不與當(dāng)?shù)孛耖g借貸崩盤(pán)有關(guān)。隨著民間借貸資金鏈斷裂，民間借貸崩盤(pán)，“多米諾骨牌效應(yīng)”最終殃及當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)。與這些地方不同的是，支撐一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的更多是富人和官人這兩類(lèi)“房多多”。富人不在乎錢(qián)，似乎不太關(guān)心房?jī)r(jià)漲跌；官人的房產(chǎn)是個(gè)秘密，除非因?yàn)檎叩贡破涔_(kāi)房產(chǎn)，加速其拋售，否則，房?jī)r(jià)漲跌對(duì)他們無(wú)所謂。因此，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，不取決于流動(dòng)性，而取決于反腐力度和增加持有成本的政策力度。萬(wàn)科董事會(huì)主席王石不久前就曾表示，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，最大的調(diào)控就是反腐。反腐以后，高檔房需求立刻減少。王石認(rèn)為，腐敗行為在房地產(chǎn)行業(yè)尤其明顯，權(quán)錢(qián)交易多數(shù)都會(huì)跟房子有關(guān)，有的官員擁有幾十套甚至上百套房子。反腐可以把這些非剛性需求的腐敗購(gòu)買(mǎi)力予以消滅，也會(huì)將“房多多”手中的多余房產(chǎn)擠到市場(chǎng)。

　　由于中國(guó)地域差異巨大，不同城市房?jī)r(jià)支撐因素不同，因此，籠統(tǒng)談樓市風(fēng)險(xiǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的損害，只會(huì)引發(fā)預(yù)期混亂和市場(chǎng)誤判，對(duì)政策的“對(duì)癥下藥”毫無(wú)益處。因此，在樓市拐點(diǎn)將至、市場(chǎng)充滿(mǎn)悲觀(guān)情緒之際，有關(guān)方面需要仔細(xì)甄別樓市風(fēng)險(xiǎn)的結(jié)構(gòu)性差異，以采取差異性對(duì)策，促進(jìn)樓市持續(xù)健康發(fā)展。

來(lái)源：金融時(shí)報(bào)

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