成本攀高收益下降，地方收入依賴土地出讓模式難以持續(xù)

　　●近5年來(lái)，土地出讓收入相當(dāng)于地方本級(jí)收入的53%，相當(dāng)于地方公共財(cái)政收入的30%。

　　●地方政府稅收收入中來(lái)自房地產(chǎn)的稅收收入占比達(dá)40%。

　　●土地出讓收入中用于征地和拆遷補(bǔ)償及補(bǔ)助被征地農(nóng)民的支出比例逐年上升。

　　我國(guó)目前在城鎮(zhèn)實(shí)行以土地所有權(quán)和使用權(quán)分離為基礎(chǔ)，以土地使用權(quán)有償出讓為特征的土地出讓制度。土地出讓收入是地方政府財(cái)政收入的重要組成部分之一，為相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供了重要的資金來(lái)源。

　　土地出讓價(jià)款占地方本級(jí)收入一半以上，是地方重要收入來(lái)源

　　有數(shù)據(jù)顯示，2008年土地出讓價(jià)款10260億元，2011年達(dá)到32126億元，2012年回落為28042億元。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，2013年前11個(gè)月土地出讓價(jià)款達(dá)到35980億元，超過(guò)歷史任一年份的全年收入。從2008~2012年平均水平看，土地出讓價(jià)款相當(dāng)于同期地方本級(jí)收入（不含中央財(cái)政轉(zhuǎn)移支付）的53%，相當(dāng)于同期地方公共財(cái)政收入（含中央財(cái)政轉(zhuǎn)移支付）的30%。

　　房地產(chǎn)稅收占地方稅收比例約為40%

　　目前，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種有10個(gè)，分別是耕地占用稅、契稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。根據(jù)財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)稅收收入統(tǒng)計(jì)資料，2012年直接來(lái)源于房地產(chǎn)的稅收收入占2012年地方稅收收入的40%左右。從房地產(chǎn)稅收收入結(jié)構(gòu)看，2012年我國(guó)房地產(chǎn)“保有、建設(shè)、交易”環(huán)節(jié)稅收占房地產(chǎn)稅收比例分別為10%、37%、53%，主要集中在建設(shè)和交易環(huán)節(jié)，保有環(huán)節(jié)稅收比例低。

　　據(jù)財(cái)政部“2013年11月地方財(cái)政收支報(bào)告”顯示，1~11月地方財(cái)政收入增長(zhǎng)相對(duì)平穩(wěn)，上半年增長(zhǎng)13.5%、7~11月增長(zhǎng)12.7%，累計(jì)增幅高于中央，主要原因之一是房地產(chǎn)成交量增加帶動(dòng)相關(guān)地方稅收增加。扣除與房地產(chǎn)交易直接相關(guān)的房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅、契稅、土地增值稅的增收后，1~11月地方財(cái)政收入增長(zhǎng)7%左右?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入對(duì)地方稅收收入具有重要意義。

　　土地出讓收入一半以上用于征地、拆遷補(bǔ)償及補(bǔ)助

　　分析2008~2012年國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的支出情況，可以發(fā)現(xiàn)，隨著各地普遍提高對(duì)被征地農(nóng)民的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，每年用于征地和拆遷補(bǔ)償及補(bǔ)助被征地農(nóng)民支出的比例逐年上升，從2008年的37%逐步上升到2012年的54%。與此同時(shí)，用于城市建設(shè)支出的比例逐年降低，從2008年的30%降到2012年的11%。

　　當(dāng)前，土地出讓價(jià)款已經(jīng)相當(dāng)于地方本級(jí)收入的50%或者更多，直接來(lái)源于房地產(chǎn)的相關(guān)稅收已經(jīng)約占地方稅收收入的40%。另?yè)?jù)審計(jì)署公布的數(shù)據(jù)，截至2013年6月底，地方政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)約10.9萬(wàn)億元，其中地方融資平臺(tái)的抵押資產(chǎn)多與土地相關(guān)，未來(lái)能否如期償還地方負(fù)債，也與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)緊密相關(guān)。

　　同時(shí)，雖然土地出讓收入總體處于上漲趨勢(shì)，但其出讓成本也越來(lái)越高，尤其是用于征地和拆遷補(bǔ)償及對(duì)被征地農(nóng)民補(bǔ)助支出的比例越來(lái)越高，已經(jīng)占到50%以上，土地出讓純收益將呈下降趨勢(shì)。隨著統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)建立，國(guó)有土地出讓數(shù)量將會(huì)有一定程度減小，地方收入依賴土地出讓收入的模式難以持續(xù)。

來(lái)源：中國(guó)國(guó)土資源報(bào)

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