商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)快速增長，區(qū)域泡沫化風(fēng)險增大

　　2013年中國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資完成11945億元，增長28.28%。伴隨著商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)快速增長，區(qū)域泡沫化風(fēng)險增大。目前，國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)普遍存在著高成本低效益、同質(zhì)化低水平、重復(fù)建設(shè)、與市場需求脫節(jié)的情況。未來的商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該走向何方？

　　商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇是快速增長的市場需求和持續(xù)的開放政策，使得全世界的優(yōu)質(zhì)商品能夠在中國市場進(jìn)行充分的流通和交易。而商業(yè)地產(chǎn)的挑戰(zhàn)，則是如何做好差異化，將創(chuàng)新具體落實到每一個新的項目中。同質(zhì)化、重復(fù)建設(shè)的普通商業(yè)地產(chǎn)，應(yīng)該直面逐步轉(zhuǎn)型或者被淘汰的命運(yùn)。

　　在既有機(jī)遇又有挑戰(zhàn)的背景下，商業(yè)地產(chǎn)到底是一個“大陷阱”還是一塊“大餡餅”呢？

　　“城市發(fā)展不光要發(fā)展‘城’，也要發(fā)展‘市’，所以商業(yè)地產(chǎn)有巨大的發(fā)展空間。這就是商業(yè)地產(chǎn)巨大的‘餡餅’?！弊〗ú孔》空邔＜椅瘑T副主任、中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌說。顧云昌是在日前舉行的中國商業(yè)地產(chǎn)專家月談會上提出此觀點(diǎn)的。

　　中國商業(yè)地產(chǎn)專家月談會由中國商業(yè)聯(lián)合會專家工作委員會主辦，目的是為了把脈中國商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)中國商業(yè)聯(lián)合會副會長劉建滬介紹，月談會將每月舉辦一次，圍繞行業(yè)內(nèi)最關(guān)心的話題，每次確定一個主題，邀請各界權(quán)威人士對此進(jìn)行解讀。首次月談會的主題是“商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀與前瞻”。

　　劉建滬進(jìn)一步指出：“這次會議的主要目的是為了在當(dāng)前新的經(jīng)濟(jì)形勢和市場環(huán)境下，站在行業(yè)全局的高度，對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀做一個分析和判斷，圍繞當(dāng)前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的重點(diǎn)、熱點(diǎn)和難點(diǎn)問題，匯聚政、產(chǎn)、學(xué)界的智慧進(jìn)行前瞻性的思考和務(wù)實的探索，為地產(chǎn)業(yè)的健康和持續(xù)發(fā)展給予啟迪和思考，同時也對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢做一些預(yù)測。”

　　商業(yè)地產(chǎn)在穩(wěn)增長中發(fā)揮著重要作用

　　如今，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式發(fā)生了變化，粗放型的發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)榫?xì)化和集約化發(fā)展。在住宅市場行情遇阻的背景下，許多開發(fā)商將目光轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來新的發(fā)展空間和領(lǐng)域。

　　顧云昌分析指出：“1至6月的數(shù)據(jù)顯示，從消費(fèi)的角度來說，住宅的銷售總體下降，降幅約為7%。但是商業(yè)地產(chǎn)卻仍然是上揚(yáng)的，增長了7%。這說明商業(yè)地產(chǎn)沒有受到調(diào)控的影響?！?/p>

　　同時，去年中國傳統(tǒng)購物中心零售業(yè)并購交易量同比增長至少44％，并購交易總額甚至接近2012年總額的4倍。并購案的頻發(fā)，實際顯示了商業(yè)地產(chǎn)市場內(nèi)部開始逐鹿中原。比如，一向?qū)Ｗ⒂谧≌袌龅牡禺a(chǎn)大佬萬科，開始大力布局商業(yè)地產(chǎn)，萬科在商業(yè)地產(chǎn)的布局似乎又預(yù)示著未來商業(yè)地產(chǎn)的潛力巨大；而恒大開始著手打造“萬達(dá)廣場升級版”，計劃其商業(yè)地產(chǎn)項目包括百貨、院線、超市和兒童游藝等四個板塊的自有品牌，恒大還試圖在布局各類業(yè)態(tài)之后，通過提升運(yùn)營能力，實現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈的控制。

　　隨著各路資本聚焦商業(yè)地產(chǎn)，我國一二線城市購物中心的平均體量從2012年的7萬平方米增長至2013年的逾8萬平方米，每年新建300個左右的購物中心。這樣的增長速度無疑為各地的GDP增長添了磚加了瓦，換句話說，商業(yè)地產(chǎn)有著穩(wěn)增長的作用。

　　商務(wù)部流通發(fā)展司副司長吳國華在談到商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇和發(fā)展時認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)為大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)起到了橋梁作用。

　　“商業(yè)地產(chǎn)在穩(wěn)增長的過程中有其重要的作為。因為商業(yè)地產(chǎn)有三重性質(zhì)?！眳菄A說：“一方面商業(yè)地產(chǎn)跟商業(yè)有關(guān)系，為擴(kuò)大消費(fèi)提供場所，為擴(kuò)大消費(fèi)提供基礎(chǔ)設(shè)施，所以在某種程度上它是促消費(fèi)的一個重要渠道和手段；第二，與投資有著密切關(guān)系，在所有的投資領(lǐng)域中，商業(yè)地產(chǎn)與第三產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)關(guān)系最密切，而且它有穩(wěn)定投資的作用；第三，在城鎮(zhèn)化的過程中，商業(yè)地產(chǎn)的作用不可忽視?！?/p>

　　從上述觀點(diǎn)中不難看出，商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有著舉足輕重的作用。劉建滬指出：“商業(yè)地產(chǎn)一手連著投資，一手連著消費(fèi)。人民群眾對購物環(huán)境的要求和消費(fèi)水平的提高都催生了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?！?/p>

　　如何看待商業(yè)地產(chǎn)的過時與過量

　　隨著房地產(chǎn)商將目光逐漸轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，三四線城市陸續(xù)傳來商業(yè)地產(chǎn)過量的報道。比如隨著蘇州一批商業(yè)地產(chǎn)項目的開工，關(guān)于蘇州商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過度的消息時有傳出。很現(xiàn)實的一個問題擺在眾人面前，那就是商業(yè)地產(chǎn)到底是“陷阱”還是“餡餅”？

　　在本次月談會上，顧云昌對此有一番見解。他認(rèn)為：“綜合體已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)的主要發(fā)展方向。同時，社區(qū)商業(yè)也受到業(yè)內(nèi)的重視?！?/p>

　　據(jù)悉，2013年國內(nèi)21個重點(diǎn)城市的綜合體新增面積是1.5億平方米，2013年的新增面積是2012年的2倍。顧云昌認(rèn)為：“這兩年綜合體的增加數(shù)量大。商業(yè)地產(chǎn)過剩的地方一個是沈陽，一個是成都?！?/p>

　　商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展順應(yīng)了時代的發(fā)展潮流，順應(yīng)了老百姓消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展為現(xiàn)在和未來的商業(yè)服務(wù)奠定了基礎(chǔ)。

　“城市發(fā)展不僅需要發(fā)展‘城’，也要發(fā)展‘市’，所以商業(yè)地產(chǎn)有巨大的發(fā)展空間。這就是商業(yè)地產(chǎn)巨大的‘餡餅’?！鳖櫾撇f。但是商業(yè)地產(chǎn)也遇到了“陷阱”。一是產(chǎn)能過剩和泡沫并存；在商業(yè)地產(chǎn)過剩的同時，還伴有價格泡沫。

　　從北上廣深等一線城市來看，商業(yè)地產(chǎn)市場需求也相當(dāng)強(qiáng)勁，這主要是其常住人口數(shù)量所決定的?？傮w上仍然沒有供應(yīng)過剩的市場風(fēng)險。但是，一線城市距離城市人均商業(yè)面積1.5平方米的警戒值也不太遙遠(yuǎn)了。從這個數(shù)值看，一線城市應(yīng)該提早防范商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過剩的風(fēng)險。

　　如果從城鎮(zhèn)化與企業(yè)轉(zhuǎn)型兩者考慮，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，新的城市發(fā)展規(guī)劃及商業(yè)環(huán)境不斷升級是商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量上升的主因。由于新的城市副中心、新興商圈、區(qū)域合并、原有城市區(qū)域功能升級等許多原因，直接導(dǎo)致了中國城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展，導(dǎo)致整體市場接近飽和或局部過剩。

　　在當(dāng)前住宅市場限購的市場背景下，眾多房企將視線轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)，開始謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，在一定意義上也導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)群起而上，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面臨同質(zhì)化，供應(yīng)過剩的風(fēng)險。

　　在月談會上，中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司黨委書記鄭勇也認(rèn)為，對企業(yè)而言，眾多企業(yè)已經(jīng)意識到同質(zhì)化以及過剩的風(fēng)險。但現(xiàn)在企業(yè)試圖通過戰(zhàn)略調(diào)整與轉(zhuǎn)型，以及與當(dāng)?shù)卣献鲗で笊虡I(yè)地產(chǎn)的最佳運(yùn)營模式。

　　劉建滬同時認(rèn)為：“商業(yè)地產(chǎn)既是‘餡餅’又是‘陷阱’，同時還具有很大的發(fā)展空間。這是基于消費(fèi)升級、城鎮(zhèn)化的推動和部分房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型來推動的?！?/p>

　　電子商務(wù)是新的生產(chǎn)力

　　“電子商務(wù)是一個全新的生產(chǎn)力、生產(chǎn)方式以及生產(chǎn)關(guān)系的組合。從政府到學(xué)界再到企業(yè)，都應(yīng)該以全新的眼光來看電子商務(wù)，并從各自的角度切入?！敝袊鐣茖W(xué)院中國社會科學(xué)評價中心副主任荊林波說。

　　“電子商務(wù)是新的生產(chǎn)力”獲得了月談會上眾多業(yè)內(nèi)人士的認(rèn)可。在商業(yè)地產(chǎn)充斥著過剩與過時、“陷阱”與“餡餅”的爭論中，如何將電子商務(wù)與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合起來，讓電子商務(wù)促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　在互聯(lián)網(wǎng)時代，傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營方式受到?jīng)_擊。與此同時，消費(fèi)者的購物行為也發(fā)生了變化，購物空間立體化全渠道購物、時間碎片化、購物移動化、信息傳播社交化。

　　月談會上，眾多專家認(rèn)為，電商的沖擊不可避免，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該適時調(diào)整，適應(yīng)消費(fèi)方式的新變化，休閑、娛樂、社交、生活服務(wù)等體驗型業(yè)態(tài)在加速成為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)經(jīng)營的主體。

　　荊林波的觀點(diǎn)或許能帶給業(yè)界一些新的思考?！靶枨髮?dǎo)向、商務(wù)為本、穩(wěn)字當(dāng)頭?！鼻G林波明確提出電子商務(wù)不只是一種購物的渠道，更是一種新的生產(chǎn)力，生產(chǎn)關(guān)系要適應(yīng)新的生產(chǎn)力的發(fā)展。2012年，中國電子商務(wù)經(jīng)濟(jì)體規(guī)模為8.2萬億元。據(jù)預(yù)測，到2020年，中國電子商務(wù)經(jīng)濟(jì)體規(guī)模預(yù)計將接近50萬億元，約為2010年的10倍。

　　在這種快速發(fā)展的環(huán)境中，荊林波認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)和傳統(tǒng)地產(chǎn)一樣需要有一個總的需求導(dǎo)向。隨著商業(yè)業(yè)態(tài)的多樣化和業(yè)態(tài)之間邊界的模糊化，已經(jīng)不能簡單地將其看作是買賣渠道。

　　荊林波建議，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，要注意結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)，目前中國的宏觀經(jīng)濟(jì)總體平穩(wěn)、穩(wěn)中前進(jìn)、總體向好、穩(wěn)中有憂。下半年的發(fā)展，將仍然圍繞著穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、微刺激。因此在這種“微刺激”的局面下，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃制定一定要在“穩(wěn)”字上做文章。

來源：中國商報

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