房地產(chǎn)信托產(chǎn)品兌付風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警房地產(chǎn)市場(chǎng)

　“目前出現(xiàn)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品兌付風(fēng)險(xiǎn)，反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)正在加劇。”中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉日前在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)指出。

　　據(jù)悉，繼5月份中信信托“舒斯貝爾”等項(xiàng)目出現(xiàn)兌付風(fēng)波后，日前，包括四川信托、新華信托等多家公司的信托產(chǎn)品再次陷入兌付風(fēng)險(xiǎn)，部分已經(jīng)進(jìn)入訴訟程序。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品兌付風(fēng)險(xiǎn)如雨后春筍，無(wú)疑為今年年底即將集中到期的房地產(chǎn)信托市場(chǎng)蒙上一層陰影。

　　中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)的最新數(shù)據(jù)顯示，2013年三季度末房地產(chǎn)信托融資規(guī)模達(dá)到8942億元，占整個(gè)信托業(yè)融資規(guī)模的9.33%。分析顯示，今年三季度房地產(chǎn)信托新增1675億元，創(chuàng)2010年以來(lái)歷史最高水平；今年三季度房地產(chǎn)信托相比去年三季度的849億元，同比增加97.22%，相比今年二季度的1544億元環(huán)比上漲8.48%。

　　韓長(zhǎng)吉表示：“政策風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策依然不放松，房企融資渠道受阻，資金承壓，多方面難以有很大作為；市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在地產(chǎn)商拿地成本趨高，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)飽和。同時(shí)值得注意的是，項(xiàng)目要得到市場(chǎng)的認(rèn)可也不是一件容易事，目前房企的毛利率已經(jīng)呈現(xiàn)普遍下降的趨勢(shì)?！?/p>

　　同花順iFind的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，141家上市房企整體實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3767.48億元，同比增長(zhǎng)33.56%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)462.59億元，同比增長(zhǎng)32.15%。在樓市回暖背景下，房企銷售毛利率卻悄然降至近三年來(lái)的新低：2013年三季度這一數(shù)據(jù)已下滑至33.29%，而此前的2011年及2012年銷售毛利率分別為39.74%、37.34%。

　　分析人士認(rèn)為，目前出現(xiàn)的局部房地產(chǎn)信托兌付問(wèn)題只是單一事件，房地產(chǎn)信托整體兌付風(fēng)險(xiǎn)依然較小。金牛理財(cái)網(wǎng)研究中心研究員何法杰指出：“今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)還是很不錯(cuò)的，各地區(qū)房?jī)r(jià)均出現(xiàn)較大幅度的上漲，但這也有可能引發(fā)推出進(jìn)一步的調(diào)控措施。如果房地產(chǎn)調(diào)控再度加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)繼續(xù)下行，兌付風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)加大?！?/p>

　　一方面是毛利率的下滑，另一方面是信托預(yù)期收益率的緩升。根據(jù)用益信托工作室的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2013年7月至9月的三個(gè)月，房地產(chǎn)信托預(yù)期年收益率分別為9.4%、9.36%、9.46%，平均預(yù)期年收益率達(dá)9.41%，雖然低于10%，但已經(jīng)扭轉(zhuǎn)下滑趨勢(shì)，平穩(wěn)回升。業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)信托收益率的上升，一方面是因?yàn)樨泿耪呤站o，資金利率上升；另一方面是樓市回暖，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，投資者對(duì)樓市的風(fēng)險(xiǎn)情緒有所好轉(zhuǎn)。

　　中國(guó)建投副研究員涂俊表示，地產(chǎn)信托融資收益率在第四季度會(huì)進(jìn)一步上升。

　　據(jù)悉，從去年三季度開始，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品被監(jiān)管部門要求由事后備案改為事前備案，審批速度放緩并實(shí)行更為嚴(yán)格的審批程序，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行數(shù)量、總量規(guī)模要控制性遞減。

　　“國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)信托主要是房地產(chǎn)信托計(jì)劃產(chǎn)品，可以向房地產(chǎn)信托投資基金轉(zhuǎn)型。”韓長(zhǎng)吉指出，房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）相對(duì)比現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托計(jì)劃產(chǎn)品具有優(yōu)勢(shì)，其優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在標(biāo)準(zhǔn)化可流通的金融產(chǎn)品，投資人可以在公開市場(chǎng)上買賣，以獲取資本利得；其投資回報(bào)穩(wěn)定，更注重房地產(chǎn)項(xiàng)目的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)獲利；并且有專業(yè)團(tuán)隊(duì)介入管理，能提高資金安全性和使用效率等。

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