樓市隱含風(fēng)險已經(jīng)顯現(xiàn)，面臨持續(xù)回調(diào)風(fēng)險

　　去年6月以來，隨著住房銷量持續(xù)增長以及住房價格環(huán)比持續(xù)上漲，70個大中城市房價同比漲幅也從今年1月開始由負轉(zhuǎn)正，并且漲幅持續(xù)擴大。在房價不斷創(chuàng)新高的同時，地產(chǎn)商拿地?zé)崆橐部涨案邼q，9月以來，北上廣深等一線城市地王頻現(xiàn)，甚至杭州、武漢、南京、蘇州等二線城市也頻現(xiàn)地王。然而，樓市所隱含的巨大風(fēng)險還是已經(jīng)隱約顯現(xiàn)。8月70個大中城市中唯一下跌的溫州房價已連續(xù)36個月下跌，鄂爾多斯、舟山等城市房價也已連續(xù)下跌。

　　大風(fēng)起于青萍之末，樓市經(jīng)過十年尤其是2007年、2009年和2013年以來的瘋狂上漲后，將在2014年迎來新一輪持續(xù)回調(diào)，而這一輪房價回調(diào)恰逢人口老齡化階段來臨以及資本項目可兌換的基本實現(xiàn)，從而可能使得樓市陷入長期的持續(xù)性回調(diào)當(dāng)中。

　　樓市從明年開始回調(diào)

　　事實上，一些先行指標(biāo)已經(jīng)顯示，房價將從明年開始出現(xiàn)回調(diào)。歷史經(jīng)驗表明，土地開發(fā)面積增速與土地購置面積增速之差，是住房價格一個很好的領(lǐng)先指標(biāo)，領(lǐng)先房價同比漲幅的時間為18個月，領(lǐng)先房價環(huán)比漲幅的時間為12個月。2006年以來，兩者之間的滯后相關(guān)關(guān)系是非常明顯的，而且清晰地顯示從明年年初開始房價同比和環(huán)比漲幅都將會逐步下行，房價環(huán)比漲幅可能在明年3月份前后就會出現(xiàn)負增長。

　　究其原因也很簡單，如果土地開發(fā)面積持續(xù)高于土地購置面積，意味著經(jīng)過一年半左右的住房開發(fā)周期后，地產(chǎn)商將無地可供開發(fā)，樓市推盤量必然大幅下降，房價隨之就會逐漸升高；而隨著樓價的逐步走高，住房銷量上升，地產(chǎn)商拿地?zé)崆楦邼q，土地購置面積大規(guī)模增加，使得土地購置面積增速開始高于土地開發(fā)面積增速，這會導(dǎo)致經(jīng)過一年半的住房開發(fā)周期之后，樓市推盤量大幅增加，房價必然會再次面臨下跌的趨勢。

　　由于上世紀(jì)70年代末期和80年代初期生育率高峰所帶來的“嬰兒潮”，到2005年至2015年正是成家立業(yè)的時候，所以在這段時期住房市場存在較穩(wěn)定的剛性需求，這些剛性需求助長了房價持續(xù)上漲的同時，也因為購房者的追漲殺跌心態(tài)，助長了房價的上下波動。年初以來房價的持續(xù)上漲引發(fā)購房者的搶購，從而助長房價上漲；但未來房價一旦下跌，購房者又將持幣觀望，進而加速房價下跌。

　　樓市回調(diào)具有持續(xù)性

　　明年將要出現(xiàn)的房價下跌，恰好趕上2015年前后所面臨的人口老齡化階段的來臨，“嬰兒潮”一代的年齡步入35歲以上，置業(yè)需求基本得到滿足，這會使得住房市場上的剛性需求急劇下降。作為兼具商品屬性和資產(chǎn)價格屬性的房地產(chǎn)市場，具有“浪越大、泡沫越大”的特點，剛性需求所引起的房價上升巨浪一旦消退，投機需求所帶來的地產(chǎn)泡沫也將隨著消退。

　　此外，按照WTO規(guī)則，中國將在加入WTO的15年后，自動獲得完全市場經(jīng)濟地位，這就意味著中國將在2015年前后要基本實現(xiàn)資本項目可兌換。隨著資本項目可兌換時代的來臨，住房這種不可貿(mào)易商品便具有了可貿(mào)易性，最終會使得國內(nèi)外住房價格趨于一致。由于國內(nèi)房價明顯高于國外房價，國內(nèi)住房價格必然面臨一個向下的壓力，而且考慮到中國住房只有70年產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)的不完整性使得國內(nèi)房價相較于OECD國家房價，估計還會存在一定程度折價。

　　房價一旦持續(xù)下跌不僅會抑制投機性需求，還會使得投機者所持有的存量住房集中投放市場，而且還可能會使得住房總值低于貸款總額，從而造成大量的“棄房斷供”現(xiàn)象，商業(yè)銀行不得不大量拋售住房變現(xiàn)，這都會造成房價加速下跌。

　　盡管2010年國務(wù)院頒布“新國十條”以來，住房抵押貸款占住房銷售額的比重明顯下降，由2009年的36.3%下降到2011年以來14%左右的水平，但2011年以來全款購房者的比重大幅上升。草根調(diào)研數(shù)據(jù)表明，二手房交易中全款購房者占全部購房者的比重由2009年的39.6%急劇上升到2011年以來的70%以上。據(jù)此測算，利用公積金貸款和商業(yè)貸款進行購房的樣本中，貸款總額占住房總值的比重維持在50%以上，2009年和2010年更是在60%以上。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，由于2011年至2012上半年住房價格的下跌，2013年住房價格基本上與2009年和2010年持平。這意味著一旦房價跌幅達到40%左右，貸款購房者的住房總值將普遍低于貸款總額，樓市違約也將成為普遍現(xiàn)象。更何況很多購房者的首付款也是通過民間借貸得來，樓市持續(xù)下跌會使得居民家庭資產(chǎn)負債表急劇惡化，這樣一來，地產(chǎn)泡沫也可能會加速崩盤。

　　因此，對于決策者來講，為防止地產(chǎn)泡沫大范圍破裂，在逐步擴大房地產(chǎn)稅征收范圍的同時，應(yīng)當(dāng)果斷適度放寬甚至逐步取消住房“限購令”和“限貸令”。畢竟中國國情不同于美國，由于美國人口結(jié)構(gòu)持續(xù)偏于年輕化，所以盡管經(jīng)過2007年“次貸危機”沖擊，房價依然能夠反彈回來，房利美和房地美甚至經(jīng)過多年巨虧之后再次實現(xiàn)盈利。而中國正步入老齡化階段，即便現(xiàn)在就放開“二胎”政策，短時期內(nèi)也難以扭轉(zhuǎn)人口老齡化速度的加劇。事實上，股市投資者已預(yù)期到樓市所可能面臨的巨大回調(diào)風(fēng)險。2006年、2007年和2009年，隨著房價上漲，房地產(chǎn)股也大幅上漲。不過，2011年以來尤其是2013年以來，隨著房價不斷上漲，房地產(chǎn)股卻趨下跌。盡管目前地產(chǎn)股靜態(tài)PE水平已經(jīng)跌到10倍左右甚至以下，但如果未來地產(chǎn)泡沫破裂，利潤將被侵蝕，PE水平將會大幅上升。

來源：中國證券報

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