商業(yè)地產(chǎn)面臨四大問題，購物中心空置率超過警戒線

　　商業(yè)地產(chǎn)是“過剩”還是“過時”　不少城市購物中心空置率超過警戒線

　　商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)快速增長、區(qū)域泡沫化風險增大、零售業(yè)增長放緩、電商兇猛來襲構成了2013年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要特征。

　　重慶、沈陽、青島及廈門幾個城市的購物中心空置率高達15%至20%。而10%是購物中心通?？山邮艿木渚€。

目前商業(yè)地產(chǎn)面臨的四大問題

　　●地方整體規(guī)劃缺失、商業(yè)布局失衡。
　　●地產(chǎn)商缺乏經(jīng)驗，商業(yè)地產(chǎn)重量輕質。
　　●商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才發(fā)展落后行業(yè)發(fā)展。
　　●融資瓶頸制約企業(yè)開發(fā)經(jīng)營模式的轉型。

　　2013年中國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資完成11945億元，增長28.28%。伴隨著商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)快速增長，區(qū)域泡沫化風險增大。清華大學中國發(fā)展規(guī)劃研究中心商業(yè)地產(chǎn)部發(fā)布的《中國商業(yè)地產(chǎn)白皮書》指出：重慶、沈陽、青島及廈門幾個城市的購物中心空置率高達15%至20%。而10%是購物中心通?？山邮艿木渚€。

　　那么，伴隨著商業(yè)地產(chǎn)的高速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀是什么？現(xiàn)在中國的商業(yè)地產(chǎn)面臨哪些問題？將來，中國的商業(yè)地產(chǎn)如何發(fā)展呢？

　　現(xiàn)狀：人均商業(yè)面積面臨飽和狀態(tài)

　　同策咨詢研究部提供的《2014年35個大中城市商業(yè)地產(chǎn)投資價值研究報告》對35個大中城市商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)的投資價值進行了樣本分析。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，他們選取三個反映商業(yè)地產(chǎn)供求關系的指標，從市場特征方面來衡量35個大中城市商業(yè)地產(chǎn)供需狀況，明確從市場供需的角度這些城市是否值得進行投資。

　　從35個大中城市人均商業(yè)面積來看，19個城市人均商業(yè)面積已經(jīng)面臨飽和或過剩的狀態(tài)，已經(jīng)占據(jù)35個大中城市半數(shù)以上。

　　在中國如果一個城市人均商業(yè)面積超過1.5平方米，也就意味著城市的商業(yè)地產(chǎn)供應面積已明顯出現(xiàn)過?，F(xiàn)象，而這樣的城市在35個大中城市當中不在少數(shù)。比如銀川、呼和浩特、沈陽城市人均商業(yè)面積已在4平方米以上，成為35個大中城市中人均商業(yè)面積最高的三個城市。此外，天津、重慶、杭州、南京、成都、大連、廈門、寧波、青島、合肥、長春、哈爾濱、貴陽、長沙、南寧、昆明等16個城市人均商業(yè)面積超過1.5平方米。目前，19個城市人均商業(yè)面積已經(jīng)面臨飽和或過剩的狀態(tài)，已經(jīng)占據(jù)35個大中城市半數(shù)以上。

　　而就北上廣深等一線城市來看，由于其常住人口數(shù)量龐大，商業(yè)地產(chǎn)市場需求也相當強勁，至今為止，總體上仍然沒有系統(tǒng)性的供應過剩的市場風險。但是，一線城市距離城市人均商業(yè)面積1.5平方米的警戒值也不太遙遠，從這個角度來看，即使一線城市、其他二線城市目前商業(yè)地產(chǎn)沒有系統(tǒng)性的供應過剩的市場風險，也應該提早防范商業(yè)地產(chǎn)供應過剩的風險。

　　從目前商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)面臨飽和或過剩的狀態(tài)的原因來看，張宏偉認為，主要為城鎮(zhèn)化與企業(yè)轉型兩方面：首先在城鎮(zhèn)化過程中，新的城市發(fā)展規(guī)劃及商業(yè)環(huán)境不斷升級是主因。這些規(guī)劃涉及新的城市副中心、新興商圈、區(qū)域合并、原有城市區(qū)域功能升級等諸多方面，這些規(guī)劃將直接導致社會及經(jīng)濟資源向這些區(qū)域集合，也就直接導致中國城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)快速的發(fā)展，導致整體市場接近飽和或局部過剩。

　　其次，在當前住宅市場限購的市場背景下，眾多房企將視線轉移到商業(yè)地產(chǎn)，開始謀求戰(zhàn)略轉型，一定意義上也導致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)群起而上，導致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面臨同質化，供應過剩的風險。盡管從企業(yè)自身的角度而言，企業(yè)是試圖通過戰(zhàn)略調整與轉型，實現(xiàn)其整個企業(yè)體系內部現(xiàn)金流結構中投資商業(yè)地產(chǎn)的資金與投資住宅地產(chǎn)、其他產(chǎn)業(yè)的資金可以互動，并且這兩者之間能夠實現(xiàn)良好互補，但是，從整個市場的角度來看，就會面臨總體上商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)同質化與供應過剩的風險。

　　問題：商業(yè)地產(chǎn)沒有過量只有過時

　　商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)快速增長、區(qū)域泡沫化風險增大、零售業(yè)增長放緩、電商兇猛來襲構成了2013年中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要特征。

　　清華大學發(fā)布的《白皮書》認為，從總體上看，目前中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨著專業(yè)人才稀缺、重量輕質、融資瓶頸限制、地方整體規(guī)劃缺失而商業(yè)布局失衡等問題。

　　首先是地方整體規(guī)劃缺失、商業(yè)布局失衡。袁開紅表示，不少地方政府沒有將城市規(guī)劃與商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃統(tǒng)籌安排，硬性搭配商業(yè)用地和住宅用地比例，缺乏對整個城市經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律和人口布局的考慮。一些開發(fā)商追求短期獲利，采用以銷售為導向的開發(fā)模式也使得商業(yè)地產(chǎn)項目前期市場調查不足和后期規(guī)劃馬虎，無心經(jīng)營，以至于很多城市熱點區(qū)域商業(yè)項目扎堆入市，而其他區(qū)域卻商業(yè)配套不足，出現(xiàn)整個城市商業(yè)布局失衡的現(xiàn)象。

　　其次，地產(chǎn)商缺乏經(jīng)驗，商業(yè)地產(chǎn)重量輕質。我國一二線城市購物中心的平均體量從2012年的7萬平方米增長至2013年的逾8萬平方米，每年新建300個左右的購物中心。中國在建購物中心面積占全球的一半以上。但是，體現(xiàn)購物中心價值最重要的兩項指標“租金和空置率”的情況并不樂觀，租金下降與空置率上升并存。

　　再次，商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才發(fā)展落后行業(yè)發(fā)展。袁開紅稱：“商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的熱門崗位包括操盤手，招商，運營人才。早期，很多香港人到大陸來，成為第一代購物中心的招商運營團隊。其后，萬達成為商業(yè)地產(chǎn)界的黃埔軍校，從萬達流向各個房地產(chǎn)公司的人才比比皆是。而高薪跳槽的萬達人，在離開萬達體制后干得并不好。即使用200萬年薪也難以找到好的項目操盤手?！?/p>

　　最后，融資瓶頸制約企業(yè)開發(fā)經(jīng)營模式的轉型。目前除傳統(tǒng)銀行貸款外，金融產(chǎn)品也很多，比如海外發(fā)行票據(jù)、信托、私募等。但是資金成本通常很高，與商業(yè)地產(chǎn)對資金的需求是不匹配的。去年，中信證券推出的中信啟航專項資產(chǎn)管理計劃被認為是國內首單REITs產(chǎn)品。此產(chǎn)品雖具備REITs的一些產(chǎn)品特征，但與標準的REITs仍有一定差距。而萬科入股徽商銀行，也讓產(chǎn)融結合呼之欲出，但畢竟只有超大企業(yè)才可以做到這點。

　　對此，清華大學中國發(fā)展規(guī)劃中心商業(yè)地產(chǎn)部袁開紅強調：“商業(yè)地產(chǎn)沒有過量，只有過時。即便是在飽和的商圈里，只要有好的業(yè)態(tài)組合，優(yōu)秀的運營團隊，企業(yè)一定有生存空間；反之，即便是在不飽和的商圈，如果業(yè)態(tài)不好，運營也很差，那項目早晚會被淘汰?！?/p>

　　趨勢：體驗型業(yè)態(tài)成商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的主體

　　對于今后我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，清華大學的白皮書總結了五個方面：第一，經(jīng)濟轉型升級和新型城鎮(zhèn)化將成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展內生動力；第二，商業(yè)地產(chǎn)并購整合加速，相關投資可關注價值洼地；而未來幾年，強強聯(lián)手、以強凌弱、并購收購風將會盛行；第三，移動互聯(lián)時代的來臨將使互聯(lián)網(wǎng)與商業(yè)地產(chǎn)緊密結合，并會創(chuàng)造新的商業(yè)模式，誰掌握了數(shù)據(jù)，誰就控制了未來；第四，商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)向體驗型傾斜，休閑、娛樂、社交、生活服務等體驗型業(yè)態(tài)則加速成為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)經(jīng)營的主體，而無自持能力的企業(yè)將被淘汰；第五，社區(qū)型中小購物中心將成為發(fā)展亮點。

　　首創(chuàng)集團董事長劉曉光認為：“中國的商業(yè)地產(chǎn)還是具有廣闊的發(fā)展前景，這是市場發(fā)展趨勢的判斷。”

　　劉曉光表示：“市場的路徑將促進商業(yè)地產(chǎn)的良好發(fā)展趨勢。包括商業(yè)地產(chǎn)的良性發(fā)展與市場環(huán)境，資源配置等等。中央提出來“兩個一百年”發(fā)展目標，這給商業(yè)地產(chǎn)提供了很大的空間，所以大的格局、大的環(huán)境都預示著商業(yè)地產(chǎn)的廣闊發(fā)展前景?！?/p>

　　在五個發(fā)展趨勢中，體驗型業(yè)態(tài)無疑是目前最火爆的形式。白皮書中闡述，在互聯(lián)網(wǎng)時代，消費者購物行為隨之發(fā)生了四個方面的顯著變化：購物空間立體化全渠道購物、時間碎片化、購物移動化、信息傳播社交化。這四大變化直接顛覆了傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運營方式。為了規(guī)避電商的沖擊，同時適應消費方式的新變化，傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)在商業(yè)地產(chǎn)項目業(yè)態(tài)中的比重不斷降低，而休閑、娛樂、社交、生活服務等體驗型業(yè)態(tài)則加速成為商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)經(jīng)營的主體。

　　轉自：中國商報

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