土地市場降溫有助于房地產市場調控繼續(xù)深入


中國產業(yè)經濟信息網   時間:2018-05-22





  今年以來,土地市場出現了明顯的降溫趨勢,一二線城市土地流標現象增加。截至目前,一線城市流標8宗,流標數量同比上漲166%,流標面積同比上漲幅度達700%;二線城市流標68宗,流標規(guī)劃建筑面積達796.66萬平方米,相比2017年同期上漲了53%。

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(資料圖片 來源互聯(lián)網)

  以北京為例,今年已經有6宗土地出現流標。流標原因,一方面在于這些地塊吸引力不大。六宗地塊都是限價房和共有產權房,房價受限的同時,開發(fā)商需圍繞自持比例展開競爭,而且還有配建和還建等要求,加大了開發(fā)商的成本支出并拖累回款速度。另一方面則由于房企資金鏈緊張。去年北京大規(guī)模供地,已消耗了開發(fā)商的大量資金,而今年銀行對房企貸款資質審核要求越來越高,非標融資通道又被堵死,導致房企拿地更為謹慎。


  在此之前的十余年中,北京土地流標、流拍數量僅為31宗,屬于絕對的賣方市場。即使一些地塊開發(fā)前景并不誘人,但房企出于鞏固市場占有率、占據品牌傳播高點等因素仍然趨之若鶩。今年以來,北京土地市場流標現象驟增,開發(fā)商明顯趨于理性。從全國來看,土地市場也在低位徘徊,前4個月百城土地成交面積同比增長16.9%,但溢價率已經由去年的40%左右降至20%左右。


  土地市場降溫的同時,我們還要看到,最新公布的70個大中城市房價指數同比仍在上漲,且環(huán)比漲幅有所擴大,“房荒”現象在不少城市接連出現??梢钥闯觯邚耐恋厥袌鱿蚍课菔袌龅膫鲗Р⒉豁槙?,究其原因,在于竣工面積的大幅下降和供地結構的明顯失衡。


  根據統(tǒng)計局數據,今年前4個月,全國房屋新開工面積仍在7.3%的水平,高于去年末的7.0%,房企拿地之后會選擇盡快開工,但施工面積增速已降至1.6%的低位,竣工面積增速更是降至-10.7%。由于竣工面積減少,4月末全國住宅待售面積已降至2.85億平方米,庫存去化時間僅為2.4個月。而在2016年10月新一輪調控啟動之前,這個數字是6.8個月。社科院近日發(fā)布的《2018年房地產藍皮書》認為,由于地方政府規(guī)定新房價格不能高于周邊、二期不得高于一期等限制,開發(fā)商推盤積極性不高,轉而拉長施工周期,延緩項目竣工。


  在庫存減少的同時,地方政府應根據住建部和國土部去年4月份發(fā)布的通知要求,加大土地供應的數量,但地方政府出于招商引資等因素考慮,往往會加大非住宅用地特別是工業(yè)用地比重,減少住宅用地比重。以中南某省會城市為例,2017年該市市內六區(qū)掛牌108宗土地,(純)住宅用地僅有13宗,遠遠低于非住宅用地。


  所以,如果要確保房地產調控收到效果,就需要在加大供地力度的同時加快開發(fā)速度。近期住建部就房地產市場調控問題相繼約談了12個城市,即要求有針對性地增加有效供給,抓緊調整土地和住房供應結構,大力發(fā)展中小套型普通住房。約談問責有助于推動地方政府落實調控主體責任,同時也預示著房地產調控將繼續(xù)保持“從嚴”邏輯,不會放松。


  短期來說,對地方政府而言,應致力于增加住宅用地數量,并相應調低入市土地價格,繼續(xù)為土地市場降溫;對房企來說,則須放棄調控將會放松的幻想,加快推盤速度,實現快速周轉,進而減少自身的資金壓力。


  從長期來看,必須關注到以“限購、限貸、限價、限售”為標志的行政調控措施對市場的扭曲,未來應著重發(fā)揮市場手段,理順供求關系,解決土地錯配問題,真正形成房地產市場的長效機制,進而實現對行政措施的替代。(王靜文)


  轉自:經濟參考報
 

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