日前，國務院常務會議明確，針對目前一些地方棚改推進難度加大、配套建設滯后、融資困難等問題，進一步提高貨幣化安置比例，確保完成今年再開工改造600萬套的棚改任務。此外，實施2018年到2020年3年棚改攻堅計劃，再改造各類棚戶區(qū)1500萬套。
（資料圖片 來源于網(wǎng)絡） 易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴躍進對《證券日報》記者表示，從社會層面來講，棚戶區(qū)改造有利于營造公平公正的生存環(huán)境；從經(jīng)濟角度而言，對于拉動投資、去庫存等方面都有積極的作用；從企業(yè)角度來看，也能利用棚戶區(qū)改造實現(xiàn)城市運營，而不簡單是房屋增量開發(fā)的這樣一個角色轉變。
棚改進程加快但資金壓力凸顯
作為我國保障房建設的主力類型，近年來棚改任務逐年加碼。
數(shù)據(jù)顯示，我國棚戶區(qū)改造計劃數(shù)量由2009年的80萬戶增長到2014年的470萬戶，增速較快。到了2015年，這一棚改計劃上調至580萬戶；而2016年和2017年的棚改計劃均為600萬戶；隨后3年(2018至2020年)，我國將再改造各類棚戶區(qū)1500萬戶。
分析人士認為，棚改任務逐年加碼，一方面是改善相關民眾的居住條件，另一方面，政府也打算通過加大貨幣化安置的方式，幫助解決一些城市的樓市庫存問題。
然而記者注意到，在早前棚改任務逐年加碼期間，國務院在2013年發(fā)布的《關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》中，將2013年的棚改目標由此前提出的304萬戶降低為232萬戶。其下調的主要原因，就是棚改面臨的巨大資金壓力。
“資金來源是棚改繞不過的難題。”方正證券房地產(chǎn)首席分析師夏磊對《證券日報》記者指出，一直以來，棚改依托中央、省、市(縣)三級財政統(tǒng)籌，資金壓力大，特別是市(縣)一級，本身財政收入非常有限，對棚改的投入捉襟見肘。尤其是新預算法實施后，棚改融資機制亟待創(chuàng)新，也在一定程度上加劇了“融資難”。
為解決棚改融資難問題，國務院第95次常務會議明確，首先要創(chuàng)新融資體制機制，推動政府購買棚改服務方式，鼓勵多種所有制企業(yè)成為棚改實施主體，開發(fā)銀行等金融機構可依據(jù)政府購買棚改服務協(xié)議對棚改實施給予貸款。其次鼓勵農業(yè)發(fā)展銀行在其業(yè)務范圍內加大對符合條件的實施主體給予貸款支持。再者進一步加大中央預算內投資和中央財政支持力度。此外，還要鼓勵商業(yè)銀行、企業(yè)等社會主體積極參與。
貨幣化安置搭起去庫存與基礎貨幣投放橋梁
事實上，自2015年以來，房地產(chǎn)高庫存、高風險的問題就已屢屢被提及。與此同時，2015年房地產(chǎn)投資增速從年初的10.4%一路下滑到1%，部分城市的商品房積壓問題開始暴露。
夏磊認為，房地產(chǎn)庫存壓力大的背后，是過去幾年三線、四線房地產(chǎn)開發(fā)商瘋狂拿地增加供給，與三線、四線人口持續(xù)流出的需求減少的矛盾，因此，如何增加有效需求成為主要難題。
在2015年底召開的中央經(jīng)濟工作會議明確提出，去庫存是2016年的主要任務，其中最重要的就是去房地產(chǎn)的庫存，在這之中，棚戶區(qū)改造貨幣化去庫存又是其實現(xiàn)房地產(chǎn)去庫存的重要方式之一。
“三線、四線房地產(chǎn)最核心的問題是沒有需求，與之相對的是大量棚戶區(qū)居民有住房需求，沒有購買能力，同時市場上大量的商品房又在積壓?？梢哉f，棚改貨幣化就是架起商品房去庫存和基礎貨幣投放的橋梁。”夏磊告訴記者，棚改貨幣化安置主要有三種形式：一是政府引導開發(fā)商，將普通商品房轉為安置房，讓居民自行購買；二是政府購買商品房，轉賣給棚改戶；三是政府直接給予貨幣補償。前兩種屬于定向安置，第三種屬于非定向安置。
按夏磊所說，棚改貨幣化安置所需資金，大部分來自于國開行的支持，這實際上相當于創(chuàng)新了基礎貨幣的供應渠道，拉動房地產(chǎn)需求的同時增加貨幣供應量，提振經(jīng)濟。
那么在去庫存方面，棚改貨幣化的貢獻又是多少呢？
方正證券提供的數(shù)據(jù)顯示，2014年至2020年通過貨幣化安置一共推動商品房去庫存14.7億平方米。
“總的來說，棚改具有一石三鳥的經(jīng)濟意義。”夏磊告訴《證券日報》記者，一是拉動商品房銷售，二是央行運用PSL向政策性銀行投放基礎貨幣，為房地產(chǎn)市場注入流動性，三是創(chuàng)造上萬億元投資。具體來看，棚改會通過三個渠道穩(wěn)投資，首先是直接增加房地產(chǎn)投資，包括安置房投資和通過去庫存帶動的商品房投資；其次是棚改配套的基建投資；最后是拉動房地產(chǎn)40多個關聯(lián)產(chǎn)業(yè)的投資。據(jù)測算，2017年至2020年，棚改將拉動投資12.9萬億元。
轉自：證券日報
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