高地價可能削弱房地產(chǎn)調控的政策效果

　　國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年“一、二線城市控房價、三、四線城市去庫存”的政策已經(jīng)達到預期效果。然而，值得警惕的是，過去一年全國土地市場的火熱行情，不僅進一步強化了地方政府的土地財政問題，還可能對一、二線城市控房價、三、四線城市去庫存目標產(chǎn)生不利影響。

（資料圖片 來源于網(wǎng)絡）

　　地方政府土地財政有強化之勢

　　財政部數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，全國國有土地出讓收入達到了1.88萬億元，同比增幅達34%，而同期地方本級財政收入為5.04萬億元，增幅為10%，土地出讓收入占地方本級財政收入比重高達37.3%。

　　從增長速度看，2016年7月起，土地出讓收入增幅超越地方財政收入增速，二者的差距有不斷擴大之勢，今年6月末已達到24個百分點。由此可見，土地市場火爆一定程度上緩解了地方財政壓力，但硬幣的另一面則是地方政府的土地財政狀況令人憂慮。

　　從不同等級城市來看，三、四線城市土地財政問題相對一、二線城市更為突出。2017年1-6月份，全國100大中城市三線城市（70個城市）土地成交總價高達3585億元，占100個城市土地成交總價比重為29%，為近年來最高水平。從增長速度看，今年一、二季度，三線城市土地成交總價同比增速分別高達91.3%和108.9%，遠高于一、二線城市土地成交總價增幅。由此可見，土地出讓收入在三四線城市財政支出中的比重越來越高。

　　土地市場量價齊升 助推房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長

　　土地出讓收入的上升，還可能削弱房地產(chǎn)開發(fā)投資對實體經(jīng)濟的正面拉動作用。從歷史上來看，房地產(chǎn)投資中，土地購置費增速明顯高于整體投資增速的情況出現(xiàn)過三次：第一次是2009年“四萬億”經(jīng)濟刺激計劃、房地產(chǎn)市場銷售火爆之后的2010年；第二次是2012年-2013年房價快速上漲之后的2014年；第三個時期為2016年下半年以來至今，這一階段同樣是經(jīng)歷了前期房價的快速上漲。

　　相應地，2017年5月份和6月份的房地產(chǎn)投資中，新增土地購置費的比重分別達到20%和19.9%，而2016年下半年以來該指標平均值為19.8%。由此進一步分析土地購置費上升的原因，可以發(fā)現(xiàn)，本輪土地市場呈現(xiàn)“量價齊升、價快于量”的態(tài)勢。具體而言，2017年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比上升了8.8%，土地成交價款則上升了38.5%，成交均價4231元/平方米，同比增長27.3%，其中6月份更是高達4855元/平方米，僅低于2016年10月的6114元/平方米，處于歷史次高水平。

　　然而，當前房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)兩個月的回落，換言之，房企土地購置費的快速增長，貢獻了總投資增量的主體部分，若扣除土地購置費的增長，房地產(chǎn)投資增長對鋼材、水泥等建材的需求貢獻十分有限，這一趨勢預計在未來一年內還將延續(xù)，并對后期房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深刻影響。

　　土地市場將如何影響不同等級城市的房價？

　　對于不同等級城市來說，當前土地市場“量價齊升”的影響可能不盡相同。

　　一線城市土地市場狀況有利于控房價目標的實現(xiàn)。相較于二、三線城市，本輪土地市場熱潮中，京滬深等一線城市表現(xiàn)溫和，地王現(xiàn)象并不多見，這不僅與一線城市大規(guī)模增加土地供應、壓低地價有關，還與當前一線城市房價基數(shù)過高、房價下跌風險更大密不可分。因此，過去一段時間內，一線城市土地市場交易情況較為平穩(wěn)，這有利于一線城市控房價目標的實現(xiàn)。

　　二線城市土地市場的關鍵問題是“面粉價格過高”，不利于控房價。對于二線城市而言，盡管擴大土地市場供應有利于抑制房價的上漲，緩解供需矛盾，但土地價格的大幅上漲，也將成為未來房價居高不下甚至繼續(xù)上漲的主要動力。如2016年9月份，南京土地成交樓面均價達到1.5萬元/平方米，土地成交率溢價率居高不下，2016年7月份至2017年6月份一年內土地累計成交額突破了1500億元。又如，過去一年中杭州土地成交樓面均價有5個月突破1萬元/平方米，廈門土地成交價格更是屢創(chuàng)新高。典型二線城市土地成交溢價率居高不下，顯然將不利于后期房地產(chǎn)調控目標的實現(xiàn)。

　　三、四線城市土地市場的關鍵是“量價齊升”，將進一步加大后期去庫存壓力。不可否認，三、四線城市棚戶區(qū)改造創(chuàng)造的住房需求，加上這些城市房價相對一、二線城市性價比凸顯，使得三、四線城市成為當前全國房地產(chǎn)銷售繼續(xù)保持平穩(wěn)增長的主要動力。然而，這些城市的土地財政狀況并不樂觀，大規(guī)模的土地出讓，最終都將形成新的庫存供應，同時，土地出讓價格的大幅攀升，將進一步推高房價快速上漲壓力，顯然這也不利于更長遠的去庫存目標實現(xiàn)。（作者系蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟研究中心主任、高級研究員）

　　轉自：證券日報

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